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大话地产:成都楼市高达4500万库存是去哪儿了?

房天下房天下   2015-04-29 08:55

[摘要] 据不完全统计,成都商品房存量高达4500-6000万㎡。“库存一日不消,楼市一日不兴。”卖不出去的房子去了何方?如果说一片“破冰”、“回暖”的叫好声是市场的阳面,那么它们就是那不见天日的阴影。在光鲜的广告牌、喜气洋洋的销售数据之下,哪里是它们的栖身之处?

据不完全统计,成都商品房存量高达4500-6000万㎡。“库存一日不消,楼市一日不兴。”卖不出去的房子去了何方?如果说一片“破冰”、“回暖”的叫好声是市场的阳面,那么它们就是那不见天日的阴影。在光鲜的广告牌、喜气洋洋的销售数据之下,哪里是它们的栖身之处?为探寻“库存迷踪”,房天下成都媒体 特邀业内专家,对这部烧脑推理大戏做详细“剧透”,并探讨后市走向。期待您的参与!

时间:2015年4月28日

地点:房天下直播间

参会嘉宾:

锐驰营销总经理 冯珏

金网络事业部总监 斛强

中成房业研究 总监 蔡玉兰

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主持人:成都房地产市场的存量虽不比一些挤压严重的城市,却也相当惊人,据统计,今年可能有4500万平方米以上。您觉得这个数据合理吗?

蔡玉兰:从这个数据来看肯定供求矛盾 激烈的,从我们这边了解的数据库存有5050万方的存在量。

斛强:从库存来讲成都在全国不是大的,我们在天津和西安都有公司,他们的库存压力还要大一些。如果是成都市场主要库存压力在近郊和远郊,因为随着市场变化,国家的新政出台,促增长,稳消费这些相关政策刺激以后,有很多在三环内和绕城板块的楼盘有促销动作,导致有些客户一些偏移。这样近郊和远郊的库存我认为压力还是比较大。在主城区包括我们自己代理项目和观察到的一些项目压力还不是太大。

主持人:绕城一些项目采取了 促销,可能会吸引绕城外的客户吗?

斛强:我的意思是可能有这个方向,比如在二环以前是每1万2的每平米会下降一两千,以前三环可能有七八块钱,价格优一定松动,导致客户从近郊往主城区回归。

主持人:您能举一个例子吗?

斛强:举个例子,某个楼盘他们价格按正常是8千多价格,但是在半个月之前开盘是6500元,销售了300多套。这样对华府板块肯定会有影响。

冯珏:光是看库存本身确实比较惊人,5千万方应该是大成都的范围。我们要考虑成都本身作为西部一线城市的年去化量,成都市正常年去化量在3千万到4千万平米。我们就仅仅住宅来说可能15到16个月存销比,这个存销比肯定是偏高,但是考虑到08年市场多达到18到20个月存销。但是在 带动下,09、10年有一个比较大的行情,对于存销比起到直接出手的作用。当时09年净消化库存差不多480万方。这是内城区范围。 我们一方面看到体量本身,我们也看到从前年年底开始成都楼市降温了以后,土地供应板块出现比较大的萎缩。去年楼市在下滑,土地的供应量未来可供应房源已经出现了一个净缩减,所以即便看到现在净存量,考虑到整个近郊和主城区的速度还是比较明显,再加上去年开始土地的供应地值的收缩,所以在下半年看存销比也许那个时候不是那么惊人的。

销售量是一个弹性比较大的状态,包括成都市人口结构,现在主城区人口户籍人口差不多1千万,差不多还有等量的非户籍人口,如此惊人的速度。这么大的量对于房地产消费速度是比较高的。主城区土地再生能力现在越来越弱,我们现在北城板块现在土地整理费用动辄1千万到两千万,现在土地卖都卖不到这个价,未来主城区土地趋近于断档,我想六到八个月以后不会说存量惊人的话,可能是在存量收缩的情况下房价会怎么样,因为这个本身是动态和弹性的东西。

我们现在商业和商业的存量明显说在成都明显偏高,不光是郊区,市区也明显出现了偏高,再加上开发的同质性,商业这块未来去化需要更多的办法。所以我们说近国家出台开发区未来土地供应量的政策,面向的前提都是挂牌出让或者是招标出让流程之中的漏洞,提高土地集约化,同时减少商业目前供应存量。但是即便出台了这些政策,可能成都包括主城区商业客观的说还有18到24个月比较难过的日子。之后根据市场供应量可能再来做出判断。

主持人:各位反复提到成都商业库存 大, 性的产品库存量可能真的比较大,它的发展也有同质化的东西。象这样的 性产品有什么样的出路或者怎么解决库存呢?

蔡玉兰:我们公司服务综合体项目来看,从我们统计新 也是280万方,它的去化压力还是比较大。

从我们来看 发展应该有几方面:一个是酒店方向,经营性酒店以及定制的 酒店等等;第二是类住宅产品,第三可能是一半 一半自住的产品。这是市场比较主流的方向。

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