[摘要] 近期监管层对房地产信贷尤其是开发贷款风险发出密集警告。记者调查发现,在持续的楼市调控下,部分开发商已出现资金链紧张风险,除了求助代价高昂的信托融资渠道,不少小型开发商无奈选择出让股权。
近期监管层对房地产信贷尤其是开发贷款风险发出密集警告。记者调查发现,在持续的楼市调控下,部分开发商已出现资金链紧张风险,除了求助代价高昂的信托融资渠道,不少小型开发商无奈选择出让股权。
“部分房地产商存在资金链断裂现象。”监管高层人士称。在房地产“重镇”上海,监管部门同样对楼市信贷风险予以高度关注。“房地产信贷风险由隐性转向显性的可能加大。”上海银监局局长阎庆民说。
统计显示,4月份房贷新政策出台之后,上海的住房开发贷款关注类贷款总量呈逐月上升之势,4-6月分别增加1.72亿元、6.32亿元和14.04亿元,开发商还贷能力开始下降。而75%的土地储备贷款都是在2009年以后发放的,拿地成本较高,未来将面临更大的偿还压力和抵押物减值风险。
楼市交易持续萎缩,开发商销售资金回笼不畅,令开发商资金链吃紧。而银行信贷的持续收缩,也令开发商苦不堪言。央行公布的数据显示,上半年我国房地产开发贷款新增4423亿元,6月末余额同比增长26.1%,分别比上年末和3月末低4.5个、5.0个百分点。这表明,房地产贷款增速有所回落。此外,监管部门近期对“银信合作”亮红灯也让开发商融资渠道越发狭窄。
研究员赵庆明说,当下只有信托公司直接发行的集合信托产品还算通畅,但房地产信托融资成本 高,给 者的 率基本要在15%左右,这意味着房地产企业的综合融资成本在28%左右,在楼市下行、销售萎缩的情况下,这几乎难以维持。
资金链紧张可能迫使一些小型开发商被洗牌出局。记者发现,近2个月来,在上海联合产权交易所挂牌股权转让的房地产企业,仅上海地区就有5家。在华东地区,也出现一些小型开发商纷纷“借钱”的情况,部分竞争力弱的开发商生存空间已经十分有限,只能直接出售其股份来填补资金缺口。
一家股份制上市银行内部人士告诉记者,根据总行传达的精神,此番楼市调控持续时间将比较长,银行也做好了打“持久战”的准备,对房地产开发贷款肯定会比较谨慎。开发贷款的风险链条效应事实上,此前各家银行均已按照监管部门要求进行压力测试,各行测试结果似乎表明,房价下跌30%不会对银行信贷质量带来实质性威胁。
交行房贷压力测试表明,在房价下跌30%的情况下,开发贷款不良率增加1.2个百分点,个人按揭不良率提高0.9个百分点;工行则宣称,即便考虑地方融资平台因素,房价下跌35%,也在工行可承受范围内。但也有业内人士认为,信贷风险不仅表现在金融机构个体,更要警惕金融系统性风险。
国务院发展研究 金融研究所副所长就提醒,信贷风险可能并不是呈线性的,在房价下跌到某个拐点以后,坏账率可能会有大幅提高。银监会在发布的2009年年报中曾指出,房地产行业贷款风险隐患上升。随着房地产市场不确定性逐步增加,2010年个人住房按揭贷款中的不审慎行为可能加剧,房地产开发贷款的风险链条效应或将重现,信用风险隐患可能上升。
赵庆明表示,衡量房地产贷款的风险,不仅仅局限于房地产行业,还包括钢铁、水泥等相关行业的隐含风险,以及以土地收入为担保的地方融资平台贷款、土地储备贷款等信贷风险。这可能就是监管部门所指的“风险链条效应”。房地产信贷总体风险可控然而受访专家亦表示,与欧美国家相比,中国住房信贷比重仍然处于一个相对较低的水平,加上业近年不断提高拨备覆盖率等监管指标,抗风险能力大大增强。
中国房地产信贷总体风险可控。金融业分析师佘闵华表示,房地产关注类贷款的增加有银行主观因素,近几个月房地产调控新政策对市场影响较大,致使银行有一批贷款被重新分类,这是正常的。由于地方融资平台和房地产贷款风险不会马上暴露,下半年银行的不良贷款余额可能会有上升,但不良率不会有明显上升。
赵庆明认为,中国房地产相关贷款占我国贷款总额不到30%,其中房地产开发贷款余额不到3万亿元,跟超过40万亿元的信贷资产总量相比,比例仍较低,总体风险仍属可控。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
