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限购机会下的价值裂变 城南高改市场涌向双流“金三角”

锐理数据 2017-03-17 18:10:23

在2016年年报上,锐理便明确表明改善需求爆发的时代已经来到,锐理统计了2016年的销售数据,70-130㎡的面积段占市场销售比重的75%。与历年相比,这种改善需求有明显的发酵态势,锐理统计2011年至2016年各面积段的销售占比,90-110平方米、130-150平方米面积段比重有明显提升,170-300平方米面积段有小幅上涨。

而近年来盛行的“高低配”城市型别墅为这种需求提供了足够的条件,城南无疑是主要供货地。然而在下半年限购政策的严厉调控下,巨大的改善型购房需求正在外溢,双流无疑成为核心承载地,在上周【城南限购5月龄|3个数据看城南购房需求分流到哪去了?】的市场观察稿件中,我们能清晰的看到这种市场流动性。


该现象引发业内人士关注:

双流近两年利好消息不断,政策的倾斜是否让高端购房需求看准了全新的双流区?

又究竟是哪些重点区域在为双流市场趋好注入活力?

锐理特意观察双流区域,并将观察时间范围从2016年10月提前至2016年1月,试图在更全面的时间范围内找到这些问题的答案。

△2011-2016年大成都各面积段销量占比对比图

 

2016年双流销量猛涨57% 

谁是个中当红小生?

锐理数据显示,双流在整个2016年的销售面积同比增幅高为41.5%,而自限购以来这一走高趋势更为突出。数据显示,从2016年10月-2017年2月期间,双流区域销售面积达149.7万平方米,达到近5年来同时间段的值,增幅达57%。


尽管双流整体数据惹眼,但背后仍存在着内部各版块“实力不均”的状况。调取双流区域自2016年以来的供销数据,我们能看到以下几方面的市场走向与表现。


双流住宅市场销量猛涨57%

刚需、改善需求哪个贡献更大?

锐理数据显示,2016年1月至今,成都各城区住宅类销量中,双流表现抢眼,在销售套数方面与龙泉仅相差14个百分点,仅次于龙泉位于榜眼位置,领先所有主城区及温江、郫县等近郊。

△2016年至今,成都各城区住宅销量对比


再将其供销数据按建筑类型进行分类后,我们发现在整体高销量、热市场之外,双流的住宅销量增长主要为改善型需求贡献。


在以下柱状图中我们可以看到,2016年至今的别墅洋房类销量中,双流以1616套的成绩远领先于其他各城区。新都凭借万科五龙山有不错表现,然而距离双流仍有41%的差距。这意味着,双流区域市场需求在改善大市场之下,已率先进入深度改善的阶段。


△2016年至今,成都各城区别墅洋房类销量对比


显然,限购后城南高端改善型需求已大量朝双流区外溢,那么双流区的哪些版块能承接这部分高端改善购房需求呢?

板块表现各有侧重

有的偏科有的全能

锐理君再仔细分析双流各细分版块后,发现尽管双流在别墅、洋房类高改市场中的表现突出,但在其内部依然有着“地域划分”的特点,有的板块仍以刚需市场为主,而有的板块则以大面积别墅、洋房产品取胜。


通过下表可以看出,以130平方米建筑面积为分界点,130平方米以下的刚需、首改产品,销量主要集中在华府、航空港及东升。这些区域有着较为完整的城市交通生活配套,是刚需、首改购房者的首要考虑因素。而130平方米以上的再改、豪改型面积段中,牧马山、东升、华府三板块的表现则更为抢眼。其中,东升板块在各个超大面积段均有不错市场销量,遥遥领先。


△2016年至今双流各板块的面积段销售情况

 

双流优势资源聚集

城南“金三角”效应凸显

2016年双流别墅、洋房类改善型需求激增已是毋庸置疑的事实。锐理调取2014年至2016年双流销售面积数据,发现2016年双流别墅洋房类销售面积同比增幅惊人,高达73.3%。


△双流区域近三年销售面积趋势图


这很大程度上得益于双流各项政策规划利好。2015年12月3日国务院正式批复双流“撤县设区”,这一里程碑事件极大的促进了双流区域资源整合发展。

规划方面:

双流整体被确定为“一门户、一基地、两中心”的发展方向(“一门户”指内陆开放门户,“一基地”指高技术产业基地,“两中心”指西部高端服务业中心和国家自主创新中心)。

交通方面:

双流规划有包括地铁3号线、5号线、8号线、10号线在内的15条地铁线路以及有轨电车、新建改造道路等,极大缩短区域通达时间,对于板块价值起到快速提升作用。

产业方面:

成都七大卫星城的定位,让双流在科技、航空港、汽配、皮革等产业方面聚集了大量企业资源及高技术人才流量,提升区域房地产市场需求量。各类对双流利好的消息,逐步将双流打造成为高端改善需求的承接地。


△双流交通规划四通八达


哪些项目在双流高改市场中率先尝到市场甜头?

