[摘要] 据不完全统计，成都商品房存量高达4500-6000万㎡。“库存一日不消，楼市一日不兴。”卖不出去的房子去了何方？如果说一片“破冰”、“回暖”的叫好声是市场的阳面，那么它们就是那不见天日的阴影。在光鲜的广告牌、喜气洋洋的销售数据之下，哪里是它们的栖身之处？
中成房业研究 总监 蔡玉兰
主持人：您说的业态可能临街的还不错，但是在社区里面就是内区商业的价值怎么体现呢？
斛强：有很多业态可能需要二楼临街。比如说银行，高档茶楼或者是餐饮，甚至没有二层都会造一个二层。内街觉得需要主题。我们现在做得一个项目是水景一条街，通过水系环绕，把一二期做分割。
蔡玉兰：大家都说商业的危机，感觉存量太大，但却是危机就是转机，中间转换确实跟早期开发商以销售为契机的开发可能要转型到真正回归到我们生活配套的方面去做，这个是商业后续发展的大方向。我们做的一些项目来看， 明显开发商在做前期就会考虑到商家或者主力店的商家需求，而且还有业态的变化，去百货化业态方向 明显。为什么斛总他们项目做了水街，这个可能是电商没有办法做到的体验式场景。
冯珏：每一个商业要挖到他核心的价值。我举个简单例子，刚刚说到内街，我们原来做过一个内街，内街后销售价格远远比外街价格高，而且做的更成熟，更热，就是盐市口新 内街，外层实际上直接临大路的，是东西达到街和太升路交界，原来临街很快卖掉了。
当时里面不好卖，我们做了很多分析，把大量女人饰品，小的玩艺引过来，卖一个几个品种铺面送几个平面挂面， 模式来卖。到现在光是挂面就租5千到1万块钱。这个就说明商业本身一个是定位，第二个是流线，第三个是业态。把这三个事情抓住了以后，我个人觉得内外问题是可以去化的，我们可以通过有效的方法把内变成内，比如女人街，为什么以前大家走大路，现在不走大路全走里面呢。越是小业态，大家越愿意去扎堆，这里面有很多商业具体的规划，包括产品定位、划分，包括定价的学问。
商业是灵活的，每一块商业一定有每一块不同玩法，以前万达以前玩得很哈，但是一复制死一大片，所以没有一个项目是一路可以做到黑的，肯定是灵活多变的，当然大的连锁商业有一套自己完整盈利模式，如果盈利模式比较成熟，再随机应变组织你的商业，中国的商业很多能够做出来。
主持人：刚需、首改和舒适型改，哪一块去化多一些？
蔡玉兰：大家可能 印象可能大户型存量比较多，因为相对客群少一些。06年以前大部分项目都是90平米以下的产品。从这两年客户需求变化来看，高峰的高峰已经过去这个调整了，对于同质化存留下来或者一部分产品还有问题的产品，还是存在比较大的问题地但是总体来看刚需为主还是没有太大变化。现在对于二套房政策调整以后，对于消费者成本方面会有一定刺激，对这一块去化中长期是一个大方向。
主持人：斛总，上个星期龙湖源著开盘销售很不错，并且上周也有很多项目开盘，都销售得不错，您有什么看法？
斛强：本身这个时间段包括红五月都是一个关注的高潮，第二，政策刺激还有购房补贴，贷款资格降低，大大刺激了客户对于房产的关注。现在看房比较多，您刚才讲的龙湖源著它的项目是有稀缺性，还有它的包装也有一些原因。现在开发商是不是抓住这个时机，让利于民，会给一些支持政策，来吸引更多的人。不点名的说，上 开盘两个紧挨的楼盘，一个楼盘卖了不到700套，旁边的楼盘只卖了60多套，但是他们价格差了3千块钱左右，这就是典型的例子比较。还有一些楼盘因为去年价格降了很多，所以他们在等着市场好了，开始等着 。整体来说我觉得房价在往利好走。
主持人：那您怎么看的政策影响呢？
斛强：刚需客群，产品存量还是比较大。这种产品也更容易产生现金流，如果像一些改善性或者豪宅类产品，所需要资金投入和开发商实力，团队贡献都是有考量的。前段时间也有别墅的政策出台，我和有一些业内人士看法不一样，像豪宅或者再改类产品我觉得市场 还是比较大，因为这个板块也好，位置、包括开发商投入也好能够给消费者群体更多供应，是很值得称赞的事情。这么好的地块，如果你不做这样的东西，那更是浪费。我是这样的观点。
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