[摘要] 近日抢地大战轮番上演，一二线城市 频出，房企不惜重金拿地，“面粉贵过面包”的势头愈演愈烈。业内人士指出，今年以来万科等大型房企资金面日渐好转，银行贷款、信托、境外发债等渠道的融资成本均较去年有明显下降，“不差钱”的房企拿地做多积极性高涨，或进一步强化房价上涨预期。
近日抢地大战轮番上演，一二线城市 频出，房企不惜重金拿地，“面粉贵过面包”的势头愈演愈烈。业内人士指出，今年以来万科等大型房企资金面日渐好转，银行贷款、信托、境外发债等渠道的融资成本均较去年有明显下降，“不差钱”的房企拿地做多积极性高涨，或进一步强化房价上涨预期。
开发商押宝 土地出让收入飙升
楼市及土地市场预期趋乐观，加之大型房企资金面宽裕、融资成本下降，开发商加紧攻城略地。5月22日，北京大兴区三宗土地公开挂牌出让，成交金额达到35.22亿元，创下“国五条”出台以后北京单日土地成交价格的新高，其中旧宫地块楼面地价突破2.2万元/平方米。5月30日，北京世纪鸿房地产开发有限责任公司以10.4亿元的代价，竞得北京市通州区台湖镇一地块，楼面地价达到每平方米13601元，而4月之前，该区域地价不过每平方米五六千元，地价已经 。
5月23日，广州白云区、海珠区又分别以接近8亿元和24.6亿元的价格拍出两块住宅用地，扣除保障性住房面积之后，两块土地的楼面价分别达到了每平方米2.4万元和3.5万元。5月29日，上海长宁区新华路街道71街坊地块拍出46亿元的高价，刷新了上海今年以来总价“ ”纪录。在此之前，上海浦东新区世博园地区两幅地块均拍出高价，一幅地块更以每平方米40079元的单价创下上海近三年来楼面地价新高。
开发商不惜重金砸向土地市场。仅北京一地，今年前5个月的土地收入已超过600亿元，接近去年全年的卖地收入。中原地产研究 数据显示，前5月京沪广深4个一线城市，土地出让金合计高达1411.8亿元，比2012年同期的314.4亿元上涨350%。
易居研究院研究员朱光指出，今年5月10个典型城市土地出让金收入为669.9亿元，环比4月份增长64%，同比2012年5月大增392.6%，创出了2008年以来同期土地出让金收入的新高。这主要是近期地方政府积极推地，房地产企业资金较为宽松，导致各地土地成交进一步活跃。
一些大型房企资金情况全面好转引起广泛关注。上海房地产研究院发布的房企资金报告显示，今年一季度房地产开发企业资金链整体表现为偏松状态，这也是自2010年第三季度以来，房地产开发企业资金链 告别紧张状态，步入“偏松”区间。
二环改造点燃热情 成都房价难降土地盛宴正欢
开发贷持续输血信托融资成本大降
土地市场火爆折射出的是今年开发商资金链的全面好转。今年以来由于货币政策整体宽松，房地产行业不断回暖，开发商通过各种渠道的融资成本全面下降。
一季度社会融资总量大增，新增人民币贷款同比去年增加3000亿元，大量新增资金进入房地产领域(小区网论坛)。从信贷流向来看，增量资金主要以个人按揭贷款和开发贷款形式为房地产“输血”。一季度房地产开发企业到位资金中，银行贷款增量4586亿元，同比增长18%。
在实体经济较为疲弱的大背景下，资质良好的房地产开发商，再一次成为各家商业银行眼中的“香饽饽”。上海一家上市房企财务总监表示，今年以来银行纷纷主动找开发商，贷款利率较去年明显下降，利率通常不会超过基准利率的1.1倍，房企也开始利用低利率贷款替换之前的高利率贷款，完成债务结构调整。
某国有股份制银行信贷经理表示：“今年以来房地产开发贷的需求极为旺盛，购房者的强力支撑也让银行放贷时更有底气了。”一家小银行信贷部人士直言，虽然明面上房地产开发贷没有增加，但是银行会通过一些其他的操作方式放款。在当前情况下，房企的利润率依旧远高于其他行业，楼市回暖之后房企抗风险能力也大大提高。
