[摘要] 去年以来，房地产开发商通过各种渠道筹措资金拍土地、上项目，直接导致开发商负债上升、存货增加。包括万科、招商地产、华侨城等24家大中型上市房企截至去年底的总资产负债率已高达73.1％，同时它们的存货价值5530亿元，较2011年底上升1000亿元。
去年以来，房地产开发商通过各种渠道筹措资金拍土地、上项目，直接导致开发商负债上升、存货增加。包括万科、招商地产、华侨城(小区网论坛)等24家大中型上市房企截至去年底的总资产负债率已高达73.1％，同时它们的存货价值5530亿元，较2011年底上升1000亿元。
上市房企负债率上升
截至3月22日，包括万科、招商地产、华侨城、荣盛发展、世茂股份等24家上市房地产公司已交出2012年财务报表。其中，资产负债率上升的公司占据七成，其中万科、华远地产等 房企的资产负债 达77％以上，而中华企业、泰禾集团等公司的资产负债率更是超过80％。
开发商乐于通过外部融资买土地、上项目，这是中国房地产市场一直以来的基本模式，一些大型房企的资产负债率常年维持在60％以上。
随着房地产上市公司2012年年报的陆续披露，一些大中型开发商资产负债率的上升再次引起关注。记者统计，截至3月22日，包括万科、招商地产、华侨城、荣盛发展、世茂股份等24家上市房地产公司已交出2012年财务报表，这些上市房企总的资产负债 达73.1％，已超过业内公认70％的警戒线。中信建投房地产行业 分析师苏雪晶认为，目前很多大型房地产开发商的资产负债率超过了70％，增加资金 成为开发商扩张的必然选择。
记者发现，在这24家公司中，资产负债率上升的公司占据七成，其中万科、华远地产等 房企的资产负债 达77％以上，而中华企业、泰禾集团等公司的资产负债率更是超过80％。
对此业内人士表示，中国人民银行在2012年上半年两次下调存款准备金率各0.5个百分点，并在年中两次下调存贷款基准利率，这在一定程度上缓解了开发商的资金压力。记者了解到，从2012年年中开始，不少开发商选择增加资金 争取主动权，通过银行贷款或信托产品进行融资，一些资金实力较强的企业获得了更多机会，这也直接导致了开发商负债率的上升。
财务成本上升显兑付风险
随着今年有大批前两年的房地产信托产品陆续到期，如果楼市出现波动，或者开发商资金链条出现意外情况，资产负债 企的房企可能会面临兑付风险。
资金 的增加，对房地产开发商带来的不仅仅是 。2011年以来，众多开发商选择房地产信托产品进行融资，动辄超过10％的利率不仅给开发商带来压力，也给 者带来兑付风险。但与此同时，随着楼市寒冬已过，开发商高价借钱拿地的信心十足，不少大型上市房企甚至提高了分红金额。
中国社会科学院金融研究所财富管理研究 的数据显示，至2月底，今年以来已成立54款房地产信托产品， 募集规模超过120亿元，平均募集规模达3亿元，超过基础设施信托、工商企业信托、金融机构信托。
而开发商透露的信息显示，房企为房地产信托产品支付的利率越来越高。国内房企龙头万科的融资能力本来 ，但在其2013年到期的金额 的4笔信托借款中， 合同利率达到每年11.5％， 的也有11％。
记者在北京多家银行了解到，目前市面上房地产信托产品的预期 率大多在10％以上。随着今年有大批前两年的房地产信托产品陆续到期，如果楼市出现波动，或者开发商资金链条出现意外情况，资产负债 企的房企可能会面临兑付风险。但即使是在这种情况下，众多房企均希望继续通过包括信托在内的各类渠道进行融资。中航地产就表示，公司将通过加强融资管理、拓宽融资渠道等方式获取外部融资。
不过与此同时，不少房企也显示出楼市回暖下“不差钱”的状况。记者统计，上述24家上市房企中，仅有6家公司2012年度不会分红，14家公司增加了分红规模，其中万科增加了5.5亿元的分红，华侨城和招商地产也分别将分红规模从去年的3.4亿元左右(小区网论坛)提升至5亿元以上。
存货剧增1000亿元
去年底24家上市房企存货总价值高达5530亿元，同比上升1000亿元。其中，存货超过100亿元的上市房企有10家。
与负债上升相对应的是，上市房企去年底的存货规模大幅度上升，24家公司存货总价值高达5530亿元，同比上升1000亿元。尽管前期“国五条”出台，但今年一季度销售回暖，似乎让开发商不仅不怕卖不出去，还大有加大 开工的势头。
