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名家下午茶:刚需楼盘以价换量 电子商务势不可挡

房天下   2014-07-01 09:29

[摘要] 关于以价换量的大趋势,未来几个月市场会不会有新的变化?

 
俞巍-成都时轮机构 营销总监
 

我们说的刚需人去等的时间不会太长, 多等一年时间,没有任何一个国家说房地产靠纯粹刚需来支撑, 终还是要以改善型居住为主。我觉得应该是秋天10月份(变化),从现在国家的政策来说,对刚需,这次银行利率政策和首置都有倾斜,能下手的已经下手了,不能下手的他永远是钱不够。今年秋天,看会不会有新政策。
 
限购令肯定是一个阶段性的,随着现在房地产逐渐打压以后,政策肯定有细分过程,不可能我现在房子不够住了,或者我经济收入好了想换一套房子没有办法。第二居所居住和 性居住,现在国家一个是完善个人金融信息,一个是房地产信息联网,比如说置换的人怎么样的政策;针对纯粹的享受型做第二居所会有房产税的制度,会区别对待。到那个时候,开发商开发产品不能像以前一样,户型涵盖 。国家以后的土地政策可能都会有区别对待。中国目前只能这样走,继续一刀切或者完全放开都不现实。
 
 
杨明富-卧龙吟机构总经理

在一定时间之内以价换量还是有一定市场。另外,(产品)在品质上面怎么做得更好一点,在任何市场情况下都有走得好的,任何市场情况下都有做得差的,关键是用心没有。 终一个企业也好,或者是楼盘也好, 终要让你的产品本身来说话。
 
在一个时间段整个房地产大趋势下,会从一个数量到质量的转变,包括商业地产、旅游地产、文化地产都是一个转型的思路和趋势。要买房子的话现在确实是比较好的时机了。
 
冉徽川-东山国际社区文化总监

限购以来压抑了一些刚需需求或者是 性需求,他们还是会买房子。今年上半年上市的量会比较大,但是明年年初上市量会比较小,如果房地产交易一旦恢复到正常水平这点供应量根本不够,就像09年出现的情况,突然放量以后整个供应量就出现房价的 ,报复性反弹。 

我觉得中国不管调控怎么样始终政府没有做好,你收那么多税,卖了那么多土地,这个钱应该反馈给社会。我觉得保障房供应量应该占到1/3以上,没有做到1/3政府做得就不够;保障房 问题是量不够。

何建平-麦禾资产管理公司总经理

手段我个人认为是违背市场规律的,光通过 手段限购是违背市场规律的,这个市场也是放不开的。另外开发商以前是光接触房地产,哪怕是05年搞房地产可能一夜暴富,但是未来房地产不是这样了,我们买的地适合做什么,实打实为购房者打造他的产品。这是企业责任心,也要求企业参与者各个部门要真正静下心来做一个有责任的地产商。

另外作为老百姓也很无辜,中国动不动一户养三代,很多有献不是拿来做居住需求,拿来进行 化,所以未来政策对于调控方向税收是一个。另外去房地产 化,多给老百姓想点 途径。所谓刚需,一个大学生进入城市化 套房子这个才是刚需,一出大学就成为房奴,我们购房者也要理性。
 
朱洲-四川麒麟飞图数字科技公司 总经理助理 策划总监

平时我们在博客上面每个人都会发表一些观点,其实行业的预测从大的角度来看不具有太多的真正价值,中国的房价问题真的是社会的缩影问题,所以我们应该从全社会角度看房地产。
 
我刚刚想起来,我前几天看微博中国的国民性从中国游戏看出来,麻将啊,麻将上家卡下家,弄死对家,没有合作精神。我就想起来房地产,咱们中国人对房子一切都可以舍车保帅,我们中国对房子也一样,我们可以节衣缩食,我可以不旅游,不购物,我为了买房子把其他生活压缩掉,一切都不去享受。其实我们生活中比房子更重要的东西,我们恰恰忽略掉了。
 
我们整个行业畸形繁荣,一点风吹草动,一点小伤小感冒很多人讨论很久,房地产真的这么娇惯吗?稍微一调控我们就如坐针毡,业内野外说一大通,我觉得我们行业走出过去被娇惯被宠的时代了,我们真真正正做出本身,用产品本身说话。之前我也举过一个例子,国外一个大亨说我们紧急药品 目标在于治病救人而不在于赚钱,当我们把这句话记得越清楚利润就会随之而来,记得越清楚利润就会越大。我们房地产一样,我们老是记住利润 化一定不会利润 化。我们把 使命坚持得越好我们这个行业真正健康发展就会越好。
 
 
关于电子商务与房地产销售
 
孙胤恒-珠江地产 营销副总

我谈一下我的看法。地产营销我觉得前几年我自己觉得不叫营销,因为房子好卖。10年前的房地产营销,一个报纸广告三四百组来电,这个时候 营销人员围着报媒,就把房子卖掉。到了五六年前报纸广告性价比越来越小了,然后发觉发短信效果比较好。到现在发现短信效果也不好了,发现我们做营销尤其做推广这一块很难做
 
从我的经验来看,我觉得现在的营销才回到真正的营销,必须正视我们渠道和促销手段,从现在来看我们自己的项目,现在往往是哪些手段 行之有效,就是派发传单。大家觉得很可笑是很低级的手段,实际上是回归到了真正把销售的信息传递到了用户的手上,确保了传递的有效性。保值广告受众越来越窄,现在翻看保值的频率越来越小了,实际上是个量的缩减,它没有办法将项目销售诉求点传递到受众身上。
 
