[摘要] 链家地产数据统计，3月18日-24日，北京市二手住宅网签9912套，环比上周下降24.5%；二手住宅成交均价为27403元/平方米，环比涨3%。同时，新增房客源持续两周环比回落。业内人士称，“国五条”出台造成的市场波动已经减弱。
链家地产数据统计，3月18日-24日，北京市二手住宅网签9912套，环比上周下降24.5%；二手住宅成交均价为27403元/平方米，环比涨3%。同时，新增房客源持续两周环比回落。业内人士称，“国五条”出台造成的市场波动已经减弱。
截至24日，3月二手住宅成交34061套。预计全月成交量在4万套左右，有可能成为2009年以来的 单月成交。预计“国五条”北京细则出台前，成交量不会出现大幅回落。
二手住宅成交均价为27403元/平方米，环比涨3%。从成交结构上看，3月第三周，单价在4万以上的成交量占比和四环以内的成交占比均出现上涨。高价房源成交占比上升是成交均价上涨的主要原因。另外，对于持有多套住宅的业主，急售心理依然存在，议价空间仍会高于3月以前水平。
从新增客源来看，3月第三周新增客源量环比下降18.6%，已连续两周下降，并明显低于今年以来的平均水平；新增房源环比下降28.1%，较前三周出现明显回落，但仍然明显高于1月正常水平。从供需情况看，3月第三周，房客源比为1:4.1，高于前两周，但明显低于1、2月份。
链家地产市场研究部张旭认为，“国五条”出台造成的市场波动已经减弱，前段时间集中网签已经释放大量需求，市场透支能力下降。
另据北京住建委数据统计，截至24日，3月纯商品住宅成交量为8133套，比1月同期少5.1%。预计全月成交量在万套左右。链家地产统计，新建商品住宅(扣除保障房)成交均价为23570元/平方米，环比上涨25.6%，比1月同期上涨4.6%。
链家地产分析，3月第三周，新建商品住宅成交均价出现大幅上涨，主要是城区、五环内和均价2万以上的结构占比大幅上涨，拉高了成交均价。但由于绝大部分新建商品住宅在五环外，因此这并不表示市场实际房价大涨。
另外，根据链家地产市场研究部统计，3月24日，商品住宅库存达到65863套，再创历史新低。链家地产分析师张旭认为，库存量探底，开发商销售压力降低，未来主动 的可能性较低。
据多家二手房经纪公司统计，从3月第二周开始，北京二手房门店新增房客源数量和门店到访人数比 周均出现一定幅度的下降。“新政”带来的买卖双方急过户现象开始式微，“末班车”效应减弱，一部分购房者开始选择观望，二手房市场由“火热”逐渐趋于平稳。
动向新增房源客源齐降
开春以来，北京二手房市场春意盎然，量价齐增。多家中介机构向记者表示，为了赶在“新政”落地之前办完手续，3月初买卖双方忙过户，中介经纪人也是忙得不可开交。
然而，到了3月第二周，位于大兴黄村的链家地产门店的店员张先生发现，来门店挂牌登记的卖方客户和到店咨询看房的客户相比先前两周有所减少。不少前来看房的客户也表示“再等等”，并未表现出强烈的购买意愿。
不仅在大兴黄村，记者从崇文门、亦庄文化园、三里屯、和平里西街等多家中介门店了解到，进入下半月之后，选择观望的买房人越来越多，不再像月初新政刚出台时那样急于出手。
“3月初‘新政’刚出台时，店里到访客络绎不绝， 多的时候 有七八十组看房的，平均 就有3套房子售出。不过， 近一周，生意没那么火了。”我爱我家三里屯门店经理李宏建介绍，现在每天的到访客有五十多组，平均 能成交1套已经不错。
据链家地产市场研究部统计，3月第二周开始，北京二手房市场新增房源量及新增客源量均出现31.6%和25.4%的下滑，整体购房者开始趋于理性。
同时，麦田房产和伟业我爱我家的统计数据也同样表明，自3月10日开始，北京二手房市场新增房源和客源均出现下降，市场出现了一定幅度降温，购房者观望情绪增强。此外，麦田房产统计数据显示，近期二手房交易议价空间变大，随着北京新政细则出台时间的临近，一些已挂出房源的业主希望能够将房源尽早出手。
探因 “末班车”效应减弱