宜信财富 部一位 经理透露，目前银行的开发贷对于房企项目的门槛有所放宽，通常四证齐全，自有资金达30%，具备二级以上资质的房企就具备获得贷款的资格。如果房企在满足了以上“432”资质后还是无法从银行方面获得贷款，那也可以通过信托融资。信托融资的成本也大幅降低。
Wind资讯数据显示，从去年12月开始，地产信托产品平均 率明显下降，目前降至8%-9%左右(小区网论坛)，而2011年开发商资金链 紧张时地产信托 率普遍超过15%。上海一名信托经理告诉中国证券报记者：“去年以来，房地产信托 率就一直下降，去年上半年一笔信托通常能做到12%的 率，今年不少产品只有8%了，这表明开发商的融资成本大幅下降。”
以近期发行“华融信托万方发展特定股票 权”的集合信托产品为例，信托资金用于开发企业旗下“香河未名1898”二期A区后续建设，100万元到300万元 额的年化 率仅为8.5%。
用益信托工作室的研究员分析，5月份以来成立的房地产信托的平均 率低于9%。预期 率的普降，一方面是因为货币政策放松，资金成本下降，开发商的资金链有所好转；另一方面是因为楼市回暖， 者对楼市的风险预期有所好转，开发商融资风险溢价有所降低。
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受益低成本发债 房企扛价信心增强
尽管境内银行贷款和信托融资成本已较之前有所下降，但境外发债融资的超低成本，更加吸引房企。为此，万科、保利、金地、招商、绿地等房企纷纷赴港借壳上市，搭建境外融资平台。
万科 新的销售数据显示，今年前5个月，万科累计实现销售面积604.8万平方米，销售金额701.8亿元，同比分别增长25.97%和42.58%。在这5个月时间内万科共拿地38宗，花费地价款250.14亿元，占销售收入的比例也达到了35.64%。仅5月份单月万科就新增加项目8个，斥资36.43亿元，分别位于北京、长沙、武汉、大连、南昌、宁波等一二线城市，而去年同期新增项目只有3个。
知情人士称，万科的大手笔拿地，与其3月份超低成本发行境外美元债券有密切关系。万科对外发行8亿美元的5年期定息美元债券，年票息率2.625%，每100元债券发行价99.397元，折合年 率2.755%。仅2.625%的票息率就创下房企海外融资成本新低，与目前境内信托和银行贷款的融资利率相比相差数倍。有香港的证券分析师表示，做到万科的规模和评级(BBB+)，发债成本确实可以降到2%-4%，类似的房地产企业还有华润置地和中海地产。
越秀地产近期发行了3.5亿美元2018年到期的票面利率为3.25%的票据，以及5亿美元2023年到期票面利率4.50%的票据，合计集资8.5亿美元，融资成本之低令其他中小房企羡慕不已。此外，招商地产2012年报数据显示，招商地产的资金成本是5.89%。有业内人士认为，今年一季度该公司资金成本仍低于6%。
分析师表示，境外融资成本低，再加上人民币 对冲境外融资成本，所以发债基本上没有成本，甚至还是赚钱的。美元债的超低成本 ，成为房企趋之若鹜的动因，已成功搭建海外融资平台的龙头房企规模扩张和资金 日益凸显。结合房企拿地情况来看，拿地积极的房企恰恰是去年末和今年初在香港融资 为活跃的几家企业。
专家认为，在调控压力之下，房地产市场经历了去年四季度及今年一季度需求集中释放之后，未来市场总体将保持温和状态，全年销售面积增速将在10%左右。预计今年行业资金状况将好于去年，总体保持良性。中原地产研究部总监张大伟表示，房企资金全面好转，拿地做多积极性高涨，或将进一步强化房价上涨的预期。
