[摘要] 政策环境从紧的局面短期难以改变，未来楼市风险将继续面临一定的政策和市场风险。在此情况下， 住宅热度难减，其成交价格和成交量短期内还有继续回升的动力。
“前天有中介打电话问我，有人愿意在现有报价的基础上加价20万买房，而且是全款支付。”从今年5月底开始， 先生就将自己在北京西南三环“优筑”小区的一套房子挂牌卖出，但挂了一个多月仍没有收到合适报价——直到夏家胡同“”的诞生。
“优筑”小区与夏家胡同地块仅咫尺之遥，但“”效应的辐射范围实际上已涵盖了北京南城，乃至整个北京市场。分析人士认为，土地成本抬升是未来的大趋势，房价上涨的预期也随之产生。值得注意的是，随着 地块的稀缺，市区豪宅项目 功能将愈加凸显。
“”传递 信号
面对“凭空加价20万”诱惑， 先生有些动心，但朋友告诉他，如果不着急用钱的话，可以再等等。朋友的意思是，随着“”效应的发酵，这个小区的房价还有上涨的空间。
先生怎么也想不到，一块高价地就能给周围的项目带来那么大的 空间，直到他请教了附近的房产中介人员，才知道此言非虚。中介人员告诉他，在夏家胡同地块开拍之前，与之的“万年花城”项目就开始提价，价格涨幅多在1000元/平方米至2000元/平方米之间。“”诞生后，这个项目又掀起新一轮的 。
此外，即便在距离夏家胡同地块稍远的“万芳园”和“育芳园”项目，报价也有一定程度的提升。在首经贸大学这边被认为是一片相对“混乱”的区域，中介机构已经开始忙碌起来。
“”效应是如何传导的？北京某 房产中介高层向中国证券报记者表示，高价地的诞生凸显了区域的价值，区域内的房价抬升就成为顺理成章的事。作为比照，周边项目的价格往往向该区域的项目看齐，为弥补差额，同样也会选择提价。在这样一层层的传导中，“”终抬升了整个区域的房价。
在北京土地交易 ，“”拉升区域房价案例屡见不鲜，无论是2010年的广渠路“”，还是去年的万柳“”，都给周边的二手房业主带来了不小的利益。
事实上，在作为“”的北京南城，夏家胡同“”诞生，还将拉升丰台、大兴等区域的价值。“两条地铁线已经使大兴房价提升了不少，未来这片区域还将受益于高价地的影响。”上述中介机构高层表示，同样在五环线上，北五环房价要比南五环高出近1万元/平方米，南城价值的 可见一斑。
在不少业内人士看来，夏家胡同“”的诞生虽是受益于其独特的区位，但在叫停风波前后反映出的土地成本提升，同样给市场带来了“”的信号。
按照17.7亿元的交易价格计算，夏家胡同地块的楼面单价为23098元/平方米。但由于该地块配建了半数的保障房，剔除这一部分，商品房地块的楼面价超过4.1万元/平方米。因此，虽然北京对多数热门地块实施了 限价，但配建制度的存在，正在使商品房地块承受更高的成本，并进一步推高商品房价格。一些专家将此形容为“钢地板”的抬升，为保证项目利润率，房价必须维持涨势。
项目价值凸显
针对夏家胡同项目入市前景，中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，按照4.1万元/平方米的成本，如果资金成本高的话，项目的 终销售成本可能在6万左右(小区网论坛)。叠加现在市场 物业的平均利润，预计本案 终预期销售均价可能达到8万以上。
尽管8万的价格看似偏高，但不少业内人士强调，在4环区位上，完全不用担心市区豪宅的销售问题，且2-3年后，北京的房价可能位于另一个水平线上。
值得注意的是，获得夏家胡同“”懋源地产，目前在北京即以豪宅运作而著称。其位于北三环的“红玺台”项目，今年的签约规模已接近4亿元。其中，6月开盘的“楼 ”项目，均价恰好在8万元/平方米。
随着国家对别墅用地的严控， 住宅项目供应量减少，其稀缺性反而凸显。亚豪机构的报告认为，与普通住宅相比， 住宅具有更好的保值 的功能。而在 住宅中，占据区位 的市区豪宅比郊区豪宅项目拥有更好的抗跌性能。据悉，除“红玺台”项目外，另一个 市区豪宅项目“霄云路8号”，近几年维持每年开一栋的节奏，其价格同样节节攀升。
根据丽兹行豪宅研究院 的数据显示，今年6月，北京 二手住宅成交量总计200套，环比上涨55.04%，同比上涨11.11%，成交量回归去年月平均水平。价格方面，6月份北京 二手住宅成交价格指数为139.84，环比上涨2.26%，同比上涨30%，涨幅明显高于北京房价平均水平。
该机构表示，4月份开始的政策收紧措施， 是20%个税的执行，对 二手住宅市场产生了较大的冲击。但价格依然坚挺，大起大落的价格变动或挂牌变化微小。进入6月份以来，这种影响效力逐渐被冲淡，成交量重新进入上升期。
多数分析人士认为，政策环境从紧的局面短期难以改变，未来楼市风险将继续面临一定的政策和市场风险。在此情况下， 住宅热度难减，其成交价格和成交量短期内还有继续回升动力。
丽兹行豪宅研究院的分析认为，一系列政策调整的结果在于税费不断增加，对于 住宅而言，成本的增加无疑 多。即便如此，也不会带来 住宅需求量减缩。原因在于， ，目前 住宅的 保值价值依然是各 产品中 为稳定的；第二，居住品质的不断改善仍是排在资本 后首位选择。
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