开发公司操盘手；成都楼市实战专家；
20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；
教你复制50万变5000万的房产投资实战经验；
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给你一个非同寻常的看盘角度！
曾经，成都城东，基本是大型国有企业的厂区，二环路东三段到双桥子的“420”厂区，一直东延到联合小区这一地块。2005年，这片面积840亩、总建筑面积达210万平方米的地块被华润竞拍获得。整个华润24城开发周期超过了13年，后续还有3-5年的开发周期。
▲（“420”厂区）
目前华润二十四城入住率高，居住条件好，周边形成以万象城为核心,集甲级写字楼、星级酒店、公园、高品质住宅为一体的大型社区。房价价格已经从2007年7000元/平左右迅速飙升到目前的25000元/平方米左右。
今天我们谈到的热点楼盘——华润润府，属于万象城二期，项目是单独的一栋楼，因自身所处位置好、地段好、周围整个生活氛围成熟，价格特别便宜，所以润府热度极高。
▲（沙盘实拍）
▲（效果图）
来看看预售情况：
购房资格：11区购房资格
开出价格：均价12300元/平
上述房源中提供112套用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房，125套用于刚需家庭优先摇号、优先选房。棚改货币化安置住户选房范围为当期全部准售房源，刚需家庭选房范围为当期全部准售房源中棚改货币化安置住户选房后剩余的房源，支持前述优先摇号、优先选房后，剩余的房源纳入普通购房家庭选房范围。
【这批次预售楼盘信息】
本次公证摇号开盘销售的全部准售房源共320套，其中面积约36582.16㎡，101.33-103.8㎡两室两厅两卫192套；123.65-124.92㎡的三室两厅两卫户型64套；138.70-139.70㎡的四室两厅两卫户型64套。
【周边配套】：
▲（地铁4号线实拍）
▲（在建中的地铁8号线实拍）
地铁：距离地铁4号线双桥路站大概300米左右；
距离地铁4号线万年场站300m左右；
在建中的8号线，2022年地铁开通运营；
距离快速公交（BRT）500米左右；
双城二路往南，开车直上二环高架，整个交通出行非常便捷；
医院：
距离中国五冶集团医院（东区分部）1.2km左右；
距离成都新华医院1.2km左右；
距离攀成钢集团成都医院1.3km左右；
幼儿园：
▲（学校实拍，注：私立金苹果幼儿园）
▲（学校实拍，注：私立嘉业幼儿园）
距离金苹果博文幼儿园300m左右；
距离棒娃娃艺美幼儿园700m左右；
距离沙河东篱幼儿园600m左右；
距离爱尔乐万兴幼儿园600m左右；
距离纽诗顿幼儿园600m左右；
距离嘉業幼儿园900m左右；
距离成都市第十三幼儿园1km左右；
小学：
距离成都石室小学300m左右；
距离成都市双庆小学800m左右；
距离双林小学校900 m左右；
距离成都市成华小学1km左右；
距离锦江区教师进修附小1.2km左右；
距离盐道街小学通桂校区1.2km左右；
小学学区：
根据2018年成都市中心城区小一入学划片范围对应学校是：成都石室小学，其口碑和成华小学、双林小学相当。石室小学属于成华教育集团，而非大名鼎鼎的石室中学，和石室教育集团没有关系。
注：学区划片最终以交房为准。
中学学区：
成都市2018年小学毕业生初中入学划片范围，成都市石室小学对应的多校划片随机排位入学对应的学校是：列五中学双桥校区、石室初中、双庆中学、成都双语实验学校。
普遍认为：成华区初中的学区是短板。
公园：
▲（市政公园）
(附近的市政公园不咋地，荒凉……)
距离中央公园100m左右；
距离华润24城中央公园200m左右；
距离双桂公园800m左右；
距离成华区雕塑公园1km左右；
距离多宝寺公园1km左右；
距离新华公园1.3km左右；
商业：
▲（吃喝玩乐——润街实拍）
▲（万象城商业实拍）
▲（位于万象城一期西面的苏宁易购）
▲（位于万象城一期北面的国美）
从以上实地所拍得图片中，可以看到润府除去本身自带的商业外，整个周围的商业配套是十分的丰富，整个生活氛围成熟。
【工程进度】：
▲润府工地现场图
施工进度：目前已经修至17楼（上图可见）;
工程情况：
工程名称：华润置地万象城二期项目二、三标段
