[摘要] “以房养老”再成热点话题。保监会18日宣布，老年人住房反向抵押养老保险试点将扩大范围至各直辖市、省会城市（自治区 ）、计划单列市以及江苏、广东等省份的部分地级市。
成都商报
“以房养老”再成热点话题。保监会18日宣布，老年人住房反向抵押养老保险试点将扩大范围至各直辖市、省会城市（自治区 ）、计划单列市以及江苏、广东等省份的部分地级市。
保监会所说的“以房养老”，通俗地说，就是老年人将房子抵押给保险公司，然后从保险公司领取养老金。至于房子，生前归老年人使用或出租，老年人身故后房子处置权归保险公司。保险公司在扣除偿付养老保险相关费用后，将剩下的钱作为遗产交给遗产继承人。
其实，早在4年前，德阳市旌阳区北光社区就出台办法自发探索另一种模式的“以房养老”，办法出台后，受到当地部分老年人欢迎，已先后有11位老人“吃了螃蟹”。但近日，当地又有老人准备申请参加“以房养老”时，却被告知该办法已暂停。北光社区党支部书记吴前琼证实了该办法暂停的消息，并称试点“地雷”多，基层社区缺乏风险防控能力，只能暂停。
那么，这是一种怎样的民间“以房养老”探索？既然受到欢迎，为何又暂停？基层干部所说的“地雷”，又指的是哪些暗藏的风险？
北光社区 “以房养老”办法
（2012年年初出台，2014年3月暂停）
社区与老人商议并征得老人同意和授权后，将房屋以低于市场的价格进行拍卖，购买者必须是老人的亲友邻居。成交后，房子产权归买方，但老人仍可居住使用，直到终老。卖房款由社区帮老人购买养老保险，余款存放在社区并公开账本，用于老人疾病等重大开支。
购房者除了支付购房款，还必须与社区及老人签订承诺书，承诺对老人履行“孝道”，如经常上门嘘寒问暖，陪老人过节，生病住院时的陪护照料等，否则老人可以在社区的协助下，按照相关约定收回房屋并另行拍卖。
背景
老人占社区人口四成 “老有所养”是个问题
德阳市旌阳区北光社区，拥有1782户、5067名常住人口。这是一个新社区。从2001年起，随着城市化建设推进，才组建了这个以“农转非”居民为主体的新社区。因缺乏保险等基础保障，社区服务的对象从农民到市民的转换无法一步完成，“简单说，就是这些老年人有房子，但没有养老保险、退休工资”。
社区干部回忆，2005年，贫困孤寡老人林仲常生病住院，因无人照顾，社区工作人员一边安排人照料老人，一边还得替老人筹集医药费，很是为难。后来，社区想到了将老人的住房出租，利用租房收入才算救了急。林仲常的案例，只是该社区养老工作推进艰难的冰山一角。社区干部算了算账：对于社区里无工作、无配偶、无子女的“三无”老人而言，低保虽然从每月80元逐年递增至300多元，以此维持日常开销，本身就已捉襟见肘，要是遇到生病或其他问题，这笔钱基本难起作用。
对于老人们遇到的养老窘境，社区可作为的也并不多，“生活上有困难好解决，社区和邻里都能搭把手。小病小痛，可以在社区医务室诊治。可要是患了大病，社区就无能为力了。”吴前琼介绍。
社区邱兴茹婆婆的丈夫去世早，膝下没有儿女，每月靠低保生活，基本每月都要借钱才能维持生活。对于她的养老问题，社区也觉得很棘手。“北光社区老年人比例占社区居民40%左右，其中孤寡老人或有养老难题的，有一两百人，如何让他们老有所养、老有所依，问题日益凸显。”吴前琼介绍。
林仲常用房屋租金解决医药费的经历，给了吴前琼一些启发。她有了一个想法，“能否盘活老人的财产——房子，帮助困难老人安度晚年。”
试点
社区出台“以房养老”办法 11位老人“吃螃蟹”
