[摘要] 当地块遇冷,调低楼面地价是常用法宝。目前新迹象表明,调低商业比例对土地成交有所裨益。在未来,这或许也将成为一种新趋势。
当地块遇冷，调低楼面地价是常用法宝。目前新迹象表明，调低商业比例对土地成交有所裨益。在未来，这或许也将成为一种新趋势。
5月25日，成都金科房地产开发有限公司以底价220万元/亩竞得温江区涌泉街办花土社区1、2组，前锋社区6组的两宗土地。两宗地块皆为二类住宅用地，值得注意的是，该地块在上市前均做过商业指标调整，将商业占比调低至满足计入容积率商业建筑面积比例不大于地块计入容积率的总建筑面积的20%，且不小于人均1㎡。
无独有偶，6月29日，牛 庙地块第四次上市拍卖。这一次，该地块经历了多项指标调整：宗地性质已经由商业兼容住宅变更为住宅兼容商业，商业比例下调到30%，地块的起拍总价整整少了19766.47万元。终新希望地产溢价46.14%，以总价约23.11亿，9500元/平米的单价拿下，这也创造了目前为止上半年的总价 。
回顾前三次的坎坷经历， 次出让时，该宗地用地性质为商业兼容住宅，商业比例高可达78.4%；第二次出让时，地块在商业及住宅的比例上有了一些调整，原计划可兼容住宅面积为不大于59116.94平方米，增加至不大于109475.82平方米，扩大了将近一倍的住宅面积；第三次原定于2016年2月3日进行拍卖却因故终止交易。
从该宗地几次的辗转变化中可以看出的是，商业占比对地块成交机率具有一定影响。事实上，成都目前也依旧处于商业过剩的阵痛期中，大市场的态势也直接影响到身处其中的开发企业的态度，在商业地块持有谨慎态度成为共识。
数据来源：四川中原策略服务部
而数据方面也佐证了以上观点。据四川中原监测数据显示，2016年上半年主城区住宅供应可建面积176.22万平米，成交160.68万平米。成交可建面积与往年上半年无明显差异。在政府减少土地供应的同时，开发商积极拿地成交率上升。但，商业可建面积供应高于住宅可建面积，成交却低于住宅可建面。这表明各开发商充分认识商业库存高企现状，对商业占比较大的土地谨慎拿地。
另一方面，从机构监测商业方面的数据来看，亦并不乐观。仲量联行监测数据显示，2016年上半年， 楼市场整体空置率较2015年末降低2.3个百分点，但仍处于高位，截至6月底为36.4%。2016下半年， 分区域将继续迎来多栋 楼交付，或进一步推高该区域的空置率。且随着市场竞争压力的增大，部分商业项目出现业绩下滑，聚客能力下降等情况，其中百货业态受影响为明显。
延期开业的商业项目
与写字楼空置 企保持同一步调的还有成都的购物 业态。截至2016年，成都购物 总体量超700万方，位居 ，购物 同质化竞争严重。包括富力天汇 调整购物 ，成都华联商厦歇业、摩尔百货天府店关门、茂业国际24.74亿收购成都仁和春天两门店等转让、调整、转型、延期开业、关门撤离、停工事件频发。
与此同时，今年上半年新出台的成都市“51条”政策，也直接正视商业地产高库存问题，将控制商办供应。其内容显示，将优化区域布局和商业比例，分区域调整商业用地面积。商业 用房过剩的片区，调减商业用地规模和开发强度。
可以预见的是，伴随着成都市“51条”政策的出台，政府对土地供应和房地产库存周期结合实现动态供应也是较为科学的一种举措，并且在土地性质上，适当降低商业占比，这在未来应当是一种趋势。从目前成都市场的商业项目表现来看，商业占比较大的地块越来越多的被开发商们所“忌惮”，确实应该更加谨慎地对待商业地产领域。
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