开发公司操盘手；成都楼市实战专家；
20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；
教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。
【本文约2300字，预计阅读时间 3】
一
中铁骑士府邸位于大怡心湖板块的北部边缘，由中铁八局开发，整个骑士府邸占地116亩，规划总建筑面积为44.8万方，处于北街大源、东临南湖、踞于南湖板块桥头堡位置。
开发商：成都弘嘉房地产开发有限公司。中铁八局集团有限公司的法人独资企业是成都同新房地产开发有限公司；而成都弘嘉房地产开发有限公司是成都同新房地产开发有限公司的独资企业。
区位、板块规划分析
▲售楼部实拍
中铁骑士府邸所在区域:双流，11区购房指标。
位于成都双流协和街道剑南大道2266号，是11区关注度很高的一个刚需属性的楼盘。
二
本次预售信息汇总：
此批次价格：均价12500元/平方；
本批次全部准售房源，共949套，面积约81562.82㎡，其中67-70㎡3室21卫110套，72-73㎡3室2厅1卫102套，78㎡3室2厅1卫124套，86-88㎡3室2厅2卫5套，90-91㎡3室2厅2卫102套，90㎡四室2厅2卫362套，94-96㎡3室2厅2卫108套，101-102㎡3室2厅2卫4套，97-126㎡跃层4室2厅2卫16套，121-136㎡跃层3室2厅3卫16套。
上述房源中提供95套用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房,556套用于刚需家庭优先摇号、优先选房。棚改货币化安置住户选房范围为当期全部准售房源，刚需家庭选房范围为当期全部准售房源中棚改货币化安置住户选房后剩余房源。
房源信息
楼栋：1#.2#.8#.9#
房源：949套
总楼高：32层
层高：2.95米
楼间距：50米
容积率：3.99
物管费：2元/平米
交房时间：2019年12月15日前
装修标准：清水房
户型分别有：67㎡、73㎡、78㎡、90㎡、90㎡、96㎡
三
【周边配套、实踩】
从地图和现场踩盘来看，周边的已有的配套包括：
距离地铁1号线华阳站3.5km；
距离地铁1号线海昌路3.7km；
距离地铁5号线二江寺站400米左右；
医院：
距离武警警官学院医院1.1km；
距离四川石油管理局总医院1.4km；
距离邓氏骨科1.8km；
距离成都市天府新区人民医院2.2km；
距离双流县第二人民医院2.2km；
距离摩尔新世纪（丁字街）2km；
距离商业广场二期2.6km；
距离福买得购物中心4.3km；
距离远大·购物广场（建设中）4.6km；
距离南湖湿地公园1.1km；
距离维也纳森林公园3.1km；
▲学校实拍
距离光亚幼儿园500米（私立幼儿园）；
协和街道幼儿园1007米；
河池幼儿园（在建）1020米；
……
小学学区：
中铁骑士府邸位于：成都双流协和街道剑南大道2266号，而根据2018年成都市中心城区小一入学划片范围对应学校是：协和实验小学；
协和实验小学距离项目100米左右；
中学学区：
成都市2018年小学毕业生初中入学划片范围（双流区），协和实验小学对应的多校划片随机排位入学对应的学校是：双流中学协和实验初中；
（2013年12月，天府新区双流区域行政管理做出重大调整，从天府新区直管区华阳街道划转红瓦社区、三江社区、长顺社区等七个元华路以西的社区，成立双流县协和街道办事处。原华阳二中变更为双流协和初级中学。而此番协和初级中学再次更名授牌为双流中学协和实验初中后，将由双流中学牵头领办，由双中实验校对其实行对口帮扶。）
四
【楼盘现场工程进度】
▲工地实拍
具体工程施工进度：
1#总楼层为32F，目前封顶阶段；
2#总层高为32F，目前封顶阶段；
8#总层高为32F，目前封顶阶段；
9#总层高为32F，目前封顶阶段；
五
【工程概况】
▲实拍
工程概况说明：中铁骑士府邸建筑面积为219672.58㎡；结构类型为框架——剪力墙；
建设单位为：成都弘嘉房地产开发有限公司；
施工单位为：中铁八局集团第四工程有限公司；
