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城南限购5月龄|3个数据看城南购房需求分流到哪去了?

锐理数据 2017-03-10 00:00:00

2016年10月,成都启动限购。成都高新南区和天府新区因此前受各项利好政策影响,楼市量、价上涨明显,被单独划入限购行列。限购、限贷政策双管齐下,大大提高了高新南区和天府新区的准入门槛,在这被称为史上最强政策的影响下,两大区域楼市行情受到明显抑制,新增供应量和成交量双双领衔回落,成交量跌幅值分别达到了87%和88%。


但作为成都楼市的主力军,因限购政策的影响,致使关注城南的客群面临重新选择的困惑,需求如何外溢也成为市场及业内关注的焦点。


锐理数据以去年10月限购出台时间为节点,分别从新增供应量、成交量、存量去化周期、存量走势等多个方面数据进行研究对比,总结出3个具有代表性的数据。


来看看,截止目前,限购5个月,火爆的城南楼市到底呈现出怎样的变化?限购后,城南的购房需求分流到了哪里?哪些区域成为下一个关注热点?


88%

销售面积锐减88% 

高新南区和天府新区领衔降温


据统计,从2016年1月—2017年2月期间,成都限购区域(数据统计范围成都高新区南部园区和天府新区成都直管区,以下同)新增供应量和成交量走势的峰值分别出现在9月和10月,也就是限购出台前后,之后均呈现出迅速降温的行情,其中尤以新增供应表现最为明显。


在限购政策影响下,10月成都限购区域的新增供应量急转直下,由9月的96.5万平方米急跌至30.2万平方米,跌幅率达69%,而此后至今年2月,这样的颓势也仍没有得以缓解。

 

△2016年10月—2017年2月成都限购区域新增供应走势图

 

 而在新增供应极速锐减的同时,限购区域的销售量也呈现出了明显的下滑趋势。今年2月,再加上传统春节销售淡季的影响,限购区域成交量达到了值9.8万平方米(统计时间段内),较10月份75.6万平方米的成交峰值(统计时间段内)跌幅达88%。

 

△2016年10月—2017年2月成都限购区域销售量走势图

 

以天府新区为例,据统计,2016年10月—2017年2月天府新区新增供应面积跌幅达到了88%,同比去年同一时间段的跌幅值还有12%的降幅。


但尽管如此,买房人对于城南的热情却没有因此而减弱。城南公寓的表现就是的例证。

由于此次调控政策的主要矛头指向住宅类产品,不限购、不限贷的40年商业产权公寓产品在这一波行情下“猛抬头”。


据统计,2016年大成都范围loft、soho类的公寓产品销售量均呈现出稳步上涨的态势,以soho产品为例,2016年大成都范围内整体销量为102.58万平方米,比2015年全年74.29万平方米的销量增幅达38.1%,尤其11月限购令颁布当月的销量达到11.34万方,环比10月份的7.21万方大涨57.28%。


△20161月-2017年1月成都高新南区和天府新区公寓成交走势

(单位:平方米)


4.5&5.4

双流、龙泉近水楼台先得月

存量去化周期缩至成都各区


受成都市整体规划发展影响,高新南区和天府新区一直以来都是成都购房需求的主要消化区域,但受限购政策的影响,购房需求外溢的去向也就成为了市场关注的热点所在,那么购房者都去哪了?谁又有能力足以接收这波庞大的需求?


