[摘要] 各地楼市调控细则步入密集发布期，限购、限价、限贷等措施料严格执行。为稳定市场预期，避免市场剧烈波动，调控应强化长效机制建设，逐渐摆脱对 措施的依赖，加速推出和完善市场化手段。
各地楼市调控细则步入密集发布期，限购、限价、限贷等措施料严格执行。为稳定市场预期，避免市场剧烈波动，调控应强化长效机制建设，逐渐摆脱对 措施的依赖，加速推出和完善市场化手段。
自2011年1月“新国八条”出台以来，以限购、限价、限贷领衔的调控措施有效打击投机 需求，在一定程度上遏制了房价过快上涨。但随着时间推移，这些 调控手段的“副作用”逐渐浮现。
首先，限购政策在抑制需求、打压投机的同时，也影响供应方预期，不少开发商放缓 步伐，导致一些城市住房有效供应不足。这显然不仅不利于市场供需关系改善，更无法从根本上平抑房价。其次，限价手段使开发商因无法获得合理利润而放缓供应节奏。在土地出让的“限地价、竞保障房面积”等措施中，对土地总价限制，会将保障房用地成本转移到商品房用地中， 终转嫁给商品房购房者。
更重要的是，由于无法从根本上调整供需，而只是暂时对需求进行抑制，因此，一旦 调控手段效果被消解，市场就会再度陷入供需失衡困境中，房价非理性上涨局面又会反过来导致“看得见的手”进行干预。在这种循环中，市场预期被扰乱，调控效果自然难以令人满意。
城镇化进程推进将刺激新一轮住房需求。房地产市场稳定，又会影响到城镇化质量和宏观经济大局。
在这种背景下，稳定市场预期、防止市场波动无疑是调控重要目标。事实上，房地产领域(小区网论坛)各项基础工作已在近几年得到有效推进。政府部门调低经济增长预期，又给房地产调控提供更大空间。借助“新国五条”细则落地契机，在维持调控政策稳定性的同时，房地产调控手段应尽快向市场化方向迈进。
一是调整房地产税收体系，平衡税赋分布。当前我国房地产领域税收，多集中在交易环节。这不仅会增加交易成本，也不利于存量房屋释放。对此，需有效整合交易环节税种，减少交易成本向购房者转嫁。在增加持有税种方面，可在对基本住房需求进行免征基础上，研究提高住房持有成本措施。具体而言，应总结房产税试点经验，有步骤地扩大房产税试点范围，使之 终取代限购。
二是加快建设房地产领域基础体系并尽快投入使用。近几年来，个人住房信息系统建设已覆盖多数热点城市，实现联网、存量房评估系统建设在各地推开。作为房屋信息管理和房屋价值评估重要平台，这两项系统应尽快投入使用，从而支撑差别化信贷和税收政策实施，使之更 地打击投机。
三是在土地供给和开发环节实施市场化管理。土地供应主动权掌握在政府部门手中，土地开发主动权掌握在房地产企业手中。可依据信息公开原则，对市场预期进行引导。政府部门及时制定并公布供地计划、地块详细信息等，使市场对潜在供应心中有数；房地产企业应按规定，公示拿地合同有关条款，使市场对土地开发节奏、竣工时间、销售日期等有所了解。
此外，进一步完善基本住房保障体系。推进楼市调控市场化，需明确政府职责范围。现阶段，在继续保持保障房建设规模同时，需从住房保障范围确定、保障房分配和退出机制建设、保障房持有和交易等方面予以完善，从而厘清政府和市场边界。
“二手房差价的20%上缴，还不包括约5%的购房成本和期间的贷款利息，一套房子至少要涨40%卖出才能保本！”尽管开春以来的楼市依然火爆，职业 人 剑却略感“高处不胜寒”，并赶在细则出台前抛出了 后一套房产。
从容纳资金的体量上讲，唯有股市能吸收与楼市相当的资金，而此时对资金饥渴的国内股市仍处于相对低位。于是，“卖房炒股”、“引资入股”等观点也成为不少市场人士的心之所盼。
然而记者在调查中发现，在从房地产撤出的资金中，的确有部分资金流向股市，但分红不足等制度痼疾所带来的“亏钱效应”仍是阻止主流资金入场的 障碍。相比而言，流向银行理财、信托、债券等固定 类产品仍是主渠道，但后者也常陷入“倾巢之下，焉有完卵”的悖论——其标的物相当比重亦是房地产。
“除了买房，我们还有哪些更好的跑赢通胀的 渠道？”一句来自普通 人的反问，也引起了国内不少 人对 渠道“乏善可选”的共鸣。
值得注意的是，在对国内 渠道倍感困惑的同时，也有部分 人开始进行全球资产配置的尝试，来自多家移民中介机构的数据显示，近年 移民的人数正逐年攀升，国内资金外流的现实引起多方关注。
预期改变：楼市已过入市 期
业内人士认为，二手房差价的20%上缴，一套房子至少要涨40%卖出才能保本。为此， 人“囤房”的套利 大压缩，房产的增量需求也受到影响，供求关系的此长彼消，未来楼价不跌才怪
3月18日上午9点，位于北京市大兴区兴政街29号的区建委房屋登记大厅内，早已是人头攒动，印有“房屋 权证”的红色房本和装满各种证件的档案袋，成为这里区别于其他繁华集市的鲜明特征。
自3月1日“国五条”细则出台后的两周多时间里，这里也和各大中城市的房屋登记大厅一样繁忙，买卖房产的双方都希望赶在细则落地前过户，以避免凭空多交20%的差价税。
在大兴一家房产中介经理小廖眼里，现年五十多岁的老张是他们 难伺候的一个卖房客户。他手里只有两套房，一套小两居自住，一套大三居常年以高出市场价挂在中介，曾吓跑不少买房人，成为中介眼里难以消化掉的“困难房”。
“市场稍微涨一点，他就撤单多挂十几万，但喜欢这种户型的客户本来就不多，一来二去反错过了很多成交机会。”小赵告诉记者，老张这套房子买于十多年前，位置不错，靠租金早收回了成本，可能觉得不愁卖，也不慌着成交。 》》》阅读全文
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