锐理君调取2016年至今成都别墅类项目销售热度图(颜色越偏红销量越高),发现双流区域内的别墅销量主要集中在下图红圈内区域,且其中有一个黄点尤为显眼,销量远高于周边市场。


△2016年至今成都别墅类项目销售套数热度


将该地图进行多倍放大后,我们发现该黄点为华新锦绣尚郡项目所在地。


实际销售数据为上图做了佐证,锐理数据显示,2016年至今华新锦绣尚郡的销售套数为207套,销售面积为40389平方米(认购口径),这个成绩不仅位列双流别墅项目销量前三,在整个大成都别墅市场上都属10。


而项目所在的销量集中度颇高的红圈范围也并不单属于某一个板块,而是处于牧马山、东升和航空港三个板块交汇之处,这让人联想到一个极为形象的地域表述:金三角。


锐理君以三板块交界处为圆心,发现在区区2.5公里的半径范围内,金三角区域的别墅销量甚至超过了整个航空港板块,市场吸附力不可小觑。


△双流“金三角”在板块地图上的体现


那么疑问来了,在整个大双流范围内,为何单单华新锦绣尚郡能取得如此抢眼成绩,其所在的三个板块交汇之处又为何能够成为销量集中区?我们有必要对该现象进行背后的分析。

 

揭秘

“金三角”区域价值生意经

或许有人将“金三角”现象原因简单归结为,在限购政策下的市场挤压表现。然而站在发展的角度来看,实际上这是其必然会呈现的市场表现,只是限购政策将这种趋势有所提前与加重。因为,华新锦绣尚郡所在的金三角区域,不仅承接了双流三大板块在成熟城市配套、产业人群导入的优势资源,还占据着高改市场最为看重的两大利好因素:便利交通+生态资源。

轨道线路交叉聚集,交通提速价值升级

轨道交通向来是业内投资人士关注的首位要素,一个区域乃至项目的发展前景受到交通尤其是地铁的极大影响。犀浦及龙泉就是的例证,在地铁2号线东西沿线开通之后,两区域的市场热度一路走高,成为承接主城外溢客群的主力区域。


而在下图交通线路图中可以看到,地铁3号线的城铁双流站以及地铁10号线的应天寺站,恰好环绕在华新锦绣尚郡,其中城铁双流站作为换乘站对于人群聚集有明显作用。值得一提的是,地铁10号线预计将于今年国庆节前开通,这势必将成为该区域价值提升的又一砝码。


此外,项目对面就是成绵乐快铁及拟定修建的双流客运站,极大的缩短了城区通达时间。华新锦绣尚郡作为双流稀缺的600亩纯低密大盘,恰好享有两大地铁站点环绕,占据低密、交通、资源等多个高改市场优势,自然对高端改善客群有极大的吸附力。



△金三角区域轨道交通布局图

天生丽质+后天修炼,难以匹敌的生态本底

在雾霾天气越来越受关注的今天,别墅自然资源附加的生态价值愈加突显。如何手握并打好生态牌,成为很多开发商着力打造的产品力核心。


一方面,牧马山良好的生态本底聚集了成都低密度高端居住区,成为成都高改人群的聚集之地;另一方面,双流已初步建成亚洲的8500亩城市中央公园,其中的运动公园、中心公园、凤翔湖市政森林公园等六大湿地公园已建成并开放,以实景向市场展现其资源实力。


此外,在新一版的双流城市总体规划中,白河绿带、杨柳河绿带、三支渠绿带及大件路绿带形成双流的四大生态走廊。



自古以来,区域交界处就是经济、贸易、交通等各方面都更为发达便利之处,享受着各方面资源的强劲吸附力。而双流“金三角”恰恰享受这种地理位置的天然利好,并在房地产市场上率先展现出价值爆发前的征兆。


可以预见的是,双流金三角将凭借其政策、交通、产业等共同推动下,从双流金三角蜕变为成都的城南金三角。


△金三角区域区位配套图

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内容总监

张錾

观察员

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责任编辑

盛铁怡

 

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