[摘要] 房地产行业和企业在接下来逐渐明晰的宏观经济和金融环境中，应如何自处？
中国房地产市场和调控都处于一个 微妙的时刻。
为明显的是，北京豪宅市场回暖已经成为不争的事实，相关数据显示，北京76个在售的价格超过4万元/平方米的 豪宅项目在3月共售出了465套，销售面积7.5万平方米，环比销售套数增长263%、销售面积上涨264.9%；同比销售套数、面积分别上涨了86.7%和97.4%。
虽然杭州金星房地产公司破产引发了一轮强烈的关注和讨论，但似乎并未对这个市场带来多少的影响，整个行业依然在既定的轨迹之中运行。而品牌上市房企逐渐公布的3月业绩，也都取得了2012年以来真正意义上拿得出手的销售表现。
万科3月销售重返百亿之上；保利在时隔将近一年之后再次逼近百亿；即使一直百般腾挪的，全力卖楼的绿城也终于可以喘口气了……此外还有恒大、中海、龙湖、富力、碧桂园、世房等标杆房企，在3月都取得了令人满意的销售数字。
虽然对于3月楼市回暖的原因，各方意见众说纷纭，有的认为是政策松动，有的认为是刚性需求，有的认为是地产大势，但央行4月12日公布的《2012年一季度金融统计数据报告》揭开了谜底。
央行报告显示，3月份新增人民币贷款1.01万亿元，同比多增3320亿元。此数据大幅超出市场预期，创出14个月新高；而 季度新增贷款规模则达到2.46万亿元，略超去年同期。
在此之前，市场普遍预计3月新增信贷规模在7000亿左右， 为乐观的也只是在9000亿，但几乎没有多少人预料到，新增信贷会再次重返万亿之上。
信贷重新开闸 为明显的影响，表现在股市和楼市方面。 起码我们已经看到了3月楼市“小阳春”，以及2011年年底时还需要上浮的首套房贷利率，现在却可以打8.5折。
但一个更让行业中人小心翼翼、心痒难搔的问题则是，楼市回暖能否持续？信贷投放闸门会不会关闭？4月怎么样？5月怎么样？今年又会怎么样？
经济学家、国务院发展研究 金融所副所长巴曙松在杭州给出了一个答案。
4月12日，巴曙松出席“2012城市观点论坛杭州行”并在论坛上表示，3月份楼市回暖，从金融的角度来看，跟3月份的信贷投放有关；无论是利率的下浮还是规模的增长，都是3月楼市回暖很重要的原因。
但巴曙松认为，类似于3月份信贷投放对楼市的作用难于持续。他预测，接下来的1-2个季度是房地产 走低，探到一个谷底的趋势。
除此之外，房地产调控并未有放松的迹象，甚至房产税的阴影更加浓重，而依靠开发商打折促销的购买力缺乏可持续性。
还值得期待的是二季度信贷规模会有所增加，但是受房地产调控和企业融资需求等影响，新增贷款规模并不会扩张得很猛烈。而且可以肯定的是，信贷增长受益方很难包括开发贷，当前银行信贷政策已经越来越向产业政策贴近，开发贷依然是各家银行的严控业务。
有消息显示，建行已发布通知，向分行下令“不得对小企业发放房地产开发贷款”；五大行日前也分别表示，今年开发贷仍是布控重点。
也有分析认为，二季度政策放松 必要，如果是出于“保增长”的目的，下调存款准备金率比放宽信贷投放更有效，所以如果货币政策松动，更倾向于存款准备金率会再度下调。“快本周，更有可能在五一前夕，央行会出人意料地宣布降息或降低存款准备金率。”
而房地产行业和企业在接下来逐渐明晰的宏观经济和金融环境中，应如何自处？
新一轮房产信贷调控揭幕 小房企或现破产危机
近期建设银行等部分国有大行已针对小型开发企业"停止发放贷款"，同时降低开发贷款占比。 基于对银行潜在不良贷款反弹等因素考虑， 监管层可能进一步在房地产信贷调控上加码，小型开发企业面临"断血"。同时，开发贷款与个人按揭房贷"冰火两重天"，广州多家银行推出房地产贷款优惠政策， 手续更简单快捷。
