[摘要] 据不完全统计，成都商品房存量高达4500-6000万㎡。“库存一日不消，楼市一日不兴。”卖不出去的房子去了何方？如果说一片“破冰”、“回暖”的叫好声是市场的阳面，那么它们就是那不见天日的阴影。在光鲜的广告牌、喜气洋洋的销售数据之下，哪里是它们的栖身之处？
据不完全统计，成都商品房存量高达4500-6000万㎡。“库存一日不消，楼市一日不兴。”卖不出去的房子去了何方？如果说一片“破冰”、“回暖”的叫好声是市场的阳面，那么它们就是那不见天日的阴影。在光鲜的广告牌、喜气洋洋的销售数据之下，哪里是它们的栖身之处？为探寻“库存迷踪”，房天下成都媒体 特邀业内专家，对这部烧脑推理大戏做详细“剧透”，并探讨后市走向。期待您的参与！
时间：2015年4月28日
地点：房天下直播间
参会嘉宾：
锐驰营销总经理 冯珏
金网络事业部总监 斛强
中成房业研究 总监 蔡玉兰
主持人：成都房地产市场的存量虽不比一些挤压严重的城市，却也相当惊人，据统计，今年可能有4500万平方米以上。您觉得这个数据合理吗？
蔡玉兰：从这个数据来看肯定供求矛盾 激烈的，从我们这边了解的数据库存有5050万方的存在量。
斛强：从库存来讲成都在不是大的，我们在天津和西安都有公司，他们的库存压力还要大一些。如果是成都市场主要库存压力在近郊和远郊，因为随着市场变化，国家的新政出台，促增长，稳消费这些相关政策刺激以后，有很多在三环内和绕城板块的楼盘有促销动作，导致有些客户一些偏移。这样近郊和远郊的库存我认为压力还是比较大。在主城区包括我们自己代理项目和观察到的一些项目压力还不是太大。
主持人：绕城一些项目采取了 促销，可能会吸引绕城外的客户吗？
斛强：我的意思是可能有这个方向，比如在二环以前是每1万2的每平米会下降一两千，以前三环可能有七八块钱，价格优一定松动，导致客户从近郊往主城区回归。
主持人：您能举一个例子吗？
斛强：举个例子，某个楼盘他们价格按正常是8千多价格，但是在半个月之前开盘是6500元，销售了300多套。这样对华府板块肯定会有影响。
冯珏：光是看库存本身确实比较惊人，5千万方应该是大成都的范围。我们要考虑成都本身作为西部一线城市的年去化量，成都市正常年去化量在3千万到4千万平米。我们就仅仅住宅来说可能15到16个月存销比，这个存销比肯定是偏高，但是考虑到08年市场多达到18到20个月存销。但是在 带动下，09、10年有一个比较大的行情，对于存销比起到直接出手的作用。当时09年净消化库存差不多480万方。这是内城区范围。 我们一方面看到体量本身，我们也看到从前年年底开始成都楼市降温了以后，土地供应板块出现比较大的萎缩。去年楼市在下滑，土地的供应量未来可供应房源已经出现了一个净缩减，所以即便看到现在净存量，考虑到整个近郊和主城区的速度还是比较明显，再加上去年开始土地的供应地值的收缩，所以在下半年看存销比也许那个时候不是那么惊人的。
销售量是一个弹性比较大的状态，包括成都市人口结构，现在主城区人口户籍人口差不多1千万，差不多还有等量的非户籍人口，如此惊人的速度。这么大的量对于房地产消费速度是比较高的。主城区土地再生能力现在越来越弱，我们现在北城板块现在土地整理费用动辄1千万到两千万，现在土地卖都卖不到这个价，未来主城区土地趋近于断档，我想六到八个月以后不会说存量惊人的话，可能是在存量收缩的情况下房价会怎么样，因为这个本身是动态和弹性的东西。
我们现在商业和商业的存量明显说在成都明显偏高，不光是郊区，市区也明显出现了偏高，再加上开发的同质性，商业这块未来去化需要更多的办法。所以我们说近国家出台开发区未来土地供应量的政策，面向的前提都是挂牌出让或者是招标出让流程之中的漏洞，提高土地集约化，同时减少商业目前供应存量。但是即便出台了这些政策，可能成都包括主城区商业客观的说还有18到24个月比较难过的日子。之后根据市场供应量可能再来做出判断。
