[摘要] 成都楼市已经开始进入调整时期，2019市场风向会有怎样的转变，各大开发商又会制定怎样的策略，购房者下一站机遇又在哪里？
刚刚过去的2018年，注定被载入中国房地产的大事件史册！
这是调控为严厉的一年！新房、二手房同时纳入限购，限购、限价、限贷、限售四限齐出。
这也是“房住不炒”市场逐步回归理性的一年，5.15新政成为2018年成都楼市的分水岭。
现在，成都楼市已经开始进入调整时期，2019市场风向会有怎样的转变，各大开发商又会制定怎样的策略，购房者下一站机遇又在哪里？
为此，房天下有幸采访到了恒泰荣营销总经理谭仕伟先生，带我们深入了解楼市，共话城市价值。
成都恒泰荣房地产营销策划有限公司总经理 谭仕伟
房天下：5.15新政后调控收紧且进入金九银十之后，成都新房市场供应量持续上涨，市场由卖房市场转向买房市场，购房者观望情绪浓厚，打折优惠重出江湖，您对这样的现象怎么看待？
谭总：打折优惠即降价销售，以价换量。这样做的优势在于：1、会加快销售走量，在特定时间内抢占比较多的市场份额；2、能基本保证项目开发的资金需求。但这样做也有一定的劣势，如降价坐实，前期购买业主心理受到伤害、无法保证项目后期的溢价且可能会有来自其它项目的恶意反击。也可能会使得一些即将出手购买住房或商业的客户处于观望中。再者可能会使开发商在购买者的心目中的口碑受到损害、引起客户的不信任，也降低了开发商的净。总而言之，有利有弊。
房天下：您怎样看待2018年的房地产市场变化？对2019年的市场行情有何判断？
谭总：对于2018年的房地产市场变化，可以说是自房产黄金时期以来艰难的一年，国家各种调控政策，限购、限贷、限价、限售齐出，打掉了诸多以炒房为生的炒房团，抑制了房价无休止的疯长，让房地产市场回归理智，良性发展。就成都市场而言，近5个月每个月都有小幅降价销售的例子，市场价格整体环比下跌0.1%-0.9%不等，虽然让大部分开发商举步艰难，但也淘汰了一部分不良开发商。
相对于2019年而言，从股票理论来套用，个人认为2019年是一个横盘期，甚至2020年也是，价格基本处于稳定，小幅度下跌或上涨，虽然国家的房产新政有所松动，但不可能开闸放水一拉到底，会处于细水长流，缓步放宽政策的调控方式。一、二线城市影响相对敏感，但三、四线成市依旧在走自已的路，不受调控太大影响，但房价也会停止疯长，还会有所小幅回落，也基于现在三、四线城市的人均收入跟不上房价上涨有关。
房天下：农历新年即将到来，正值回家置业的好时机，贵公司目前有什么样的打法和营销策略？对过去的2018年，又有何总结？
谭总：针对返乡潮，只有紧抓精准客户，线上辅助，线下主力拉客，加大行销和行销激励，实现成交。简言之就是，行销拉客+全民营销+竞品拦截+老带新+乡镇关键人拓客+高速路口举牌截流+促销活动。
此外，针对刚刚过去的2018年，我公司所全程营销代理的几个房地产项目（独栋商业综合体、商住体、纯住宅、主业市场），不管是从销售速率、销售面积、销售金额还是从客户上访量等多个方面的统计数据显示，与2017年相比均存在明显下滑趋势，一季度（1月-3月）同期下降为7.5%，二季度（4月-6月）同期下降为11%，三季度（7月-9月）同期下降为21%，四季度（10月-12月）同期下降为13.5%，从下降的数据比例显示，2018年房地产营销市场属于一个不平稳年份。
房天下：贵公司目前在成都布局有几个项目，有什么样的特色和亮点？
谭总：目前我公司在大成都所辐射的区域范围内运作项目多达30个以上，物业形态多为商业体及专业市场，服务内容以“商业运作”为主，销售及策划为辅。项目特色及亮点：项目均处于该区域范围内较成熟的繁华地段，交通十分便利，区域优势明显，人气量较大，80%以上为现房。
成都恒泰荣房地产营销策划有限公司总经理 谭仕伟
房天下：5.15新政调控收紧后，您认为在当前的市场环境下，高端产品如何突围？
谭总：维持项目现有调性，线上辅助，线下营销动作全力铺排并实施，适度调整一层价格，测算成本及开发资金预算，在维持开发需求的基础上，牺牲走量，做足溢价，拉长销售周期换取利润。
这样做的好处是既保持了项目在本地的高端调性，在市场大环境下行的情况下，体现开发商的实力又能对前期购买业主有交待，建立无降价的口碑，此外，对于开发商而言项目溢价部分也能得以保持，实现既定溢价不变。不过从另一方面而言，这可能无法保证销售端口的销售量，对开发商项目现金流要求较高。如房地产后续市场继续下行，还可能会直接影响整个项目的开发进程。也可能会造成部分到访客户觉得项目价格太高的心理障碍。
房天下：2018年的土地市场相较2017多了几分冷清，您怎样看待这一现象？在拿地方面有什么样的策略、建议？
谭总：2018年土地成交面积和成交价款增速较2017年明显放慢，二者之间的缺口缩窄表明溢价率也在走低。且一二线城市降温幅度较大，不仅其土地成交面积同比负增，且土地出让金额占比下降。
预计2019年土地市场继续降温，成交面积较上年再减少。客观上，行业融资渠道受限使资金面总体较为紧张，开发企业到位资金主要依靠企业自筹资金和定金及预收款，房地产企业的拿地能力总体在降低。主观上，开发企业或预期房价上涨幅度有限，贸然拿地可能“面粉贵过面包”。出于对行业利润空间的担忧，有能力拿地的房企拿地意愿也有所下降。加之销售增速下降，房企拿地行为更为谨慎。
拿地方面，从销售增速和拿地的地价比来对比和预期，净利润达不到20%以上，基本可以不考虑拿地。
房天下：您对购房者置业有什么样的建议？
谭总：其实给置业者的建议，我个人认为是，等到自己该买房的时候就买吧，等到自己有条件，该出手时就出手，任何时候都是买房的时机，买房的时候根据自身的条件，比如说首期款支付的能力，每个人贷款的额度和还款的承受能力，再找地段比较好，交通比较便捷，性价比比较高的物业，找到自己合适的，达到自己的条件之后立即出手。概言之就是：放心买，认真挑。所谓的放心买，如果对于楼价还认为会有大的回落，这个结论完全可以放弃，因为经过这几年的发展，结果已经证明每一次梦醒之后的楼价都是往上的，放心买。认真挑，要挑准，产品供应市场从卖方转向买方，所以可挑选的很多。商业也一样，一手可以换手，二手也可以换手，只是时间的问题。
房天下：后，您认为有哪些项目是您比较认可的？
谭总：蓬安的恒丰国际商业中心、犍为——凤凰城、乐山——东方广场，我认为都非常优质。
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