当时，正值房地产公司与小区住户的产权确认工作渐次推开，经前期商讨，社区干部希望借此做一些“以房养老”的试水工作。但在社区监委会、居民代表会上，社区干部征求大家意见，众人都不置可否。“可能没有先例可循，老百姓没搞清楚这究竟是个啥模式”。但吴前琼没有动摇。她还是想试一试自己想到的“以房养老”的“土办法”。“反正摸着石头趟深水，只要是出于公心办好事，就能得到实际效果的验证”。
经调查和讨论，北光社区“以房养老”办法于2012年年初出台。该政策具体为：社区与老人商议并征得老人同意和授权后，将房屋以低于市场的价格进行拍卖，购买者必须是老人的亲友邻居。成交后，房子产权归买方，但老人仍可居住使用，直到终老。卖房款由社区帮老人购买养老保险，余款存放在社区并公开账本，用于老人疾病等重大开支。购房者除了支付购房款，还必须与社区及老人签订承诺书，承诺对老人履行“孝道”，如经常上门嘘寒问暖，陪老人过节，生病住院时的陪护照料等，否则老人可以在社区协助下，按照相关约定收回房屋并另行拍卖。
2012年3月，北光社区推出了 例试点，受到部分社区老人欢迎。当时 个“吃螃蟹”的正是林仲常老人。在社区帮助下，2012年3月，年逾九旬、生活孤苦的五保老人林仲常将自己居住的房子“卖”给了邻居罗洲秀。44.79平方米的房子以6万元的价格成交。而按当时的市场价格，这套房能卖10万元以上。
此后一年多时间内，先后有11名老人寻求社区帮助签订了“以房养老”协议。房屋所拍款项由社区建立专账管理，每季度在社区公示栏公开。
效果
11例“以房养老”暂时没有引发纠纷
参加“以房养老”后，林仲常老人依然住在自己的房子里，罗洲秀则像女儿一样照料他。老人生日、逢年过节，罗洲秀早早就张罗。2015年，林仲常去世，罗洲秀为其料理了后事，然后完成了房屋的过户手续。
86岁的邱兴茹也是 批“吃螃蟹”的人。根据她的意愿，房子终以4万元的价格卖给了侄女，比市场价低了很多，这是因为邱婆婆认为侄女多年来对她时有照顾。卖房所得的一部分钱，老人买了保险，现在每月有了2000多元社保金，不仅解决了温饱，还买了新衣添了生活用品。老人觉得生活很幸福。
另一位居民肖宏莲老人的儿女多数在农村，本人又无退休金，社区在这次房屋确权中，取得老人及其儿女的同意后，大家定价一室一厅（44.75平方米）以9万元卖给三个儿女，谁愿意出钱，谁要房。北光社区分别给老人及其子女做沟通后，“以房养老”的模式开始运作，由小女儿唐英买下房子，除开自己所占的3万元份额，她总共支付6万元给哥哥和姐姐，3名子女共同承担老人的赡养义务。卖房后，老人生病住院，唐英承担起照顾母亲的责任。2013年9月，肖宏莲离世，房屋随后过户给了小女儿唐英。唐英介绍，通过签订“以房养老”协议，明确各自的权利和义务，兄妹间按契约承担起照顾母亲义务，纠纷和分歧也就少了。
来自北光小区的数据，截至目前，11名老人中4名老人已去世，两例已办完房产过户手续，另两例正在办理中。老人们的赡养事宜均按约定有序进行，暂时没出现纠纷案例。
暂停
担心“地雷”怕出事 社区暂停“以房养老”
看到部分老人通过社区签了“以房养老”协议，日子过得舒坦，85岁的谭婆婆有些心动。18日，她再次来到北光社区找到党支部书记吴前琼，请她帮忙张罗“以房养老”的事。但吴前琼没有答应她，并告诉她这个“以房养老”办法已经暂停了。
运作得好好的办法怎么暂停了？“我们主动暂停的。”吴前琼说，2014年3月20日，她到北京参加了一档节目《有话就说》，介绍“北光以房养老模式”。参加节目的有法律专家、民政部的专家、金融部门的专家和群众代表，共商养老模式。“听了大家的意见才发现，风险太多，全是地雷，回来这个模式就停了。”