主持人：各位反复提到成都商业库存 大， 性的产品库存量可能真的比较大，它的发展也有同质化的东西。象这样的 性产品有什么样的出路或者怎么解决库存呢？
蔡玉兰：我们公司服务综合体项目来看，从我们统计新 也是280万方，它的去化压力还是比较大。
从我们来看 发展应该有几方面：一个是酒店方向，经营性酒店以及定制的 酒店等等；第二是类住宅产品，第三可能是一半 一半自住的产品。这是市场比较主流的方向。
主持人：我个人觉得 产品对于 客户来说其实是很尴尬的，如果开发商没有整租出去，如果自己去租可能比不上小户型产品出租的房租？
斛强：从 本身，相对住宅体量属于末端的，体量比较小。第二客户购买 的目的比如刚需客户，急需要一套住房，这个肯定能解决他的住房保障。第二， 者来讲， 率不是很明显，甚至卖价几年以后幅度上升也不高，作为出租或者变为养老产品有它自身价值，起码资金安全这一块是有保障的。目前随着国家稳增长，促消费，暖楼市的政策，国家降准的资金盘活，其实无论销售面积还是价格，对我们来讲还是持乐观的态度。
金网络事业部总监 斛强
主持人：您觉得 产品前景还是不错的。
斛强：不仅仅是 ，我是说整个楼市。核心刚才我也提到了，在开发商拿地的时候有些地必须做 ，可能比起写字楼包括商业存量来讲， 的消费客群包括能力有些时候比写字楼更强。
主持人：我们今年看到很多底上空置率很高，商铺的现象是因为库存造成的还是实体商业在衰退？
冯珏：商业目前的退步一方面和前两年整个供应量过大，包括集中型的商业或者专业市场商业吸收了大量的民间 。另外电商的崛起对传统商业冲击也比较大，广州这些 主题市场都面临着大量关停的结果。 目前常规商业除了生活配套，餐饮、娱乐以外，大量的购物业商业业态在萎缩，但是这并不意味着商业本身未来没有机会。
我们知道美国电商超前中国很多年，亚马逊等等在做的时候，可能马云还在做其他的事情，中国的电商一家独大很大原因是流通环节的问题，商业本身的物流费、铺货、营销、税收成本等等比较大，这样就导致很多商店做不走。但是这个核心原因是不是我们不愿意去实体店购买，更多是流通的成本原因，如果把中国购物类消费税等等成本降低，绝大多数成交包括台湾都不是在电商上实现，因为在淘宝买什么很多可能是假货，所以只要把流通环节理顺，大家更多还是愿意去实体店去买。
所以，商业本身，实体店本身没有大问题，问题发生在我们的机制和流转环节这一块。这一块现在政府已经在调整，未来把这个流转出去，消费税合二为一，我认为大家首先会愿意去实体店消费。
我们现在很多商家做不走，可能跟炒股也有关系，但是这并不以为者大家永远生活在泡沫里面，还是要流向实体，因为没有实体带动经济是不可想象的。所以接下来怎么让传统经济转型的过程，比如能不能把街区进行主题化包装，整体的渠道建设，包括线上线下实体店建设。如果我们现在供应商业地产开发企业它的思维前瞻一点，并不是想着直接把铺子隔出来卖掉的话，其实他还有很多经可以念，还有很多的书可以唱。
我觉得现在是倒逼开发商转型的节点，从以前商业地产商变成一个商业地产运营商，进一步升级，这也可能是把商业地产做细分。我们开发企业再灵活一点，还有戏可以唱。
我对于商业地产大面积的困难可以预见，但是在这种困难当中萌发的更有朝气的种子我们更应该去关注，关注一些新生代，关注一些更有创意性，更有盈利能力，更能够代表未来新的商业地产运营商 。
锐驰营销总经理 冯珏
主持人：成都市场现在一些新的商业类型有哪种是你比较期待的呢？
冯珏：我们在楼群做的东都汇澳门街就很不错，它本来是一个汽车职工生活配套园区，我们拿到这个地以后做了一个主题是消费区，我们通过中小企业局跟地方政府合作，把这些澳门商家直接引用过来，把这里做成一个新型创意商家孵化园。所以我们现在联合商家做了新的产品，我们和劲浪体育一起做了运动体育休闲 ，包括拳击、搏击比赛等于，包括澳门的汽车酒吧等等。我们也做了海鲜一条街，把传统海鲜排挡，把排挡经营和生鲜贩售，包括红酒白酒配套，包括操作区，餐饮聚会区全部集合在一起，通过服务和传统的贩售不一样的东西。贩售、操作、消费一体化的模式。这样就和传统我把铺子卖了不一样，这是一种新的玩法。我觉得商业地产还有 多的空间去做。
