开发公司操盘手；成都楼市实战专家；
20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；
教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。
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国庆前，没想到成都会再上楼市头条，“成都新盘首破20000元/平”，“成都新房出现2018年价”等词汇一定成为明天的“头条”。没错，是它，西派国樾，获得了预售价，堪称2018“壕”，西派国樾再把房价送上头条！
此次开出2018成都价，单价破2万，必然成为怡心湖板块的一个新盘价格参照物，后续绿城等优质楼盘价格走高，成为必然。
西派国樾出身尊贵，因为是大怡心湖板块。大怡心湖板块什么来头？
大怡心湖板块，传统称谓是“华府板块“，2017年年末，贰爷首提“大怡心湖板块”概念，去华府板块传统概念，结合怡心湖的实际区位和发展趋势分析，未来几年怡心湖和同属双流区的华府板块，将会彻底融合在一起，形成大怡心湖板块。
西派国樾为什么“壕”？“壕”在哪些地方：
超大体量尽显霸气；
设计尽显阔气；
“壕”标装修标准；
壕气的怡心湖板块；
这个板块，已有楼盘：中海右岸、保利叶语、德商华府天骄、九龙仓时代上城、南湖逸家、万锦城等。板块比较新，大开发商、新楼盘、高端产品较多，土地供应充足，发展空间巨大。怡心湖板块的未来很“壕”。
西派国樾已经吊足胃口，2018年初就开放售楼部，因为来访量大，曾经要求有预约方能进入售楼部，今天西派国樾终于揭开价格的面纱，进行首开。如果从价格角度，西派国樾算是一个特别靠谱的盘，因为销售一直告知是2万左右的价格，限价之下，让很多人觉得价格过高，然而居然真的兑现了销售的说辞，开盘价创出成都2018的新记录。而几天前预售的华润金悦湾，这曾经号称亚洲十大豪宅，价格11500元/平，差异如此之大。西派国樾何来的勇气，我们往下分析。
我们来看看这批次房源信息：
开出价格：18200-20200元/平米；
本次公证摇号开盘销售的全部准售房源共876套，面积约157377.02㎡；上述房源中提供88套用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房，473套用于刚需家庭优先摇号、优先选房。棚改货币化安置住户选房范围为当期全部准售房源，刚需家庭选房范围为当期全部准售房源中棚改货币化安置住户选房后剩余房源，支持前述优先摇号、优先选房后，剩余的房源纳入普通购房家庭选房范围。
房源信息
西派国樾总计22栋，这批次推出房源：高层876套；
推出楼栋：1、3、4、6、7、8、9、11#
楼层：
1、3#31层；
4、6、7、11#楼36层；
8#、9#楼37层；
梯户：2T2； 2T3；
其中2T2户的有：1、3、8、9、11#楼；
2T3户的有：4、6、7#楼
装修标准：精装
物业费：3.6元/平米
容积率：3
绿化率：35%
楼间距：33米左右
层高：3.15米
交房时间：2020年4月
关于装修：
▲样板房实景效果
西派国樾这次推出的为精装，有两套装修方案，其一138平米和146户型装修单价为4660元/平米（地暖、中央空调，不包含新风系统）；其二168平米以上户型装修单价为5880元/平米（地暖、中央空调、新风系统）；单独来看装修费，这批次面积138平米，装修费至少要60余万，最贵要超过130万。
一、区位、板块规划分析
板块：贰爷命名为大怡心湖板块。传统定义为华府板块，单单华府板块，是曾经的低定位，与实际价值不符。
大怡心湖板块定位高端，周边高端楼盘云集，南面有2855亩的怡心湖，属于双流区重点打造项目，东面是南湖和锦江生态带，地铁五号线；西面有大量可开发地块；北面是中海云麓世家和较远处的中铁骑士府邸。正对面就是绿城项目，是绿城在成都的个项目，该项目已经开始基建，设计依然“绿城范”，通透，人性化，给人无限期待。
购房指标：中国铁建|西派国樾所在区域:双流，西派国樾不属于天府新区，属于双流区，即11区购房指标。
位于华府大道与万顺大道交汇处，由成都中铁华府置业有限公司开发，这是11区关注度很高的一个楼盘。
贰爷观点：顺应成都向南大发展的潮流，你必须在城南布局至少一套房产。
二、周边配套、实踩
从地图和现场踩盘来看，目前板块处于开发前期，周边的已有的配套包括：
地铁：距离在建的地铁五号线距离约2公里；
商场：距离福买得购物中心2.5km；
距离摩尔新世纪（丁字街）3.7km；
距离商业广场2期4.4km；
医院：距离华府医院2.1km；
距离武警警官学院医院2.6km；
距离四川石油管理局总医院3.1km；
距离成都市天府新区人民医院4km
距离双流区协和幼儿园700米左右；
距离华阳镇清河幼儿园1.6km；
距离阳光幼儿园1.7km；
距离华阳镇中心小学清河完小学1.5km；
对面规划棠湖实验学校，是私立性质；
目前因为西派国樾并未拿到门牌号，后期学区划分还需等待，项目对面的教育用地，规划幼儿园、小学、中学，其中幼儿园建安成本不低于4500元/平方米，推测一下，应该是高端幼儿园。规划挺“壕”。
距离南湖湿地公园2.8km；
距离龙港公园3.8km；
距离麓湖生态城红石公园6.9km
周边楼盘：万锦城、保利叶语、中海云麓世家（已开工）、金地悦澜道（已开工），西派国樾北面是中海云麓世家，后续详细介绍。
