[摘要] 位于朝阳区东四环慈云寺桥东北角的凯德锦绣，是 CBD的一个中 楼盘。其1号楼在2010年1月开盘时，曾创下7.9亿元的销售佳绩。 近，凯德锦绣打出了“ 一成首付”的销售新策略，从而引发了人们对这一策略是否违反首付30%的关注。
位于朝阳区东四环慈云寺桥东北角的凯德锦绣，是 CBD的一个中 楼盘。其1号楼在2010年1月开盘时，曾创下7.9亿元的销售佳绩。 近，凯德锦绣打出了“一成首付”的销售新策略，从而引发了人们对这一策略是否违反首付30%的关注。
一成首付实为分期首付
5月12日，本报记者来到位于朝阳区东四环慈云寺桥附近的凯德锦绣售楼处现场，发现售楼处异常繁忙，记者等待了近1 才得到销售人员的接待，和记者同样等候的还有几位看房人。他们表示，都是冲着凯德锦绣“一成首付”的优惠措施来的。
一位销售人员向记者介绍了该项目“一成首付”的规则：购买首套住宅，无论采用商业贷款还是公积金贷款，购房人现在和开发商签约仅需要支付10%的首付。剩下20%的首付可在此次销售的3号楼封顶的前后，也就是10月1日前付清，不付者，将收取滞纳金。
记者询问：“10月1日前要付清的20%首付，是否由开发商垫付？”销售人员表示，这20%的费用并不是开发商为购房者垫付的，“银行抵押放款一般从楼盘封顶开始，所以我们选择在3号楼即将封顶的10月1日前收取剩下20%的首付款，因此对银行放款并无任何影响”。
由此可见，所谓的“一成首付”并不是真正意义上的降低了首付的比例，而只是给了购房者几个月延期付款20%首付的时间，并未真正降低首付压力。
首付延期存在政策风险
从某种意义上讲，近期楼市不断出现的所谓“特价房 ”、“分期首付”等，都是开发商迫于出货压力的营销噱头，不过，凯德锦绣的销售人员解释该项目所实行的“一成首付”，除了给消费者更多筹措资金的时间以外，主要是由于“开发商资金实力雄厚，因此并不急于通过销售快速回笼资金”。
对此，本报记者采访了北京中原地产有关人士。该人士表示：“这种说法只是一种表象。从目前看来，采取‘分期首付’的往往都是销售比较困难、销售压力比较大的开发商，希望通过降低首付这一手段吸引客群，加快销售。所谓‘资金不紧张’仅仅是一种面对消费者的说辞。”
亚豪机构一位研究人士则认为，这种做法确实可以让购房者在前期尝到“甜头”，因为这种做法“增加了购房者选到自己心仪房子的机会，也获得了相对长的筹集首付款的时间”，但该人士同时认为，这种做法目前处在一种灰色地带，对开发商和购房者都存在风险。“对于开发商来说，虽然加快了销售业绩的增长，但势必面临部分购房者到期无法支付或需要延迟支付、甚至退房的问题；而对于购房人而言，在这一阶段拉长了预售的等待期，如果遇到房屋价格发生较大波动，或政策对首付的要求发生变化等情况，购房人可能会承担一定损失。”
外埠相似做法曾被叫停
近期由于楼市出货压力大，北京、广州、合肥等地，都出现了这类和打政策“擦边球”的分期首付行为。
据媒体报道，在不久前，广州市国土房管局曾 针对部分开发商提倡的“分期首付”行为发布风险提示，提醒购房人不要以分期首付方式购房，以规避风险。在更早的2008年五一期间，广州还出现由官方叫停分期首付，定性为违规促销的事件。由此可见，选择“一成首付”的消费者有可能面临潜在风险。
在售楼处现场，记者询问销售人员：“如果签订了‘一成首付’的预售合同，但政策发生变化，首付成数需要增加，超出了购房人的支付能力，购房人能否解除合同？”销售人员表示，合同中规定，如果遇到此类情况，开发商会尽力帮购房人协调延长支付时间，如经努力仍无法支付，由开方商提出解除合同的，购房人须支付12%的违约金；而如果购房人提出解除合同，则需要支付20%的违约金。
对此，有业内人士表示，“分期首付”更大的风险仍在消费者一端，这是因为：“一方面，由于预售时间过长，消费者与开发商订立分期首付的合同后，要面临政策变化的风险，如被叫停、或银行方面因为政策变化的因素调高利率、甚至调高首付比例等；另一方面，过低的首付容易让购房人对自己的偿付能力产生不正确的预估，还将有可能让购房人面临筹集首期款和还贷的双重压力。”
该人士说：“对于银行方面，‘分期首付’也存在潜在风险。因为‘分期首付’实际上拉低了银行对购房人经济能力考量的门槛，可能把不少本无足够承担和保障能力的购房人拉进了信贷困境。表面看来，风险是在首付之初转嫁给了开发商，一旦原本不具备足够承担能力的购房人出现断供，银行仍将承担风险和损失。”（记者 胡喆）
律师观点
签分期首付合同应增加补充条款
中允律师事务所律师商宏冬表示，目前关于购房款首付比例的相关规定，均系政策性、 性规范，从法律的角度来说，“法无明文 即不禁止”。开发商为用户垫付全部首付款(即“”)或部分首付款(即“分期首付”)的做法，并未违反现有的法律规范。
但这并不意味着以上两种行为不存在法律风险。以“”为例，由于开发商代替购房人垫付房款，一定程度上可以掩盖或影响对购房人支付能力的考察，从而为银行发放贷款增加了法律风险，在特定条件下，甚至存有骗贷嫌疑。
而“分期首付”除了包含以上风险之外，还存在一个预售期过长，期间可能发生政策或市场环境变化的问题。例如，在购房合同签订之后、银行放贷之前，政策法规对首付比例进行了调整，就可能出现购房人因对支付能力预估不足而造成违约的行为。根据绝大多数合同规范，这类违约将由购房人承担违约责任，而支付高昂的违约金。因此，在购买“分期首付”的房产之前，一定要正确评估自己的支付能力，并尽量在合同中增加补充条款，以便使购房人在政策法规发生变化的情况下，可以根据情况解除合同或免除部分责任。
链接
土地使用权仅剩62年
记者现场查阅凯德锦绣的土地权证时发现，该项目的土地是2004年获得，土地使用权的到期时间为2074年8月。也就是说，该项目的土地使用权到目前为止仅剩62年，而其商业和车位的土地使用权到期时间分别是2054年和2044年。
均价已明显低于两年前
记者在现场了解到，凯德锦绣3号楼的销售均价为42000元/平方米。销售人员以一套100.32平方米的两居室为例，计算出的结果为：如果全款购房，可享受9.2折优惠，若再参加2万减8万的促销活动，该两居室实际均价为37838.3元/平方米，低于两年前开盘的2号楼的均价39800元/平方米。
据了解，凯德锦绣的2号楼业主对3号楼的售价可能低于2号楼的问题 敏感，论坛上亦曾出现召集业主抗议的相关帖子。这是因为该项目一套住宅的总价毕竟在四五百万元左右，因此早期业主出于对物业的保值，一直对后期的销售价格极为关注。(记者 胡喆)
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