何昕宇
锐理政务板块经营负责人
90后，从业6年，从楼盘项目策划到数据顾问，从开发商服务到政府服务。
7月19日，成都市房管局和发改委联合发布了针对商品住宅价格监管的通知，详情见：成都房管局、发改委：开发商不得以精装修等为名变相抬高房价。而我因为一直在负责政府服务业务，与各级部门接触较多，所以也算是有一些更直观的感受，不免有些感慨。
从2017年这大半年来看，成都市各级政府部门的工作和反应效率是值得肯定的，尤其是针对我们接触的住宅价格和土地价格，房管和国土等部门在推出相应政策后，一直在根据市场的反馈，在不断进行“调试”。
这种打“补丁”的方式，是良性的，也是灵活多变的。
借着这个机会，我也回顾了一下最近两年成都楼市从涨价到限购的过程，谈一谈自己的经历和判断，也希望能站在比较客观的立场说说我的想法建议。
我眼中的楼市
我的工作是房地产大数据，于是我翻看了最近的数据，却发现很难再得到直观的信息。
不着急，缓口气，回味一下。
这是主城区近一年来的供销走势图。自限购以来，供应和成交大幅降低，而且长期处于供不应求。存量去化周期不断创造新低，已经到了6个月。
考虑到市场实际情况，主城区应该是没有什么存量的，存量数据的大部分很有可能是还没来得及备案的数据。
对不起，现实情况不是你选房，是你想买也买不到。
所以买房现场是这样的。
简单总结一下“补丁”以前市场各方的措施和状态，也就能理解昨天发布这条通知的用心。
房管局：
限制购房资格，限制商品住宅备案价格。
国土局：
提高土地单价，限制成交价格，避免土地市场溢价过高、过热。
开发商：
1、挤破头拿地（不拿不行，没有项目就无法生存），拿到地的价格往往都达到了现在卖房的限价；
2、尽可能缓着卖房子（按现在的限价卖房子亏本）；
3、想方设法规避限价（①加精装；②按自己的价格内部认购，只收全款，以后有条件再备案；③搭车位或者商铺卖，你买两个车位优先选房，不买车位基本选不到房）.
购房者：
经历了一波大涨，回过神来想买房发现突然没资格或者买不到了，一旦有条件，挤破脑袋都想买。
投机者：
某些内部人员和中介内部瓜分房源，转手加价40-60万不等出让。
我对市场的判断
现在问我买房的，已经不是在哪里买或者买哪个盘的问题了，因为已经失去了大多数的选项。大概只能根据自己的实际购买能力，决断一个买与不买的问题。
那么到底买还是不买？我突然感到一些忧患。
现状是一个恶性循环。真正的购房者无疑是“受伤者”，买不到房，或者因为无法获得贷款而不惜一切代价去买到房。尤其是在房价经历了去年的涨势之后，绝大多数吃瓜群众开始恐慌的跟风购房。中国人是有这个特性的，当看到大多数人在做一件事的时候，习惯性跟风。
可以说，自去年下半年开始，成都大规模透支了一波购买力，而且可能是“伤筋动骨”的透支。因为种种原因而全款购房，或者去额外买两个车位，或者接受投机者加价40万的要求。
做个不靠谱的假设，如果一年以后的后续政策逐步出台，供应集中出现，而且市场上缺少购房者或者丧失购买能力的时候……想起来有点可怕。
这不是无风起浪。
东方财富Choice数据统计显示，截止2017年5月底，境内居民存款62.6万亿，较年初增长12.97%，较去年同比增长18.79%。
从贷款来看，过去几年中国居民贷款已经呈现爆炸式增长。境内个人人民币贷款已经从2010年的8.8万亿飙升到现在的36.4万亿，当然，主要是因为房贷增长较快。
从2010年之后，把境内住户的人民币存款减去住户的贷款，就得到居民净存款数据，结果显示，截止今年5月，居民净存款仅剩26万亿！
支撑价格高位的是市场成交，但是我们手上没有钱了。如果市场缺乏成交或供大于求，那么价格就失去了支撑。
我对市场的建议
结合我所了解的实际情况，平衡参与各方的诉求。
供给侧
坚持调控继续，应该是中期以内都不会动摇的。
房管层面：
1、结合土地价格，实施符合市场实际的限价措施，认可住宅产品定位多元化，保障企业的合理利润才能避免更多不合理的市场行为（这是今天所发布通知的初衷，但是今天发布的通知也需要在经过市场消化过后，再做出后续调整）。
2、严厉打击销售环节的投机行为，严控销售备案环节，开放购房者针对销售环节的投诉（一定要保护购房者的权益）。
3、鼓励预售办理，以加快市场供应，实现供需平衡。
4、鼓励商业改造和引进教育、医疗等配套设施，一方面去化商业库存，缓解商业压力，一方面缓解教育、医疗资源分布不均造成的房价过热。
国土层面：
1、结合“东进”战略，加速高新东区和龙泉山以东土地供应，冲淡城南市场热度（城南房价“一枝独秀”源于近几年产业过分集中于高新区和天府新区，故而带动城南产业人口聚集，也拉高了城南房价。一方面是“东进”，还有一方面是“北改”，进一步释放和优化城市空间，可以避免城市发展“一头重”）。
2、针对土地价格过高的区域部分尝试土地拍卖竞住宅自持，降低市场温度，以租赁冲淡一部分购买需求。
3、土地商业部分鼓励建设教育、医疗配套，以满足日益增长的教育和医疗需求，避免因为教育等公共配套资源配置不均而造成的房价热度。
4、严格排查“已售未建”的土地资源，严打囤地行为。
需求侧
房企层面：
1、首先是拿地模式的变革，未来可以尝试联合产业拿地，住宅开发企业、商业开发企业、教育产业企业、医疗产业企业，甚至是专门做租赁运营的企业，根据地块的不同定位形成联合体去竞得土地，实现开发和运营的衔接。
2、部分企业的转型不可避免，地产开发将越来越集中在少数企业，而其他企业可以考虑结合自身优势和资源，转型为运营性质的企业。
购房者：
1、是时候冷静下来，不可盲目去做跟风的高位接盘者。
2、有所取舍，车到山前必有路，毋须恐慌，算好自己的经济账再做决断。
编辑 | Zoey
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锐理数据
2017-07-21 10:34:23