主持人：斛总，您对于冯总谈到这一块，您怎么看？
斛强：我 同意冯总说的大环境问题，包括商业的存量。目前好的产品随着市场竞争的家具包括开发商资金周转速度加快，在细心研究产品以及设计化时间给得不太充裕，我现在印象当中很多开发商从拿地到开盘就是四个月的时间，你想这么短的时间怎么可能研究出好的东西。这是一个背景。
另外，商业这一块到底是独立商业还是街区型商业包括商业定位这一块，很多都是便民的社区商业，如果有细心研究的态度和实力的话，在业态划分的丰富性，包装、推广这一块做一定支持，还是有很大 。
第三，我也举一个例子，我们自己代理雅颂居项目，这个项目商业全部是没有对外出售，全部是自持的， 招商工作都是开发商自己招商，一共是9层商业，招商档次和客群都比较高启，而不是业态杂乱或者档次参差不齐。还有一些艺术学校等等，而不简单是业态化，这也是潜心经营做前期包括呈现以后末期的招商。还是需要做精品和做精品的态度。
中成房业研究 总监 蔡玉兰
主持人：您说的业态可能临街的还不错，但是在社区里面就是内区商业的价值怎么体现呢？
斛强：有很多业态可能需要二楼临街。比如说银行，高档茶楼或者是餐饮，甚至没有二层都会造一个二层。内街觉得需要主题。我们现在做得一个项目是水景一条街，通过水系环绕，把一二期做分割。
蔡玉兰：大家都说商业的危机，感觉存量太大，但却是危机就是转机，中间转换确实跟早期开发商以销售为契机的开发可能要转型到真正回归到我们生活配套的方面去做，这个是商业后续发展的大方向。我们做的一些项目来看， 明显开发商在做前期就会考虑到商家或者主力店的商家需求，而且还有业态的变化，去百货化业态方向 明显。为什么斛总他们项目做了水街，这个可能是电商没有办法做到的体验式场景。
冯珏：每一个商业要挖到他核心的价值。我举个简单例子，刚刚说到内街，我们原来做过一个内街，内街后销售价格远远比外街价格高，而且做的更成熟，更热，就是盐市口新 内街，外层实际上直接临大路的，是东西达到街和太升路交界，原来临街很快卖掉了。
当时里面不好卖，我们做了很多分析，把大量女人饰品，小的玩艺引过来，卖一个几个品种铺面送几个平面挂面， 模式来卖。到现在光是挂面就租5千到1万块钱。这个就说明商业本身一个是定位，第二个是流线，第三个是业态。把这三个事情抓住了以后，我个人觉得内外问题是可以去化的，我们可以通过有效的方法把内变成内，比如女人街，为什么以前大家走大路，现在不走大路全走里面呢。越是小业态，大家越愿意去扎堆，这里面有很多商业具体的规划，包括产品定位、划分，包括定价的学问。
商业是灵活的，每一块商业一定有每一块不同玩法，以前万达以前玩得很哈，但是一复制死一大片，所以没有一个项目是一路可以做到黑的，肯定是灵活多变的，当然大的连锁商业有一套自己完整盈利模式，如果盈利模式比较成熟，再随机应变组织你的商业，中国的商业很多能够做出来。
主持人：刚需、首改和舒适型改，哪一块去化多一些？
蔡玉兰：大家可能 印象可能大户型存量比较多，因为相对客群少一些。06年以前大部分项目都是90平米以下的产品。从这两年客户需求变化来看，高峰的高峰已经过去这个调整了，对于同质化存留下来或者一部分产品还有问题的产品，还是存在比较大的问题地但是总体来看刚需为主还是没有太大变化。现在对于二套房政策调整以后，对于消费者成本方面会有一定刺激，对这一块去化中长期是一个大方向。
主持人：斛总，上个星期龙湖源著开盘销售很不错，并且上周也有很多项目开盘，都销售得不错，您有什么看法？
