[摘要] 9月20日上午，成都嘉悦汇（天府天玺）8套房源在阿里拍卖平台因无人出价而流拍。
9月20日上午，成都嘉悦汇（天府天玺）8套房源在阿里拍卖平台因无人出价而流拍。
这是本月嘉悦汇第二次遭遇流拍。9月10日，嘉悦汇37套房源结束拍卖，其中35套房源无人出价，另2套房源分别有1人竞价，但未达保留价而竞价失败。目前这37套房源以招商的形式继续挂在阿里拍卖平台。
嘉悦汇曾是成都人尽皆知的烂尾楼，在停摆8年多之后，于2023年重新取证入市，因地理位置过于优越，摇号人数触发三倍熔断，中签率不足7％，成为当时成都最炙手可热的红盘，如今在拍卖平台却遭遇了滑铁卢。
价格无优势导致流拍
“拍的价高了，我手里的客户没人参与。”在成都从事法拍房销售工作3年的邓姐（化名）告诉记者，起拍价过高导致了嘉悦汇两次流拍。
资料显示，本月结束拍卖的两批房源均位于嘉悦汇2栋，清水房，建筑面积81～134平方米，涵盖两房、三房和四房户型。
嘉悦汇曾于2014年12月31日开盘，当时开盘的就是2栋，均价不足万元，很快就售罄。此后陷入困境，项目烂尾长达8年多，2023年才在官方监管下以“天府天玺”新的案名重新取证入市。项目所剩的1栋1～3单元394套清水房源全部取证，取证均价2.7万元／平方米。
由于地处成都高新区大源板块核心位置，这次开盘异常火爆。6437人摇394套清水房，场面壮观。
2023年，大源板块的二手房成交均价为33913元／平方米，与嘉悦汇一街之隔的华润凤凰城一期29664元/平方米[高新]华润凤凰城一期6套在售一鸣惊人，挂出3.5万元／平方米的高价。很多人认为，即使嘉悦汇清水均价2.7万元／平方米，与区域房价之间至少还有每平方米4000元＋的剪刀差，完全值得上车。
可市场瞬息万变，如今大源板块的二手房价格出现松动。
数据显示，华润凤凰城一期29664元/平方米[高新]华润凤凰城一期6套在售最新一套90平方米的精装房仅以2.2万元／平方米成交，华府西苑29702元/平方米[高新]华府西苑7套在售的二手房成交价也稳定在2.4万～2.6万元／平方米。
而嘉悦汇37套房源的起拍均价2.4万元／平方米，后面8套起拍价2.6万～2.8万元／平方米。对比之下，清水房状态的嘉悦汇毫无价格优势。记者查阅信息发现，37套房源流拍后，转让方从37套房源里挑选了8套出来，调高起拍价，再次进行了拍卖。
“严格来说，嘉悦汇这批房源是网拍房，不算法拍房。”邓姐表示，拍卖嘉悦汇的主体并非法院而是公司。不过两者在一般购房者眼里没有任何区别，都是要节约成本、有捡漏空间才会去参拍，所以嘉悦汇流拍也在情理之中。
二手房挤压竞拍房市场
嘉悦汇流拍，伏笔在去年就已埋下。
去年项目开盘迅速三倍熔断，火爆的场面没让嘉悦汇实现开盘即清盘。选房当天，嘉悦汇的小户型被一扫而空，剩下部分大户型进入顺销。
当初放弃选房的张女士表示，自己准备了400万元预算，这个预算可以在大源、新川或者站南板块选择次新或者精装修的二手房，权衡之下，还是放弃了清水的嘉悦汇。
这种买房时与二手房之间的权衡在今年成都解除限购之后尤为明显。
“新政第二天，我手中的客户都转二手房了。”小李（化名）已经从成都一家法拍房公司离职。本来他手里有几组客户想买法拍房，甚至有两组客户还缴纳了前期的尽职调查费用。新政出来他们几经权衡，决定买二手房，还询问小李是否能退还已缴纳的费用。
虽然小李将客户转给了二手房部门，但小李本人能拿到的提成变少。两个月之后，一直没有开单的他决定离开。
