[摘要] “成品住宅”是指住宅交付前，套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、厨房和卫生间的基本设施等全部完成，已具备基本使用功能的住房。
一、我市为什么要积极推进成品住宅发展？
市建委：“成品住宅”是指住宅交付前，套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、厨房和卫生间的基本设施等全部完成，已具备基本使用功能的住房。
推进成品住宅建设，有利于提升城市环境品质，推动建筑节能减排和绿色发展，促进建筑业、房地产业转型升级；有利于优化住宅产品结构，减少投资性购房，促进房地产市场平稳发展。但长期以来，我市商品住宅主要以清水房为主，成品住宅比例较低。以清水房为主的住宅产品结构带来了许多问题：一是住户长期分散装修造成了大量的建筑垃圾、导致严重的粉尘污染和噪音污染，不利于建筑节能减排和绿色建筑发展，也不利于城市环境改善；二是分散家装中出现较多的随意敲墙打洞的现象，对房屋建筑主体结构安全形成隐患。根据四川省人民政府《关于推进建筑产业现代化发展的指导意见》（川府发〔2016〕12号）关于加快全省成品住宅建设的要求，市政府办公厅于2017年10月印发了《关于进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见》（成办发〔2017〕36号），明确提出了我市加快推进成品住宅发展的目标。
二、2018年3月26日市建委出台《〈关于进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见〉的实施细则（暂行）》后，成品住宅装修价格是怎么核定的？
市建委：按照实施细则的规定，开发企业在成品住宅实体展示样板房修建完成、所采用装修材料和部品设备的品牌、型号等完全确定后，应委托工程造价咨询服务机构对成品住宅装修工程价格进行核定。开发企业就其核定的成品住宅装修工程价格对外承担法律责任，因成品住宅装修价格核定不实而引发的一切社会、经济及法律责任由开发企业承担。
市建委：2018年3月26日成品住宅管理实施细则出台后，开发企业委托专业造价咨询服务企业对装修价格进行核定，造价咨询服务企业根据确定的装修方案和采用的装修材料及部品设备，按照造价原则和方法计算出室内装修的材料费用、部品设备费用、人工费用、管理费用、措施费、税费等费用，加上合理利润后计算出每种户型的室内装修总价后，再平均到建筑面积得出装修价格，以便于依据成都市人民政府办公厅《关于进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见》（成办发〔2017〕36号）规定的“实行成品住宅房屋价格和装修工程价格分别计价的机制”，对房屋价格和装修价格进行分别表达。2018年3月26日实施细则出台前的项目，如在办理预售许可前没有委托造价咨询机构核定装修价格，其装修价格是否包含公摊部分的装修费用，应由开发企业进行对此予以充分说明，或者由开发企业会同对该项目补充造价咨询报告的造价咨询机构进行说明。
市房管局：根据《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第十八条“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价”的规定，商品房的计价方式由出卖人（房地产开发企业）与买受人（购房人）在《商品房买卖合同》中约定。带装修商品房属于商品房的一种，商品房装修价格应由出卖人、买受人协商议定并签订书面装修协议。装修价格与价值是否相符，体现在装修总价和整个装修内容是否对等上，与按套内面积还是建筑面积折算无直接逻辑关系。
出卖人、买受人签订装修协议后，任何一方对计价方式提出异议并要求变更合同条款的，需由双方按照合同约定以及《合同法》等有关规定协商处理；如出卖人未按照装修协议约定的标准交付，构成违约的，买受人有权根据合同约定要求开发企业承担违约责任。双方对争议未能协商一致的，任何一方均有权向人民法院提起诉讼或依约向仲裁机构申请仲裁。
五、我市成品住宅实施细则出台前，市房管局是否核定了预售商品住房的装修价格？
市房管局：市房管局并未对具体装修价格水平进行核定。我市成品住宅管理实施细则出台前，装修内容、价格由开发企业在销售前公示告知，并由出卖人与买受人自行签订相关协议。
2016年10月1日我市实施调控政策以来，市房管局对商品住房项目清水均价进行了指导，并未对装修价格进行核定或指导。为防止出现个别商品住房项目装修价格较高的现象，保护购房人利益，市房管局参考金融机构关于装修贷款的操作惯例，对中心城区范围内青羊区、锦江区、成华区、武侯区、金牛区、高新区、成都天府新区划定了预售商品住房装修均价不得高于清水均价40%的上限。2017年3月23日在征询成都市装饰装修管理协会意见后，将上限下调至30%且值不超过3000元/平方米。对于装修成交价格超过上限的，不予办理商品房买卖合同备案。
六、商品房销售及商品房装修是否应当明码标价？如何明码标价？
市发改委：商品房销售应当明码标价。商品房销售应依法依规在销售现场显著位置明码标价，实行一套一标，并在双方签订的书面销售合同中明确。
商品房装修应当明码标价，商品房装修应依法依规在销售现场显著位置明码标价，实行一套一标，并在双方签订的书面装修协议中明确。
七、商品房买卖合同中关于装修内容的约定不明确、不具体，如何处理？
市房管局等部门：依据《合同法》第61、62条规定，买卖双方对于对装饰装修内容和质量及违约责任等约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；仍不能确定的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。双方协商不成的，还可以按照合同约定的争议处理方式解决。
八、开发企业在销售带装修商品住房时，应履行哪些义务？