“这周开始到店的客户量减少了10%左右(小区网论坛)。目前市场上不少卖方和买方的共识是，从完成网签到银行贷款审批下来一般需要10个工作日，即使是这周周一开始办理这些手续，完成过户也已经到4月份。很多客户也是想等北京新政细则出来再敲定，以免交易过程中出现波折。”麦田房产亦庄区林肯公园[ 新消息 价格 户型 点评]店店长张继文表示。
这段话正是道出了目前一部分购房者的心理，海淀、东城、大兴等地多家中介门店均表示目前新政出台的刺激效应已经开始减弱，相较于本月上旬买卖双方的急迫，现在市场再次趋于稳定。
对于 近一周的二手房市场的降温现象，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为有两方面的原因：一是由于随着北京新政细则出台的时间越来越近，新政的“末班车”效应开始减弱。由于新政的“末班车”效应开始减弱。之前一段时间，因为很多客户为了享受“新政”出台前的 后税收优惠，急于购房，出现了一段时间的二手房集中交易，不过，有购房资格和实力、能“搭末班车”的人数毕竟有限，经过两周的集中消化，已经得到释放。第二，市场还在等待政府出台长效的调控政策，等待相关的配套细则更加明朗，不急于购房的客户在等待价格趋于平稳。
麦田房产市场分析师张叶松也表示：“北京相关的新政配套细则尚未出台，面对未来政策的不确定，一部分购房者选择了观望和等待，希望参考细则执行后的市场形势再做定夺。相比于之前较为悲观的市场预期，购房者开始理性思索。预计北京新政细则出台后市场成交将会持续走低，新政带来的市场影响将日趋明显。”
延伸阅读
北京二手市场或衰败 北京新盘开始放量入市
3月2日，“国五条”细则公布的第二天，位于北京东南四环外的华侨城[ 新消息价格户型点评][ 新消息价格户型点评]项目五期7号楼正式开盘，成为新政后北京新房市场中 个开盘的项目。
“我们这次开盘一共推出144套房源，现场一共来了400多组客户参与选房，开盘当天就基本 了。”3月7日，北京华侨城[ 新消息价格户型点评][ 新消息价格户型点评]的销售员小肖对《 财经日报》表示，尽管开盘 并非受到“国五条”细则的利好影响，但开盘至今接到的咨询电话却有不少是因为二手房购房成本可能增加转而关注新房市场的。
2月底以来，“国五条”及其细则相继出台，调控在执行手段上再次收紧，而其中 为引人关注的是对于二手房个人所得税严格按照差额20%征税的规定。
“这一规定将直接改变目前二手房市场的供需现状，使得二手市场成交放缓，而高额的税率也将导致部分购房者将目光由二手市场转向新房。”亚豪机构副总经理高姗分析认为，这一规定将直接改变目前二手房市场的供需现状，使得二手市场成交放缓，而高额的税率也将导致部分购房者将目光由二手房市场转向新房。
不过，就目前的市场成交状况来看，新房市场并没有出现太大的波动。
根据北京市住建委的数据，新政发布后的3月2日~6日，北京共成交商品住宅1482套，相比2月同期（2月2日~6日）成交的1549套，小幅下降4.5%；而同期的二手住宅成交则达到4520套，相比2月同期涨幅高达113.7%。
对于后市，高姗认为，政策新规对于低端与 两个极端需求的影响较小，且低端市场由于需求量较大价格仍会出现上行趋势，而对于中端改善型需求来说，由于卖小换大的购房策略以及信贷方面均受到制约，因此成交将受到一定的抑制，从而减缓房价上升速度。
或许是政策对于二手市场的短期负面影响给开发商带来了些许信心，3月预计开盘的项目数量出现了较大幅度的增长。
根据搜房网数据监控 统计，3月，北京新建商品住宅预计开盘共计34个项目，环比2013年2月上涨385%，同比2012年3月上涨209%。其中普通住宅共计33个，另共有1个别墅项目预计3月入市。在34个新建商品住宅中，老项目后期为29个，纯新盘项目为5个。
在价格方面，其统计显示，3月北京新建商品住宅预计开盘均价为23592元/平方米，环比2013年2月预计开盘均价上涨22%。
不过，链家地产分析师则表示，从供求方面来看，商品住宅价格尽管存在上涨压力。但考虑到本轮政府调控的坚决，以及对于商品房预售管理的加强，未来价格恐怕难以上扬。
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