斛强：本身这个时间段包括红五月都是一个关注的高潮，第二，政策刺激还有购房补贴，贷款资格降低，大大刺激了客户对于房产的关注。现在看房比较多，您刚才讲的龙湖源著它的项目是有稀缺性，还有它的包装也有一些原因。现在开发商是不是抓住这个时机，让利于民，会给一些支持政策，来吸引更多的人。不点名的说，上 开盘两个紧挨的楼盘，一个楼盘卖了不到700套，旁边的楼盘只卖了60多套，但是他们价格差了3千块钱左右，这就是典型的例子比较。还有一些楼盘因为去年价格降了很多，所以他们在等着市场好了，开始等着 。整体来说我觉得房价在往利好走。
主持人：那您怎么看的政策影响呢？
斛强：刚需客群，产品存量还是比较大。这种产品也更容易产生现金流，如果像一些改善性或者豪宅类产品，所需要资金投入和开发商实力，团队贡献都是有考量的。前段时间也有别墅的政策出台，我和有一些业内人士看法不一样，像豪宅或者再改类产品我觉得市场 还是比较大，因为这个板块也好，位置、包括开发商投入也好能够给消费者群体更多供应，是很值得称赞的事情。这么好的地块，如果你不做这样的东西，那更是浪费。我是这样的观点。
主持人：冯总您怎么看？
冯珏：之前的政策，至少一套房70平米起，但是90平米小户型契税优惠，所以大家为了争这个契税优惠又把房子降到90平米以下。所以刚需、改善型项目都尽量在70至90平米之间实现。
我记得11年，79到90平米供应结果达到总供应量70%，从去年年底下半年放开大户型备案，到今年3月份对于二套房的救市，首先启动反而是改善房。直关的比例刚需比例降低了，改善比例有所增加。中国现在普遍进入了二套房时代，如果还是抱着70、90传统空间，可能大多数生活需求失之交臂了。
未来的住房供应应该是多样化的，除了传统70到90平米，包括70平米以下的，包括首改、再改的，甚至是特色别墅，甚至是度假型产品，亿我们认为未来住宅产品应该是百花齐放的状态。现在送面积已经被打住了，未来是细分群体，类似于定制化的产品可能更多一些。
主持人：冯总，你们现在龙泉有项目，我们在一年前做了一个龙泉项目，因为当时在龙泉工作的很多是外地人，他们可能不太愿意在成都这边住，所以说他们推出的产品后销售得不太好。冯总，你们这块是怎么做的？
冯珏：这个和产业发展肯定有关系的。每一个月平均成交面积来看，还是在整个二圈层应该是属一属于二的，他和天府新区的成交是比较接近的，一个月成交基本上可以达到接近100万平米，这个数量是相当惊人的数量。未来要说发展多少年，主要是产业生命力，如果产业生命力继续膨胀，继续扩张，可能它的职工会有更多需求。实际上龙泉这个地方未来还是一个有产业带动的，也直接面向普通刚需的热点。
主持人：斛总，我们之前做了一些走访，就是各个区域部分，在您看来，成都 是住宅库存比较严重？
斛强：区域来说还是近郊和远郊，印象是华阳华府这一块，还有郫县，竞争压力还有存量比较大。
主持人：商业这块？
斛强：商业整体都压力比较大，没有特殊的地区。
主持人：我们来看北门压力还是比较小的，现在它成长起来的综合体还是比较少。
斛强：这个大环境，东门和北门土地供应不像西门和南门，它的基数比较低，它的发展空间还是比较大的，不仅仅是商业，包括住宅也是。这个跟价格有关系，还是有很多相一致的地方，主要北门专业市场比较大，它以仓储、钢铁、家居、服装为主专业市场比较多。
蔡玉兰：从我们公司的统计数据来看，现在排在前三的首先是天府新区，他们因为体量大，它的库存会高于其他地区。第二个是大源，还有一个是龙泉的大面。商业和写字楼板块城南比较多一些，因为国际城南定位和发展也是需要大量开发支撑的，不管是基础设施还是配套，还是综合体项目。所以它也带来了库存压力。
主持人：今年出了一系列利好政策，我们记者之前走访发现，在项目案场刺激并不是那么大，包括二手房市场。蔡总，您是觉得政策还需要发酵时期还是政策刺激力度不够大？
蔡玉兰：我们去年年底基本上确定今年是政策利好年。它的时间确实跟一线房价回调的时间 快，成都这边从早期的规律来看要晚三到六个月，但是的存量压力在这里，不会像09爆发性反弹，只是说会逐步趋于一个比较好的局面。