项目地点：四川省成都市成华区双庆路6号
建设单位：华润置地（成都）发展有限公司
施工单位：中建五局第三建设有限公司
设计单位：成都基准方中建筑设计有限公司
监理单位：四川西南工程项目管理咨询有限责任公司
勘察单位：四川川建勘察设计院
监督单位：成都市建设工程质量安全监督站
华润置业·万象城二期项目二、三标段工程位于四川省成都市成华区双庆路6号，规划用地面积约43100㎡，规划总建筑面积约30万㎡，其中地下室建筑面积约为12万㎡，地上建筑面积约18万㎡，项目主要由1栋住宅塔楼、1栋办公塔楼、农贸市场、商业裙楼等组成。
户型分布图：
2T5，共37F，电梯会比较不够用，目前的产品大都2T3户，或者2T2。2T5且37F，两单元一栋楼，存在两大不足：
由此可以推断：不可能是当下比较前沿的好户型。
（户型分布图）
【户型分析】：
102㎡三室两厅双卫：传统户型，没有亮点，其中客厅+主卧+次卧1朝东，卧室2超西，1.5米的传统阳台。
104㎡三室两厅双卫。南边套是更优选择，北边套，阳光照射不足，会有一定的“公寓”。
125㎡三室两厅双卫，客厅+主卧+卧室1朝西，1.8米大阳台是不错的设计。对于西晒，成都比较忌讳，选择时要参考这种生活习惯。
141㎡四室两厅双卫：客厅和三个卧室朝西，朝向不够好。主卧设计是亮点，独立衣帽间，独立卫生间。客厅阳台只有1.45米的进深，使用起来会显得局促。
总的来看，朝向大都比较差，户型设计非常传统，缺少亮点，这也是因为2T5所必然导致的。
【不利因素】：
一二楼为华润自持的住宅底商，三楼为架空层；12层和24层为避难层；紧挨万象城，难以享受到深度居住的体验感；
由于润府建筑高度超过100米，按建筑要求，每层顶部都有消防管道、喷淋，后期要通过吊顶等方法处理；
因为没有空调分体机位，后期只能自行安装中央空调，都是中小户型，能源成本会增加；
物业费：华润润府是属于万象城二期的一栋独立住宅，因为是独栋，所以没有绿化。物业费5.2元/平，之所以这么贵，是因为其物业由万象城统一管理收费，万象城商业物管费收费是超过20元，目前5.2元的标准，相对华润二十四城或者其他高端物业费相比，依然偏高，基于投资租赁的可能性较大，每月需要530--728元的物管费，如果140户型，租金5000元/月，物管费728元/月，物管费要占房租的15%。这无论对于单独出租还是群租合租，都是一笔不小的成本。
【价格剪刀差】
周边二手房成交情况：
华润24城，从1-6期的二手房近期成交价分别是：一期/21000元/平，二期/24000元/平，三期/29000元/平，四期/26000元/平，五期/22000元/平，六期/26000元/平。
众说纷纭华润润府的价格剪刀差过万，这都是非常不理性的理解，此次预售价格而这个房子清水房开出均价12300元/平，考虑单体建筑、上述不利因素、住改商风险、清水交付等综合因素，实际价格剪刀差在7000左右，还要结合看到后劲不足等问题。
价格剪刀差不能只看数值，更要区分产品特性，因为是单体建筑，有必要做出横向对比，参见之前文章：华润翡翠城还有便宜9000元/平米的房子?
贰爷观点：
一个品质楼盘，要么是纯住宅，要么是住宅和商业有严格的区隔，住宅区内的布局一定重点考虑居住舒适性和人性化等诸多因素，绝不掺杂商业和办公。华润润府住宅和商业没有任何区隔，住宅也就没有任何环境可言；商业办公甚至库房，会快速进入住宅内部，导致居住体验迅速降低；
单体建筑不适合家庭“长期居住”；可参考华润翡翠城等单体住宅和其他价格差异。单体住宅楼是投资的"苦参"！自住的"黄连"！
单体住宅可以“蹭”学区，但是不适合全家人居家，为什么就不努力“两全”呢？
单体住宅缺乏老年人运动区域，小朋友没有足够的童趣空间，年轻人感不受到高品质，居住需求以临时过渡为主，缺乏归属感；只能是“铁打的住宅，流水的业主”；
2T5且37F，两个单元一体，导致户型很普通，没有亮点，朝向只有104的更好，但是是三房，不符合大量的改善需求；
投资考虑租赁，必须考虑5.2元/平的物管费成本，无论是群租、合租、整租都会带来额外15%的租金成本；
投资需求占该楼盘的主力，后续转手量大，而家庭型购房者不会成为接盘者，受众人群狭窄。
文/助理
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贰爷房产投资2018-10-09 10:02:38