吴前琼回忆，她当时听到的声音主要来自这几个方面——法律专家认为，房产拍卖是市场行为，在资产评估过程中没有 部门的介入，只是由社区和社会组织这种自治组织的形式出面，通过社区、老人、买房者三方协商，社会组织参与指导和监督折算出金额，尚需规范的法律操作；从买卖双方的合同和承诺书来看，内容条款比较粗放，类似“遗赠抚养协议”，需专业法律人士协助进行细化，通过规范化程序和标准化文本减少隐患；民政专家则认为，针对以房养老制定的政策和评估机制，除了应有专门的中介组织把关，还需社区、社会组织、律师和公众一起来监督。显然，北光社区的“土办法”，缺失了其中不少环节。如今，吴前琼略显尴尬地说：“我们不敢再扩容了，由社区牵头做以房养老，法律上找不到依据、政策上也找不到支持，地雷多，怕出事。”
据北光社区统计，近几年来，尽管又有近20位老人找到社区希望参加“以房养老”，但自2014年3月办法暂停后，试点数量一直保持在11例。
社区担心这些“地雷”
那么，吴前琼所说的“地雷”，到底是哪些问题呢？吴前琼坦言，目前面临的风险主要有几个方面：
1、房屋折价问题
首先，没有中介、银行估价，只能靠社区、老人、买房三方协商，折算一个彼此都认可的金额。办法所说的“房子低于市场价成交”，但到底折价多少没有确切算法。
2、老人反悔咋办
其次，社区、居民大会能不能帮老人做主？如果帮老人做主，老人或者其合法继承人哪 后悔了，社区有可能成为被告。
3、担心遗产纠纷
清官难断家务事，如果老人有子女，子女却说没能力赡养，更无钱买房怎么办？老人的房产卖给“外人”，家人又难以接受。“老人万一死前再立遗嘱，或者死后其他子女跳出来争遗产，纠纷如何处理？”
4、房价涨跌影响
“更大的担忧在于房价。”吴前琼说，如果房价突然 老人觉得卖亏了要反悔，或房价 购房者亏了不愿再干，后续怎么办？
5、养老钱管理问题
老人卖房突然多出一大笔钱，如何管好用好这笔养老钱，对老人和社区都是考验。
“任何一个问题都是一个地雷，11例试点，可能有上百个地雷，何时引爆、会不会引爆，不知道。”吴前琼说，对一个基层社区而言，几乎没能力防控这些潜在风险，爆了一个雷，全盘皆输。谭婆婆就是一个典型案例，在“以房养老”事情上，老人的子女，有的支持，有的反对，因家属意见不统一，社区至今没答应，就是担心有风险。
部门声音：
德阳市民政局：
市级“以房养老”体系还未启动
德阳市民政局局长刘述明表示，德阳市级“以房养老”体系还未启动。对于北光社区“以房养老”的探索，民政部门也表示关注。德阳市旌阳区民政局多年来也知晓此事，没有进行直接干预。“我们也是在积极探索学习过程中。”旌阳区老龄委主任杨文琦介绍，这个事情旌阳区也在探索，并在其他地方调研学习。北光小区“以房养老”确实遇到政策和法律的尴尬，“这需要多个部门协调解决。”她希望多部门协调后，“以房养老”能更有序有保障地运行。
旌阳街道办党工委书记李志明认为，从实际效果看，北光社区“以房养老”自发创新，确实解决了一部分问题。在不违法的前提下，可以尝试让部分社区先试一下，但前提是需要有法律和政策的支持。
她的希望：
优化或找到政策支持后继续实行
再过半年，吴前琼就要退休了。她希望北光社区“以房养老”模式在优化或找到政策支持后能继续得到保障。
她也就“北光模式”目前的境地提出了建议：政府介入，先在社区推广逐步向各地推广。由社区搭建平台，解决老人养老问题；依托房管局、社保局参与管理，司法、社会组织作为第三方机构监管管理；推行居家养老模式，老人在家里养老，让社会组织为社区输送高素质照护人才、志愿者，参与社区居家养老服务，这样不仅政府投入少，老人也可在社区里享受晚年。
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