斛强：政策从大的环境来讲，国家一季度GDP是6.8%，四川人均收入上浮是8.6%，降准，都是国家希望把消费者消费刺激起来。包括舆论媒体都往利好方向上引导。
第二，每一个城市反映速度和政策深度和细节是不一样的。比如北京，他们二手房反映效果 明显，他们营业税按之前是五年不收，现在是两年就可以不收，所以大量两年到五年的房子就解放了，这样就扩大了很多供应量，而这些房子对于一手房的冲击，或者说对于客户的需求还是影响比较大，可能五年的房子就没有那么吃香了，有这样的政策变化。但是同样的政策在成都影响不是那么大。
第三，政策的适应和深度可能有区别，比如在08年地震的时候有契税减免，还有契税补贴，一套房子买下来税费补贴一算，只有房款。现在这些政策深度像成都还没有达到，但是有的城市达到了。所以一级和二级城市反映效果也不样。
第四，我们通过对于来访量监控，现在的来访量比起以前330政策以前上涨了两倍，看房的人多，这也是一个明显的变化。
第五，还是回到刚才的话题，看开发商自己的产品，品牌，包括定位、推广，这个是法利用宏观政策，做出相应的手段，达到客户是否购买的核心点。
总体来说我们还需要细心观察。
主持人：您觉得有些项目来访量明显增加了，您觉得是哪些产品，可以举一个例子吗？
斛强：比如豪宅来讲，我们自己代理西派国际和西派南岸两个豪宅，平常来访量是80到100，现在是120到130，清明节一周能达到160组。
冯珏：这个对于改善人们的预期有影响，但是马上带来成交的数量有一定增长，但是并没有达到 理想的地步。我个人理解，之前的政策唱衰的环节太大，再加上整个房地产行业普遍不看好，所以房地产资金流出情况是比较长期的。再加上二套房政策出来以后，反而变相打压了房价。所以政策利好本身活跃市场是主要的，但是供需双方的活跃是一个双刃剑，更多是唤起市场信心，但是现在是一个翘翘板的定律，确实现在的钱40%都在股市里面，很多看好了房子但是股市的钱还不愿意出来。所以短期内还会有观望的情绪在，如果要发生什么变化，很可能所谓的春天就一定会到来，但是这个春天只限于一二线城市，因为一二线城市本来就有人占领这个市场，但是三四线城市面临更大存量压力，这种市场没有人要就只能慢慢放弃掉。
我们看美国，美国当年发展以后，大量的镇也出现了鬼城。所以中国城市化发展也会有一个这样的周期，相当于我们现在交了学费，三四线城市估计没法做，但是一二线城市基本上该活的还是能活，但是总体上房地产长远发展应该是看平，而不是看涨。大家对住房更多是理性 ，反而把更多 的预期放在创新、创业。现在确实每个人住70、90都住习惯了，该换的都换了。所以对于今年下半年是可以期待的，只是说没有必要做成一个支柱产业，因为单纯依靠房地产拉动产业确实过去了。
主持人：你是说进行优胜劣汰会淘汰一批开发商？
冯珏：已经淘汰掉了一批开发商。有一些壮烈的倒下的开发商，还有一些默默倒下的。这一轮洗牌可能会慢一点，未来开发商提升度会持久一点，这个市场我们说是特色的，不叫开发商了，应该是开发运营商。总体来说我对未来是看平而且是多变的。
主持人：斛总，我们今年市场在慢慢解冻还是在结冰呢？
斛强：现在比起去年下半年来讲，330政策出台以后，我们觉得好一些。目前从成交量来讲还是平。
蔡玉兰：整体今年大的发展我们觉得还是相对比较平稳，也不会又说爆发性反弹。
主持人：今天的大话地产就聊到这里了。
本期的大话题产，来自营销和研究两个方面的专家前来做客，在房交会开幕的前 ，提前论剑楼市，细说成都“库存迷踪”。专家们各抒己见，结合当下的政治经济形势，对成都楼市库存进行了深入的“问诊把脉”。专家认为，成都库存压力较大的集中在近郊和远郊，而商业地产的压力普遍较大。在今年一系列利好政策的刺激下，专家则认为，楼市将是相对平稳的状态，具体的情况仍需要细心观察。
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