设计单位为：成都西南交通大学设计研究院有限公司；
六
【户型精准分析】
▲平面分布概略示意图及朝向
67平：可变三房；朝向极好，客厅+卧室+可变卧室朝中庭南向（上图）
73平户型：朝北，看学校；采光偏差（上图）
78平户型：户型不够方正；3T8，存在对视（上图）
8#和9#，90平米户型：客厅+主卧+1次卧同一朝向；选择好的朝向是选房的重点；存在对视；（上图）
1#和2#户型：位置+朝向均为的户型；可作为。（见上图）
1#和2# 95平米户型：朝向是大缺点（见上图）
主要房间尺寸分析：尺寸差异不大，但是朝向差异极大；8#、9#的90平米户型可变四房，满足低预算多人口居住的好选择。
【楼王】选择：1#楼的3号房或者6号房。从采光角度，可把1号楼的3号房作为选择，东边套，一个卧室东向，采光特别好，早上可以享受缕阳光，其余房间全部朝中庭；如果特别注重间距，则可以考虑把6号房作为，视野可以穿过5#和6#的间隙，视野可9#，属于较开阔视野；
当然9#的3号和4号房，如果中高楼层视野,高于相邻的知识产权局，则视野开阔.楼盘与知识产权局之间没有公路。需要注意的是，这并不完美，虽然侧对剑南大道，依然会有一定“嗡嗡”的杂音；
而8#和9#的1号房和2号房朝向不错，但是面临剑南大道的机动车噪音，这点需要注意。
七
【不利因素】
▲不利因素
▲现场实拍
▲现场实拍
不利因素分析：中铁骑士府邸北临协和中学；东临剑南大道及地铁5号线；西侧道路处于施工阶段；这些有一定噪音影响；
（关于核动力研究院），很多人以此为顾虑，担心核工业研究院会产生核辐射。多数研究所只是进行理论设计、研究，接触放射性物质的机会不多，虽然核动力院有部分反应堆装置，但不会有过量辐射产生，并且核设施有非常严格的安全保障系统，大可不必顾虑。
▲实拍
中铁骑士府邸是真正意义上的地铁房：因为地铁5号线二江寺站口在剑南大道以东，需过天桥，直线距离非常近，如果出小区，过天桥到达地铁5号线二江寺站400米左右。
▲1#楼的南面房源分楼层分析
为什么把1#定义为楼王？
一号楼在3T8的情况下，尽量保障了采光，尽量避免了户与户出现对视的尴尬，出发点设计还是挺合理，增强了对住户的私密保护；
设计采用南北两面采光，部分房源朝北，部分房源的采光面全部南向，所以程度规避了与邻居对视的状况，这是可圈可点的地方；
南向端户为90平米三房，做到了低噪音，很好的采光效果，所以1#朝中庭的端户房源是非常好的选择；
福利：【3T8的缺点专项分析】
▲8#“对视”分析
8#和9#设计布局类似，所以面临一定的“对视问题”，由以上两图可以看出两个卧室和厨房是存在对视的，并且采光会有一定程度的不足，这是要高度重视的。但是主要功能区包括主卧和客厅都是朝外，没有任何“对视”。
八
【周边二手房剪刀差对比】
周边楼盘：格林城、中海右岸、万锦城、西派国樾、南湖逸家、海伦春天、光明城市等。
2016年11月11盛典推30套特惠房10500元/㎡起。目前限价大环境下，刚需出手买房的好选择，也是选择城南上车布局的不错的选择。限价这场盛宴，类似华润金悦湾和北大资源颐和翡翠府的白菜价让人炫目，此次价格没有惊喜，性价比不能和华润金悦湾相比，这是事实。
置业建议：
学校是曾经的村小发展而来，对于追求高教育资源，这里不符合口味；
虽然开盘依然是与2016年价格相差不大，但是限价这场盛宴之下，这次的性价比比华润金悦湾明显要低；
区位优势明显，处于成都朝南大发展的主要区位，怡心湖板块未来想象空间巨大，发展潜力巨大，地铁五号线通车后会有大量的人口导入；
符合低预算胃口：首付25万就能入住成都大城南，并享有可变套三的房屋，这样的产品，无疑唤起大量刚需人士的欲望；
品质与华润金悦湾相比，不在同一个档次，楼盘品质偏低，满足刚需小户型多房间，三梯八户，选择产品注意避开“对视”；
此批次价格12500元/平，并没有惊喜，但是超低总价依然是布局城南的一大机会，中签率依然低；
怡心湖板块选择刚需房，可重点对比九龙仓时代上城。
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贰爷房产投资2018-09-27 11:33:03