个人贷款：大行也有85折
相对开发贷款的严峻局面， 银行房地产按揭市场继续吹"打折春风"。记者昨日从建行、中行等多家大型国有银行了解到，银行对符合条件的VIP客户均推出"8.5折"的房贷利率优惠。
市场预计，随着央行要求银行对 置业者执行"差异化按揭贷款政策"，银行相关优惠幅度将增大，相当多的 购房者可享 8.5折房贷利率。
在中山三路一家建设银行记者了解到，该行目前开始针对普通客户推出8.5折房贷利率优惠。"符合 置业条件客户就能销售到优惠，客户把账户上的存款用作支付购房首期，"该客户经理表示，"我们审批放款的时间都很快！只需15个工作日，比之前简单多了。"
位于中山六路的浦发银行客户经理表示，该行目前房贷一般执行基准利率。该行针对部分有固定合作关系的开发商的购房客户可以给5%的利率优惠，对有30万元以上的存款的VIP客户会执行"基准利率下浮10%"优惠。 招商银行方面则会根据客户的信贷资质、资产状况、收入状况等综合考虑，给予10%至15%的利率优惠。
开发贷款：有银行对小型开发商停贷
据建设银行内部人士透露， 建行总行已向38家分行下发2012年房地产行业信贷调整的文件，规定"分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款"。据悉， 该文件要求，"开发贷占对公贷款比例超过15%的一级分行、各限购地级市所在地分行，应严格控制新增贷款投放，降低集中度。"
根据建行要求，该行开发贷款的全年增速不得高于10%，其中住宅类开发项目贷款新增占比不得低于80%。普通商品住宅开发贷款和普通商业用房开发贷款期限不超过3年；自营性商用物业开发贷款一般不得超过5年， 长不得超过10年。建行还对新增贷款的同业占比也做了严格规定，即一级分行新增开发贷款在四大行的占比，原则上不得高于新增对公贷款的占比。
建行2011年财报显示，去年该行房地产开发贷款不良余额和不良贷款率均有所反弹。其中， 2011年下半年建行房地产开发相关不良贷款环比增加19亿元， 同时不良率也略有上升至1.85%。对此，建行 风险官黄志凌介绍称该行房地产开发贷款风险可控。
部分小开发商面临破产危险
除了建设银行外，兴业银行、深发展银行等多家银行甚至出现了房地产贷款余额和占比、不良余额和不良率多升的局面。中投证券银行业分析师张镭表示，银行业资产质量恶化问题已受到监管层关注，建行对开发贷款实施差别化措施正是反映了监管层的关注。
"虽然四大银行开发贷款增速已下滑，但不排除监管层还会推出更严格的信贷调控政策。同时银行也会提前减少相关信贷投放减少风险，"广东一家国有大型银行管理部门人士对记者表示。
此前，浙江余杭法院已受理杭州金星房地产开发公司的破产清算案。业内认为，如果银行叫停小型开发商贷款，部分现金流有问题的开发商资金将面临断裂危险。
市场关注：利率松绑会否令房价反弹？
对于首套房贷利率的放松，市场认为其是决策层释放了一个积极信号，预计房地产按揭贷款额度将继续宽松，银行相关优惠幅度也将逐步加大。然而，也有专家担心， 利率松绑会否令处于下行通道的房价出现反弹。
申银万国宏观经济分析师李慧勇认为，央行对特定领域进行微调应该是保证经济软着陆的必要措施，其中，差异化的房贷政策符合决策层的基调。
渣打银行中国区 经济学家 志浩指出："我们认为房地产业仍是中国经济面临 的风险来源，因此调控政策将持续。同时，为了保持房地产市场平稳过渡， 置业者房贷优惠等相关的货币放松将持续渐进。"
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