[摘要] 也许你压根没有想到,有 你也会 到房地产中来。是的,这就是REITS的魅力,让普通大众都能有机会成为房地产 者中的一员。
税收5.5%营业税+12%房产税+25%所得税不可小觑,目前走证券和银行渠道
也
“地产打包”,央行和证监会牵头
对于大多数中小 人而言, 房地产的门槛较高, 相对困难,房地产行业成为远离社会大众的“暴利”行业。少部分能够跨过门槛的 者对房地产的炒买也造成了房地产的假性需求,促使楼市产生泡沫。
但是,REITs出现了。它的出现让大多数的你,参与房地产 梦想成真。
持有REITs单位就如同持有股票一样, REITs的 主要来自于股利分配,而股利的来源可以为不动产的租金 或是按揭贷款的利息收入。一般说来,REIT所提供的股利平均高于普通股。
REITs的 标的很广泛,可以为任一用途的不动产,如商业大楼、购物 、店铺、 、工业园区、厂房等,有的REITs则是 专注于某个地理区域的房地产 。对于 者而言,这种打包的方式对于降低 风险的作用是显而易见的。
据悉,目前国际上大部分REITS的 期限为7-10年,但到中国,这种期限就缩短到了5年左右。在中国内地,目前这种上市交易的REITS数目很 ,大多都是私募性质的,其本质也就是银行和信托机构因股权 而产生的一种短期的借贷行为。和香港、海外等的房地产信托 基金有很大的区别。
与传统的房地产 相比, REITs不但可以享有等同于 房市的获利,并具备了更强的流动性,而符合一定条件的REITs通常还可以免征所得税和资本利得税。据悉,目前国内的REITs有两种模式,分别由央行和证监会牵头。
例如证监会版REITs是以股权类产品的方式组建房地产 信托基金,将物业 权转移到REITs名下并分割出让,房地产公司与公众 者一样通过持有REITS股份间接拥有物业 权,REITS在交易所公开交易并且机构 者和个人 者均可参与。
5.5%营业税+12%房产税
+25%所得税
按照现在通行的做法,REITs的主要发行对象是符合资格要求的机构 者和50个自然人,认购起点在100万-300万元之间。因对资金起点的要求较高,所以REITs产品属于一款 产品。
正是因为资金起点高,这就需要金融机构以自然人的身份参与其中,比如以银行作为自然人的特定单位,它在购买某个房地产信托 基金之后,将其作为单个的理财产品面向个人 者进行发行。一般的目前,REITs可走的渠道有两条,银行和证券渠道。
相比之下,开发型的产品 要高于型产品,这主要是因型产品需缴纳5%的营业税、12%的租赁税和25%的利得税,这些应缴税款直接摊薄了型产品的利润,但型产品的 则相对较为稳定。
理论上讲,REITs的 则只需要符合一定条件,通常还可以免征所得税和资本利得税。但目前国内在 政策方面还在试点过程中,到现在为止也还没有一个明确的政策出台。
而按照现行的税收政策,交5.5%的营业税和12%的房产税,在之后还要交25%的所得税,REITs的预计年 内部 率在10%-20%之间,发行后产品的净利润为6%左右。而国际标准要求的REITs 为7%-8%。
风险可控,制度需完善
实际上,REITs的风险主要来自三个方面,首先是市场风险,表现为所打包的物业是否能够按照原来预期的时间和租金进行出租,而且 和行业景气程度密切相关;其次是管理风险,目前国内比较缺乏商业物业方面的管理人才; 后是来自政府和银行方面的风险,现在国家的法律法规和银行的态度对RIETs产品的发展并不明确。
但是并不代表风险不可控。 者在 REITs时,必须对项目进展情况和过往的历史数据进行分析, 是型的REITs产品,从中可以发现风险点。相比而言,开发型的REITs产品,开发商多选择和金融机构合作,合作之初已经对风险进行评估,个人 者更容易判断风险。
相比较而言,香港和海外的REITs已存在一段时间,无论在法规及制度上都比较完善。虽然在中国内地,近年来发展了一些本土化的信托基金,但到目前为止,真正上市的REITs数目还很 。加上国内现时尚未有一套完善的房地产 信托法律制度,对信托 的纳税制度未有规范,也没有与REITs相关的税收优惠政策,因此,营业税、租赁税等的征收会对其相对稳定的现金流入造成较大的冲击,在很大程度上削弱REITs的分红能力。
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