市房管局等部门：按《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）、《建筑工程施工许可管理办法》（住建部令第18号）规定及时办理带装修预售商品住房的装饰装修工程施工许可证。参照（依据）我市成品住宅实施细则的规定，委托造价咨询机构提供装修价格造价咨询报告。完善销售场所公示的相关建设信息，信息内容包括：装修设计、建筑施工和装修单位，主要装修材料、部品设备的品牌、型号和备选品牌、型号及其质量和环保证明，工程质量保修范围和保修期限等。已设置样板间的，交付标准执行《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致”的规定；成办发〔2017〕36号文出台实施后，按规定应设置装修样板间的项目，应当制作实体样板间，样板间保留时间参照（依据）我市成品住宅实施细则的要求，保留时间自次商品住房交付之日起不少于一年。
健全内部纠纷协调化解机制，主动发布搭建沟通平台信息及协调情况；及时、准确的向所有购房人告知办理装饰装修施工许可证及第三方机构装修价格造价咨询报告办理进展等情况；销售现场公示信息前后不一致的，应及时向购房人说明。
九、有关商品住房装修工程质量的管理规定有哪些？
市建委：（一）主体责任：依据《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）以及《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部令第80号）规定，建设、勘察、设计、施工、监理单位依法对工程质量承担主体责任；房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）第16条规定“房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任”。
（二）监管责任：依据《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）及《房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定》（住建部令第5号），“建设主管部门或其委托的质量监督机构，按照建设工程管辖权限，依据有关法律法规和工程建设强制性标准，对工程实体质量和工程建设、勘察、设计、施工、监理单位和质量检测等单位的工程质量行为实施监督”。“工程实体质量监督，是指主管部门对涉及工程主体结构安全、主要使用功能的工程实体质量情况实施监督”。
（三）成品住宅项目原则上实施一次性报建。施工许可内容包括土建工程和房屋装修工程，施工许可证上注明实施成品住宅的楼栋、单元以及建筑面积。工程设计单位应严格执行《建设工程勘察设计管理条例》（国务院令第662号）相关规定进行设计；施工单位应依据设计文件、按照相关标准和规范要求进行装修工程施工；装修施工过程中建设、监理及施工单位应按照相关标准和规范进行过程检查验收；成品住宅工程装修完工后，应按规定进行分户验收检查，并进行室内空气质量检测。
商品住宅装修工程质量合格的评价标准，依据的是工程实体符合设计图纸要求，符合现行国家和地方技术规范相关规定，商品住宅装修工程质量合格和部分购房人反映的所购房屋装修“品质不高”、“档次不高”并非同一概念。
十、什么是购房合同中的“霸王条款”？如果发现合同中有“霸王条款”，是否能认定为无效合同？
市工商局：“霸王条款”是指提供商品或服务的一方单方面制定的逃避法定义务、减免自身责任，加重消费者责任、排除消费者主要权利的不平等格式条款、通知、声明和店堂公告或者行业惯例等。它不是一个法律概念，而是一种凝聚了强烈感情色彩的大众化、情绪化表述。《四川省合同监督条例》第十六条规定“格式条款提供方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，不得滥用优势地位对合同对方当事人作出不公平、不合理的规定”。
工商行政主管部门可依法对合同中的“霸王条款”进行认定，但不能直接认定合同无效。购房人如认为合同中存在“霸王条款”，要求修改或补充合同内容，可采取以下方式：一是买卖双方沟通协商，可以先以工商部门认定的“霸王条款”结果为依据与房地产商进行协商；二是协商不成，其中任一方可以到法院提起民事诉讼或通过双方合意申请仲裁的方式解决纠纷。
十一、信访人采用走访形式提出信访事项有何注意事项？
市信访局：《信访条例》第十八条规定“信访人采用走访形式提出信访事项的，应当到有关机关设立或者指定的接待场所提出。多人采用走访形式提出共同的信访事项的，应当推选代表，代表人数不得超过5人”。第二十条规定“信访人在信访过程中应当遵守法律、法规，不得损害国家、社会、集体的利益和其他公民的合法权利，自觉维护社会公共秩序和信访秩序，不得有下列行为：（一）在国家机关办公场所周围、公共场所非法聚集，围堵、冲击国家机关，拦截公务车辆，或者堵塞、阻断交通的；（二）携带危险物品、管制器具的；（三）侮辱、殴打、威胁国家机关工作人员，或者非法限制他人人身自由的；（四）在信访接待场所滞留、滋事，或者将生活不能自理的人弃留在信访接待场所的；（五）煽动、串联、胁迫、以财物诱使、幕后操纵他人信访或者以信访为名借机敛财的；（六）扰乱公共秩序、妨害国家和公共安全的其他行为”。
十二、上访过程中哪些行为可能会受到处罚？
市公安局：公安机关对聚众扰乱公共秩序、散布谣言、寻衅滋事、煽动策划非法集会等违反《治安管理处罚法》第23条（扰乱单位秩序）、25条（散布谣言）、26条（寻衅滋事）、55条（煽动策划非法集会）有关规定的行为，依法给予治安管理处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
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