二环改造点燃热情 成都房价难降土地盛宴正欢
楼市"红五月"不太红 专家称三季度房价或有所下跌（来源 金融时报）
5月中国主要城市房价地价继续攀升，但力度不大。
从房价来看，相关研究机构数据显示，自2012年6月数据“掉头”以来，中国100个重点监测城市新建住宅均价环比已经连续上涨12个月。不过，广州(楼盘)楼市近日的表现却让人惊奇。6月4日，广州市房管局下属阳光家缘网签数据显示，广州5月网签成交均价约为13029元/平方米，环比上月13515元/平方米下跌3.06%。
某分析师记者指出，该数据并不能完全说明广州房价下跌，只能说明广州的楼市购买热潮开始减退。“国家政策让楼市热潮逐渐下降，广州楼市 房产购买力的疲软，自然会影响当地房价。”
市场热潮减退
“国五条”出台后，楼市的“一颦一笑”备受关注。相关研究机构6月4日公布对中国住宅市场的监测显示，5月44个重点监测城市成交价格多数略有上升，其中上海(楼盘)环比涨幅 ，为13.09%，连云港(楼盘)环比跌幅 ，为10.16%。北京(楼盘)、深圳(楼盘)、成都等10个重点城市中，只有南京(楼盘)、天津(楼盘)价格环比略有下降，降幅分别为6.85%和0.08%。在业内人士看来，土地市场和楼市犹如面粉和面包，“面粉”价格若呈上行态势，“面包”价格则难言下降。
与此同时，记者从多家机构了解到，5月份，100个城市(新建)住宅平均价格为10180元/平方米，环比4月上涨0.81%。其中，77个城市环比上涨，22个城市环比下跌，1个城市与上月持平。
多项数据表明，虽然房价依旧上升，但是涨幅有所缓解。有房产研究员对本报记者指出，房价涨幅的缓解，是因为进入5月以来，“国五条”、限价等调控政策的逐步落实，让开发企业推盘积极性有所下降。当前一二线城市大部分都实行了限价政策，北京等城市均要求房价保持稳定，使房价涨幅放缓。
然而在依旧上涨的房价趋势中，广州地区房价下跌明显引人关注。业内观点指出，广州5月的楼市表现跟4月相比变化不大。 是在广州限价令如此严厉的情况下，楼市均价的下跌不是 能够反映房价的变化。更有内部销售人士透露，目前“双合同”、“裸卖”、“高低价混搭”等策略流行，只为安度广州“限签”期，房价下跌并不是长期走势。
上涨预期较强
在上述分析师看来，如今很多 购买者进入观望期，缓和了房价的增长幅度。并且在政策效果继续释放和成交量走低双重影响下，房价的涨幅有所缩小实属正常。“广州房价微跌则反映了当地楼市进入较为冷淡的时期。 购买者数量减少，低端购买者因为刚需的原因保持了购买量，那么成交房价便会相应微跌。然而这样的情况也是楼市的大趋势。”上述分析师称。
相关研究机构方面分析指出，部分城市的新开楼盘尽管面临限价，但多数项目价格稳中有涨，“在土地价格上涨、热点城市当前供应依然不足、货币政策预期放宽的大环境下，未来房价继续上涨的预期依然较强”。
有研究员对记者指出，若是要缓解未来的房价上涨预期，那么就必须让“国五条”细则落地更有力度。“如今除北京一地执行了"国五条"细则政策外，其他 城市楼市政策与"国五条"出台前差别不大，导致房地产整体市场依然延续高温，这对于房价的未来调控也是不利的。”
上述分析师认为，今年第三季度，受政策和市场购买量等因素影响，中国房价会有所下跌，但不会出现大幅下跌的情况。然而进入第四季度后，也许会出现回暖的情况。“未来的房价走势还得看国家宏观调控，即今年下半年 对楼市采取的政策部署。”
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