权威解读:成都棚改住户如何优先摇号选房?能跨区选房吗

去年12月15日，成都市买房摇号细则出炉，确定了棚改货币化安置住户将优先摇号优先选房。同时提出，房地产开发企业应在当地房产行政主管部门的指导下，按不低于当期准售房源总量的10%公开用于棚改货币化安置住户“优先购买”。

那么，棚改住户具体如何优先摇号优先选房？有哪些优势又有哪些限制条件？能不能跨区选房？对于这一系列有关棚改住户摇号政策的热点问题，4月15日，成都市房协做出了详细解读。

政策的项目适用对象

是国有土地上房屋搬迁改造项目

棚改住户在享受棚改优先购房政策时，具有一系列的优势。

每批次参与摇号选房的楼盘，房地产开发企业都会按不低于当期准售房源总量10%的房源公开用于棚改货币化安置住户优先购买，此外，棚改住户还将先于刚需家庭、普通登记购房人摇号。

如果棚改住户的摇号排序号在本批次支持棚改货币化安置住户房源总量以外，还可以和普通登记购房人一起再摇一次号；如果棚改住户的摇号排序号在本批次支持棚改货币化安置住户房源总量以内，或按棚改货币化安置住户摇号排序结果依序递补选房的，棚改住户要先于刚需家庭、普通登记购房人选房，且选房范围为本批次全部准售房源，选择余地更大。

但是，需要特别注意的是，棚改优先购房政策对拆迁住户的拆迁项目有着严格规定。

享受棚改优先购房政策的重要条件之一，就是拆迁住户的拆迁项目必须属于国有土地上房屋搬迁改造项目，且能够通过成都市房屋征收管理系统打印出《成都市国有土地上房屋征收（非征收）补偿安置合同备案表》。

补偿协议生效后

一旦购房 就不能再享受棚改优先购房政策

据市房协有关负责人介绍，安置补偿协议生效时间一律以《成都市国有土地上房屋征收（非征收）补偿安置合同备案表》上记载的项目生效时间为准，与协议签订时间无关。

那么，是否安置补偿协议生效时间在2016年10月1日之前的棚改住户是不是就无法享受棚改优先购房政策了？

该负责人表示，原则上无法享受该政策。但若经核实，安置补偿协议生效时间在2016年10月1日之前，而发放货币化安置费用时间在2016年10月1日之后的，仍可享受该政策。如果在2016年10月1日之前已经部分或全额发放了货币化安置费用，则不能享受该政策。

而若补偿协议生效之后购买了住房，即便不是以“优先摇号、优先选房的棚改货币化安置住户”的人员类型购买的，也不能再享受棚改优先购房政策。

该负责人表示，原则上来讲，在补偿协议生效时间之后，不管以哪种人员类型、哪种方式，只要购买了住房，即表明购房需求已经满足，不能再享受棚改优先购房政策。

不过，补偿协议生效后，如果不是以“优先摇号、优先选房的棚改货币化安置住户”的人员类型，在非限购区域购房，或购房日期为2017年3月24日之前，且所购房屋为二手住房的，仍然可以享受棚改优先购房政策。

只能在被搬迁改造房屋所处的区域享受购房政策

不能跨区域

《成都市商品住房公证摇号选房规则指引（试行）》中明确提出，棚改货币化安置住户，以改造范围为区域认定标准。

对此，该负责人表示，与刚需家庭、普通登记购房人不同的是，判断棚改住户能否在某个区域享受棚改优先购房政策，是看被搬迁改造房屋所处的区域位置，与其户籍等其他因素无关。

比如，如果某棚改住户的被搬迁改造房屋不在天府新区成都直管区，那么即便他拥有该限购区域户籍，也不能在该区域享受棚改优先购房政策。

此外，该《指引》中还规定了棚改住户享受优先购房要根据“拆一购一”的原则。

该负责人介绍，这一原则包含了三方面内容。

首先，一套房一个指标。不管被搬迁改造的房屋是单独所有还是共同所有，该房屋对应的享受棚改优先购房政策的指标只有一个；

第二，一套房一次机会。不管是限购区域还是非限购区域，只要棚改住户的摇号排序号在任何一个批次支持棚改货币化安置住户房源总量以内，就视为已经享受了棚改优先购房政策，不能再重复享受；

第三，一套房一张“房票”。棚改住户只能获得一张《成都市国有土地上房屋征收（非征收）补偿安置合同备案表》，即通常所称的“房票”，核验购房资格时需将原件提交房地产开发企业。也就是说，棚改住户不能凭借一张“房票”同时就两个或两个以上的项目申请享受棚改优先购房政策。

只有房屋所有权人能享受政策

家庭成员不能登记为共有人

如果被搬迁房屋为多人共有，那将如何享受棚改优先购房政策呢？

据该负责人介绍，这种情况将由全部共有人协商一致，选择共同申请或部分共有人申请购房，享受棚改优先购房政策。部分共有人申请购房的，需要全部共有人携带本人身份证到改造项目实施单位处，在《成都市国有土地上房屋征收（非征收）补偿安置合同备案表》上填写放弃购房申明，并由改造项目实施单位加盖公章确认。

除了备案表上载明的房屋所有权人外，其家庭成员均不能否享受棚改优先购房政策，也不能登记为共有人。否则，购房资格审查将不予通过。

此外，棚改优先购房政策的适用对象仅为棚改货币化安置住户，即被搬迁房屋为私有住宅的房屋所有权人。

被搬迁房屋为非住宅，或所有权人为单位（包括法人、组织、团体等）的，不能享受棚改优先购房政策。

若中了签却放弃资格

“房票”不退 不再享受棚改优先购房政策

如果棚改住户的摇号排序号在本批次支持棚改货币化安置住户房源总量以内，但放弃了购房资格，能不能申请退还《成都市国有土地上房屋征收（非征收）补偿安置合同备案表》呢？

答案是不能。

该负责人表示，考虑到棚改住户在摇号和选房方面具有很大的优势，为保障其他棚改住户、刚需家庭、普通登记购房人的权利，棚改住户的摇号排序号在本批次支持棚改货币化安置住户房源总量以内，出现未能与房地产开发企业签订购房合同的任何情形，包括在公布的时间段与房地产开发企业未能达成选房合意、放弃选房资格、选房后退房等等情形，都不能再享受棚改优先购房政策，备案表也不予退还。