我们回过头来看电子商务,我是这样理解的。从这两年网络的销售比例肯定是逐天上升的过程。网络信息对客户信息到达从09年才开始有一些体现,而且这个量还是很大。
 
对于电子商务来讲,网络电商如果只是传统的印广告,或者是新闻报道来说这样对于销售渠道建设或者其他影响还是没有摆脱传统的东西。我其实 看重网络这一块,网络这一块可以做得东西很多,比如说我们博客论坛的东西也是做电商很重要的环节,包括达到终端业主论坛的,甚至相关活动的,包括一些相关搜索,综合性的应用往往会起到一个好的效果。这也是下一步网络电子上网走向传统模式的一个新得变化,或者也是希望的一个趋势。
 
淞跃-北京金网络 成都分公司总助

本身电子商务发展 猛,而且近期在 发展,这种方式对接了这种人群正好是现在购房上的主力人群,他们的生活方式包括我们的工作方式网络是通过各种渠道都在接触,手机,电脑终端。再细讲网络进一步的好处和刚才这位同仁讲的理解差不多,常规以往刚才说的其他途径只是叫广告而已。
 
比如某一个媒体我带客户来,然后他成为我的会员,我不影响预售管理办法。第二个你再给我优惠,我传达给消费者,消费者我交了钱,可是我买到房子比我自己来买要 。我们公司自己也有代理品牌项目有这种促销手段,代理公司有销量有提成,开发商回款,媒体有收入,消费者有收入,这个应该是多赢的方式。我觉得电子商务应该会有更多更深入的或者多方面的发展趋势。
 
 
车国宇-房天下名博

电子商务在销售方面不是在推广方面做得多一些,因为这个渠道是销售渠道问题,以前也接触过网推业务,商务方面还是落实到销售上面。
电子商务包括在电商方面可能对销售有一定提升作用,但是它实际效果要弱得多,肯定就没有之前说的派单。我们在县级城市做以为很好做,现在已经跟成都是一样的了,必须天天派单子,然后下乡,还要把花车和腰鼓队整起,要走下去,把客户资料收集下来, 是乡镇上去赶场天的时候。我们派单主要是商铺, 电话号码记得到,不管怎么说网大了网到鱼的机会多一些。
 
超云- 道广告 创意总监

电子商务跟我们做的项目目标人群比较接近,现在做得产品你的生活方式,生活理念严重脱离人群,比如说你还在用以前的方式跟电子商务人群沟通肯定无法沟通。现在很多产品同质化。
 
 
关于成都主城区的房价进一步下跌的可能性有多大
 
韫-明熙地产 策划经理

成都主城区拿地基本上三年前了,成都由于远期规划向四周发展前景 巨大,也就是说将来三环以内会成为未来的 ,所以 可能性比较小。
 
关于纪念5.12-纪念与反思
 
藏地-四川兴茂(集团)有限公司 战略发展部部长

为什么现在大家把纪念日觉得跟自己没有关系,肯定是经济发展形式,跟老百姓描绘的目标,还有一个皆是我们也受到了伤害,我们曾经的热情包括我们也付出了, 后确实没有总结。
 
我觉得这个行业并没有把开发商震醒,属于震醒了肯定去年就以价换量,现在换不动,当时还有一张门票还可以逃得走。
 
如果现在一个房地产企业不管生存方式,真的是无法再生存下去,我觉得这是一个行业 后的底线。5.12以后带来了新的地产,甚至害了房地产,08年就想动这个行业,进行调整或者转型。我们知道房地产调控以价换量是开发商的想法,政府也愿意是一个交待,但是不是市场的行为,市场行为肯定是供需。
 
实际上我们讨论刚性需求是错了,刚性需求每一个区域只有一个标杆型企业会得到刚性需求,像现在暴利整个城1千亩是青年城区,接招是80、90后,他们支撑不起房地产行业,没有办法,所以产生了新的需求弹性需求,弹性需求 客退潮了。所以把5.12放在中国内忧外患的环境来看看到很多事情,现在很多砖混结构的(房子)地震灾区还在修,好了伤疤忘了疼。如果开发商不回到产品质量上去,就不要谈什么创新,创变,创意。

张兵-中国建筑文化研究会 研究员

现在谈5.12纪念日挺有感触的,现在艾胖子(艾未未)追查一个简单数据一个学校到底死了多少人,这么简单的事情都做不到,所以在中国谈很多问题都是很难得。中国一直在讲农村,但是没有真真正正往下面去参与去探索,其实5.12地震在中国国人当中一个普及 ,让他们知道 除了财富,除了地位还有另外一种,公益慈善那宰割时间打开了一个缺口大家看到了,但是过一段时间慢慢又收上了,这个原因很复杂,关键原因是是中国体制导致的,类似红十字会这样的,红十字会可能变成了黑十字会, 不良的印象。

公益不仅仅是有钱的事情,它是一种价值观,人生观, 观。

涂劲军-每日经济新闻新媒体 副总监

我跟大家不一样,我是媒体的。我是在5.12当天下午就去灾区了,7点钟到的紫坪铺水库。5.12是个纪念日,我个人来说不想回忆,也不想怀念,怀念起来很脆弱,里面有一些悲痛,有一些让人很感恩的一些故事,但是更追求的是里面还有很多的愤怒,有很多真相的掩盖,一些虚假的东西。我们是在一线经历了很多,很多东西为什么不知道,为什么我们不想怀念,可能一个好的制度,制度决定社会的行为。

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