[摘要] 今年以来，尽管全国主要城市房地产市场成交有所回落，但龙头房企销售业绩继续保持较快增速。有研究机构表示，龙头房企良好的业绩表现，一方面归功于一二线城市需求的持续释放。另一方面，由于龙头房企今年普遍采取扩张策略，未来一段时间的资金压力是必须注意的风险。
今年以来，尽管主要城市房地产市场成交有所回落，但龙头房企销售业绩继续保持较快增速。有研究机构表示，龙头房企良好的业绩表现，一方面归功于一二线城市需求的持续释放。另一方面，由于龙头房企今年普遍采取扩张策略，未来一段时间的资金压力是必须注意的风险。
龙头房企地位稳固
20是各大房地产研究机构对于行业前20名房企的简称，随着市场的持续回暖，前20大房企的市场份额也不断攀升。
根据相关数据，前三季度，销售金额榜20房企的市场占有率进一步提高。在前三季度的房地产市场的成交金额中，有20.16%的成交金额归属于20房企，去年这一数字是19.11%，前年这一数字是17.11%。销售金额榜前10大房企的市场份额则从2011年的12.58%提升至今年的14.43%。在今年前三季度的销售金额榜中，万科与绿地以破千亿的成绩分别居于 位和第二位。
事实上，由于品牌 、分布城市等原因， 房企的产品价格与中小房企相比高出不少，这意味着在销售面积的榜单上，龙头房企的集中度 并不明显。数据显示，前三季度销售面积榜单上，20房企的集中度为12.48%，不过这一数字相比2011年的8.95%也有明显提升。而销售面积10房企的集中度，也从2011年前三季度的6.90%提升到今年的9.31%。
在全面回暖的市场环境中，往往是布局广泛、产品线丰富的大型房企更容易在范围内出击，快速锁定销售业绩，而由此伴随着大型房企资金加速扩充，房企竞争格局将再度改变。可以看到，今年前三季度，龙头房企地位稳固，央企持续领跑行业，而从梯队变动来看，房企间的差距进一步加大。
未来市场走势存隐忧
尽管今年龙头房企的销售业绩普遍再创新高，但未来房地产市场的走势却存在一定隐忧。随着国内外流动性趋向紧缩，类似今年上半年宽松的融资环境将一去不复返。 是对于此前过度依赖海外融资和信托等方式的企业来说，如何在下半年筹集到足够资金，将成为亟待解决的问题。
近期北京、上海以及深圳等热点城市的楼市调控政策逐渐趋紧，进一步加强了房地产调控升级的预期。房产税等相关长效机制有望逐步确立，因此明年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化。随着供应进一步上升，经济好转后信贷趋于平稳，市场供需关系更趋良性，明后年的市场有望逐渐回归理性。
十八届三中全会公报明确提出，“建立城乡统一的建设用地市场”。有专家认为，这一表述有可能意味着土地制度改革将有突破，在农村土地流转方面将充分发挥市场的作用，使农村土地和城市土地能够平等地参与市场交易。对于今年上半年豪掷重金买下大量 的房地产企业而言，建设用地市场的改革取得突破性进展，将对其土地储备价值造成多大影响仍是未知数。
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金融资源被地产商过度占用，不仅会严重影响其他实体企业进入金融领域，与金融企业实行产银联合，还会使整个社会的资源出现不合理流动，形成新的资源分配不公、配置不合理现象。
一旦地产商大量入股地方的银行，还有可能出现今后地产商在商品房销售、买地及商品房建设等方面过度集中参股银行，使银行被地产商绑架的现象。
据媒体报道，近日，准备赴港上市的徽商银行吸引了不少股东青睐，其中，地产商万科更是耗资30亿港元参与认购。据悉，这是万科 次大手笔认购港股新股，也是万科 入股银行。