据统计,近郊以双流和龙泉为代表的区域在这行情下成功突围。锐理数据统计了从2016年10月-2017年2月成都主城区+近郊+天府新区的新增供应和销售面积走势,在新增供应面积方面,对比主城区齐齐缩减的局势,其中以高新区、锦江区为代表的区域,甚至出现了数月零供应的局面,而近郊却呈现出不同的行情,其中以双流和龙泉为代表的区域表现最为明显。

以双流为例,限购政策出台两个月后,楼市呈现不降反升的行情,新增供应出现了达66%的涨幅。而龙泉,对比去年同一时间段,新增供应面积增幅也达到了51%。


在新增供应的加持下,两大近郊的销售表现自然也不示弱。据统计,在限购和限贷政策的双重影响下,成都各区域均呈现出不同程度的下跌行情,其中主城区跌幅量均超过50%,其中又以高新南区的88%表现最突出,而近郊方面平均跌幅值也在52%左右,但各区对比来看,双流和龙泉驿区跌幅却是其中。


△2016年10月-2017年2月成都主城+近郊+天府新区销售面积跌幅值(统计单位:月)


在销售给力的情况下,两大板块的存量去化也相对乐观。据统计,截止2017年2月,双流和龙泉的存量去化周期分别为4.5和5.4个月,处于大成都范围内各区点。


△2017年2月成都主城和近郊存量去化时间对比

(统计数据单位:月)

 

有业内人士对此分流走向进行分析:

◆ 从地理位置上看,双流和龙泉分别位于高新南区和天府新区的两侧,由于大多购房者对于区域选择的目标性较强,就近原则来看,的双流和龙泉的确是的选择;


◆ 从政府规划层面来看,城市向南发展已成为趋势,而双流是城南最重要的组成部分之一;


◆ 从政府规划优势的影响来看,双流和龙泉同时也是天府新区规划辐射下的重点红利区域,而高新南区和天府新区近年来受到天府新区规划影响,楼市表现是有目共睹的,在其购入门槛受到限制的情况下,自然也成为了的承接者。


57%

销售面积增幅达57%,为近5年 

双流有料成为城南限购下“接棒者”


作为城南的重要组成部分,双流优越的地理位置、国际航空枢纽的优势,再加上受到近年来迅猛推进的天府新区规划利好的影响,双流在成都楼市一直都是佼佼者的身份,而这样的优势在限购政策的影响下也有更突出的表现。


据统计,从2016年10月-2017年2月期间,双流区域销售面积达149.7万平方米,达到了近5年来同时间段的值,增幅达57%。


△近5年,10月到次年2月双流销售同比去化对比图

 

成交数据只是结果,其背后则与双流在近两年呈现出的多重利好因素直接相关。


首先是在的政府规划方面,双流被规划为成都“七大卫星城”再加上拥有国际航空枢纽、综合保税区、空港报税物流中心(B型)等资源优势,“天府科技卫星城、国际空港自贸区”的城市定位呼之欲出,为区域未来发展指引了全新的方向;


再者是在配套方面,交通配套上,双流的交通配套发展一直以来表现都相对突出,绕城高速、大件路、机场高速、成雅高速、双黄路和川大路等等,为区域构建了完善立体的网络,再加上正在新建和修建的包括珠江路延伸线、老双中路改造和滨河路等等,四通八达的交通脉络将为区域搭建更畅通的内外联系枢纽。


△成都双流国际机场


在商业配套方面,以东升和航空港为代表的区域,目前已经吸引了包括万达、优品道等多个品牌房企,包括万达广场、城南优品道广场、润驰国际广场、北京华联等大型商业配套已经呈现,其中以城南优品道广场为代表的项目商业体量达到了23万平方米,相当于1个锦华万达广场,而位于东升的万达广场也是万达截止去年在成都的第五个万达广场。


以上概括其实还不够全面,但无不都是双流承接这波行情的最有利证明,而就在今年,双流还将迎来交通的全面发力。轨道交通方面,区域内规划的4大轨道交通包括高铁、地铁3号线、地铁8号线和地铁10号线,其中地铁10号线(机场专线)今年便将开通,届时双流与主城区之间将形成真正意义上的;道路交通方面还有包括成都成环路(五环路)预计2017年开建。


△10号线主要站点及换乘站示意


可以预见的是,双流未来的发展潜力也是非常值得市场继续期待的。

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责任编辑

盛铁怡

 

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