三、工程进度
▲楼盘施工进展实拍
具体工程施工进度：
1#总楼层为31F，几乎封顶；
4#总层高为36F，目前4#修建至23F，还有13F封顶；
7#总层高为36F，目前7#修建至31F，还有5F封顶；
▲工程概况图实拍
▲施工总平面图实拍
工程概况说明： 工程地址位于双流县协和街道（镇）长顺村2、3、6组、建设单位为：中铁华府置业有限公司；施工单位为：中铁十二局集团建筑安装工程有限公司。总建筑面积是116103.31㎡，建筑高度：H=103.73m。结构形式为框架结构+剪力墙结构。
▲平面分布概略示意图及朝向
四、户型图及户型分析：
建筑面积138㎡：这是传统的竖厅布局。优势在于：客厅+主卧+次卧+阳台，都尽量满足了朝南；不足在于：138平米仅仅是3房，总体感觉公摊面积过大；
147㎡：客厅为横厅，7.2m的开间使得视野开阔；主卧朝南、并且南北通透；另有一个相对独立的房间，可以作为书房或者保姆间；
168㎡：优势：客厅为横厅、享受大阳台；双梯入户；不足在于：南面临路且有一排商铺；
192㎡：约17平米的大阳台；双套房、带一个独立的衣帽间；三卫；整体户型布局优质；处于1期和2期地块交界的位置，无隔断，视野开阔；
226㎡：位置好，不足在于不够扁平化；面积大，使得总价高；二手交易时，受众人群较少，通俗而言就是：挑人！
朝向：开发商花了不少的心思，朝向整体布局朝南。充分考虑了采光和通透性，很大程度提高了居住的舒适度。这是这个楼盘的一大亮点，也是吸引众多关注的魅力所在！成都现有楼盘朝向，大都做的不够好，与北上广深城市相比存在着明显不足，西派国樾尽可能向“一线”看齐。
梯户比：2T2或者2T3都是致力于打造高端产品的做法，这种在杭州等最为挑剔的城市已经是常见的做法，而在成都，如此彻底得做高品质梯户比，是非常少见的。
公摊较高：很多人看来样板房，都觉得面积不够，比想象中小。为彰显壕气，必然在室内的过道，过厅等位置做出“浪费”。
▲过道既要彰显“壕”，就必须“浪费”面积
五、不利因素
1、该项目周边规划：有市政道路，临近市政道路部分住宅可能会受市政道路的噪音影响；
2、该项目内及周边有在建工程项目，后期的房屋修建过程中，可能会对相邻楼栋产生噪音、粉尘影响；
3、因无法控制的原因，该项目外及周边可能出现（包括但不限于）拆迁、市政工程建设、新项目建议等变化，可能会产生一定的影响；项目周边有通讯信号塔、高压线、农贸市场，可能会有噪声或气味等影响；
▲位于西派国樾西面的高压线实拍
▲西派国樾与变电站实拍
4、变电站和高压线分析：西派国樾高压变电站看起来是瑕疵，但是实际距离相邻比较远。规划部门审核对于变电站有严格的审核，包括距离，辐射，噪音等影响，非常严格。既然通过则无大碍，相信规划部门，当然视觉确有不爽。
5、西派国樾并非纯住宅小区，根据规划西派国樾地块商业占比不得超过10%；4#，7#楼下有底商，目前规划是没有烟道，也就是不能做油烟较重的餐饮等生意。
六、周边二手房价格、
8月周边二手房参考价格：保利叶语16991元/平米，德商华府天骄21694元/平米，中信城右岸二期16958元/平米，南湖逸家18340元/平米；（数据来自链家）
按贰爷观点：周边相邻二手房表面价格不代表剪刀差的对比值，剪刀差需要塑造同质产品对比，需要权重计算。
2016年12月29日，中铁建耗资53.2亿斩获华府297.7亩连襟住兼商用地，三宗地分别溢价175.38%、175.38%、173.85%。楼面价分别是8950，8950和8900元。这个价格当时让很多人惊呆了，仅仅是楼面价，在该区域内几乎相当于在售卖价。依据楼面价，大概做一个计算，楼面价+建造费用+报建费用+设计费用+税费+营销费用+资金成本等，清水成本会达到14000元。
关于剪刀差：周边二手房成交均价18000元/平左右。与周边二手房对比来看，表面上毫无剪刀差，但是定位是完全不同，品质也是另一个层级，所以要学会寻找参照物，不能简单参照周边二手房。客观看，目前西派国樾的价格剪刀差依然达到5000元/平。
贰爷置业建议：
怡心湖板块充满前景，有怡心湖的重量级规划，同时人口必将加速导入，未来5年左右会达到现在大源的繁荣程度；
作为成都人，你应该在城南有一套房。作为11区的资格，在既临近天府新区又靠近主城区的城南区位，怡心湖板块是的好“口岸”；
绿城项目、西派国樾、中海云麓世家，金地项目等必将形成一个豪宅区；
大量的储备土地，给怡心湖板块留下无限想象，每一次利好，每一次“面粉贵过面包”的土拍，都会成为房价的“鸡血”；
不足在于：离地铁较远，非地铁房，影响家庭居住的便捷性。不要以为“豪”就是永远开车出门，地铁不仅仅是交通工具，地铁是城市血脉；
周边存在一定的缓坡，长时间步行比较费劲；
开出如此高价，投资心态一定要好，要有7-10年以上的持有心理准备，并且前期有自住需求，西派国樾是不错的好选择；
此次开出2018成都价，必然成为怡心湖板块的一个信号，相邻的绿城等项目价格会逐步走高，绿城、中海等项目楼面价都在10000+，楼面价高于西派国樾，拿到更高售价成为大概率，更是让开发商有了做出精品的信心。好价格，好产品，本来就是市场经济的规律之一。
本文为贰爷房产投资原创，版权所有，特此声明！
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贰爷房产投资2018-09-26 23:04:00