今年成都二手房成交量屡创高新，在全国走出独立行情。但低价走量也影响到了以“低价、能捡漏”为卖点的网拍房、法拍房市场。
通常网拍、法拍这样需要竞拍的房子，都会事前评估房屋价值。据邓姐介绍，一般法院或机构会通过专业网站调取房价大数据来确定评估价，或者由法院或机构通过实施调研，取得该小区该户型在半年或者一年之内的成交均价，以此来评估房屋的价值。法拍房的一拍起拍价会在评估价的基础上打8折，如果一拍流拍，二拍起拍价会在一拍起拍价基础上再打8折。二拍起拍价相当于评估价的6～7折左右8198元/平方米[青羊]左右0套在售，如果二拍还是流拍，则进入变卖。而网拍房一般会设置拍卖保留价，确保拍卖品在成交时不会低于自己的心理价位，保障自己的权益。
小李告诉记者，如果他是购房者，现在也会选择二手房，“二手房价是实时的，可能看中的房子开拍时，所在区域或小区还有更便宜的二手房挂出来。二手房价上涨较快时，预算有限或有意投资的，买需要竞拍的房子就比较划算。”
后市价格将回归理性
记者从邓姐手中获取到的2024年1～8月成都法拍房数据显示，嘉悦汇所在的高新区，法拍房成交均价已经从1月的38716元／平方米降到19302元／平方米。一圈层其他区域的法拍房成交价也都维持在1万元＋的水平。
“房子都在降价，拍卖的房子价格自然会走低。”邓姐告诉记者。
比如高新区的蓝光金悦派小区，去年高峰时二手挂牌均价约2.35万元／平方米。如今一套建筑面积约78.03平方米的房子，评估总价仅142万元，折算单价1.8万元／平方米左右8198元/平方米[青羊]左右0套在售，起拍总价127万元，折算单价约1.6万元／平方米，在邓姐看来已经是很低的价格了。
但今年蓝光金悦派小区开始出现单价约1.7万元／平方米的成交房源。邓姐说，很多客户还是会担心拍卖房腾退、过户等后续风险，如果二手房和拍卖房价格相差不是太大，他们更愿意考虑二手房。
而且市场下行，客户也越来越专业。花姐（化名）今年52岁，在成都一家法拍房销售公司任职。她手里有一组客户是成都本地人，想拍一套总价六七十万元的“老破小”，用来投资收租。跟她交流下来，花姐发现这人特别专业，不仅对区域、小区分析得头头是道，还对房价和租金市场非常了解。有时她会主动发一些二手房的信息给花姐，而花姐给她匹配房源的时候，她也会第一时间搜索该小区的二手房相关信息。
“她比我还专业，能不能开单只能看运气了。”花姐也颇感无奈。
花姐向记者提供了一份资料，上面显示，截至2024年8月，成都12区中，只有高新区法拍房成交套数和成交单价全面超过2023年的行情，金牛区和双流区成交单价略涨，其他区域的相关数据均出现下滑，是否能超过去年的行情还有待观察。
中指研究院曾统计，成都2024年1～7月法拍住宅房源挂拍5635套，成交2730套，清仓率48.5％。考虑花姐的数据只统计了12个区域，两份数据差距并不大。
对此，长期研究成都楼市的专家王巍认为，虽然嘉悦汇流拍了，但高新区的资产价值比较稳定。不过，市场下行通道已开启，政策对新房和二手房的调控力度加大，部分区域法拍房行情被看谈只是市场的正常反应。毕竟对绝大多数人来说，买不到合适的新房和二手房，无奈之下才会考虑买法拍房。
中指数据亦指出成都法拍房的清仓率高于北上广深4个一线城市，表明成都对法拍房的需求很强劲。楼市仍在探底，预计未来成都法拍房供应量还会上升，一拍成功率降低，价格整体回归理性。
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