而在此前，已有很多地产商进入金融的领域，入股地方银行。如新湖中宝、华西股份等，就持有多家金融机构的股份。
地产商入股银行，可以说是一拍即合。一方面，银行希望地产商这样的高富帅加入，以募集更多的资金，使银行的规模和效益得到扩大与提升；另一方面，地产商也愿意 银行，以获得稳定的效益 。 是前几年，在地方银行上市热情极高、 空间很大的情况下，一旦入股银行并获得上市机会，对地产商来说，无疑是开辟了另一个暴利空间，获得了另一个暴利的平台。因此，地产商入股银行的热情一直是 高的，入股银行的资金量也是 大的。
虽然在IPO长时间暂停、银行上市步伐放慢、通过上市获得暴利的时间拉长的情况下，对地产商继续入股银行的热情产生了一定影响。但是，由于近年来银行本身就处于暴利时代，给地产商带来的 仍然比较丰厚。因此，并没有对地产商入股银行产生根本性的影响，仍不时有地产商入股银行的消息传出。
而随着房地产市场持续低迷以及开发企业融资成本不断上升、资金链日益趋紧，地产商入股银行的热情也重新高涨起来，以至于一直高高在上、不愿入股银行的万科也“打”起了银行的主意，开始进入金融的领域了。
显然，万科入股徽商银行，除了看中徽商银行上市本身可能带来的利益之外，另一个十分重要的原因，就是为今后的融资寻找更为广阔的方便之路。因为，就算是万科这样的地产大佬，目前的资金状况也已经大不如前。而保利地产、金地集团等品牌房企，也正出现现金流大幅下滑现象。以刚刚公布的三季度为例，两家房企业现金流下滑的幅度分别达到了-173.12%和-455.8%。尽管不排除阶段性的因素，但也从一个侧面反映了房企的资金状况。
不仅如此，从近一段时间房企要求组建民营银行的情况来看，也可以看出，地产商都在积极通过进入金融的领域，谋求获得更多的融资通道。
按理，地产商入股银行，并没有什么值得质疑的地方。一定程度上，地产商与银行的联姻，还可以更好地促进金融业的发展，形成产业与金融的融合。问题在于，地产商入股银行，并不完全是市场规律所致。一方面，对多数地产商来说，入股银行的主要动机是看中了银行可能带来的暴利。一旦暴利的时代结束，会出现怎样的结果，很难预料；另一方面，某些地产商入股银行，是为了获得更多的融资通道，是为了缓解已经出现的资金矛盾。如果银行在“迎接”地产商入股时，不对银行的资金状况以及未来前景作深入的分析和了解，并在权利和责任方面作出合理界定，一旦出现地产商破产的现象，会不会给银行带来风险，也是值得关注的问题。
更重要的，金融资源被地产商过度占用，不仅会严重影响其他实体企业进入金融领域，与金融企业实行产银联合，还会使整个社会的资源出现不合理流动，形成新的资源分配不公、配置不合理现象。因为，除极少数大型企业之外，多数中小企业是不可能像地产商这样入股银行的，银行也不会像“欢迎”地产商一样“迎接”其他实体企业。所以，从这个角度来分析，地产商大量入股银行，还是有许多令人担忧的地方的。
另一个需要引起重视和关注的是，一旦地产商大量入股地方银行，还有可能出现今后地产商在商品房销售、买地及商品房建设等方面过度集中参股的银行，使银行被地产商绑架的现象。不仅会造成房地产市场资源配置不合理的矛盾，还会给金融稳定带来更大的压力。
所以，在鼓励实体企业入股银行的同时，对地产商过度入股银行的问题，也必须引起高度的重视与关注。从总体上讲，不能过度纵容地产商入股银行，也不能允许银行给地产商提供超过风险容忍度的贷款，以避免可能出现的风险与隐患。从这个角度看，地产商入股银行，既有喜，也有忧，既有值得鼓励和肯定的地方，也有需要限制和防范的必要。
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