记者统计，在上述24家公司中，去年底存货超过100亿元的上市房企有10家，其中万科虽然表示公司“存货结构保持在健康状态”，但截至2012年底其存货价值2551.6亿元，较2011年末增加470亿元。
对此，业内专家表示，房地产开发商存货的大规模上升，并不是传统意义上单纯去囤积商品房，其意义还包含房企新获取项目及在建开发产品的增加。兴业证券 策略分析师张忆东认为，“此轮调控更注重二手市场，未来两三个月地产开发 不会明显减速。”
记者了解到，金地集团今年前两个月累计实现签约面积为32.8万平方米，累计签约金额达41亿元，分别较去年同期上升1.1倍和1.5倍。在一季度楼市 是一手房市场持续升温的情况下，开发商似乎并不担心房子卖不出去，借钱、囤货的势头可能仍将延续。
相关阅读：房企集中度提升盈利两级分化格局明显 中国证券报
已披露房地产上市公司年报显示，龙头房企重要财务指标处于领先地位，而许多小型房企业绩出现下滑或亏损，两极分化格局越发明显。中国房地产业协会等部门联合发布的研究报告指出，2012年房地产销售业绩进一步向大型企业集中，企业的优胜劣汰将导致行业集中度稳步提升。
两极分化明显
在“招保万金”四大房企中，万科A、保利地产已于2012年跻身千亿军团，而招商、金地两家房企全年销售金额均在350亿元的规模。从销售金额的同比增幅来看，2012年四大房企均实现了10%以上的销售增幅，销售面积更是全部达到20%以上的增长。龙头房企全年业绩表现超出预期。
中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评 联合发布的《2013中国房地产开发企业500强测评研究报告》指出，在房地产调控政策持续背景下企业的优胜劣汰在稳步推进，行业集中度在稳步提升。作为测评研究官方平台的中房网，发布了房地产企业500强榜单和500强 品牌榜单。数据显示，2012年前10强房地产开发企业销售总金额达到7973.66亿元，占500强销售总金额的32%，较2011年提升4个百分点；销售面积总计8339.3万平方米，占500强总销售面积的36%，占比较上年大幅提升7个百分点。
专家指出，2012年房地产市场波动明显，在市场成交筑底回暖后，标杆企业由于具备更强的环境适应能力，能够有效抓住市场机遇，实现销售业绩稳定增长。
年报显示，泰禾集团、中航地产等12家房企2012年净利润出现下滑。万好万家净利润亏损6469.7万元，同比下降432%，成为2012年 家报亏的房企。
尽管两极分化格局加剧，不过中小房企是否会被淘汰尚难定论。兰德咨询总裁宋延庆表示，谁将被洗牌出局，不取决于企业规模大小，而是取决于企业健康程度。有些大房企销售业绩好，但经营管理水平和产品竞争力不一定高，就处于“亚健康”状态，容易出问题。相反一些区域小房企虽然规模小，但稳扎稳打，经营状况就会比较健康。
规模扩张放缓
报告显示，2012年500强房地产企业总资产规模238.25亿元，同比增长13.75%，这一增速已经连续三年下滑。总体来看，房地产行业整体性的爆发式增长难以再现，规模扩张速度正在步入有序增长的阶段，未来房地产行业竞争将取决于产品、服务、管理和品牌等多重因素。
从龙头房企来看，尽管销售业绩增长迅速，不过普遍存在利润空间被挤压的状况。2012年500强开发企业净利润均值为4.34亿元，同比下降18.64%。在土地、人力等成本持续上涨的经济环境中，房地产行业难以独善其身，如果企业不能找出新的创利来源，或者无法更有效地控制成本，房地产开发企业利润空间被进一步压缩的状况将在更长时期内持续。
此外，在房地产调控常态化的背景下，2012年500强房地产开发企业财务费用、管理费用、销售费用等三费比率创下近五年内的 值，达到13.76%，费用压力凸显，企业控制成本的能力有待加强。
为此，不少企业开始积极探寻全新的盈利渠道。继2011年成功进入韩国济州岛后，2012年8月，绿地集团海外 第二单将落子澳大利亚悉尼，总 约80亿元建集住宅、配套商业及酒店于一体的大型示范性生活区。相关数据显示，包括碧桂园、万科、绿地、万通等十余家大型房地产开发企业已在海外有房地产项目或确定 计划， 规模已达上百亿美元。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
