贰爷：文化地产、旅游地产、养老地产坚决不能买！

贰爷认为：文化地产、旅游地产、养老地产不能买！为什么呢？

1、文化地产、旅游地产、养老地产使用率极低；

海风吹、紫外线强是不能长时间感受的。旅游地产气候优势，能满足躲避雾霾、过冬休闲度假的需求，其他大多数旅游地产原来的购买者更是以投资客为主，但投资之梦早已破灭，2015年之前最近十年旅游地产的所谓价格上升与其他地产相比几乎可以忽略不计。

“一生只去一次”。中国旅游地产市场缺少真正的需求。扒去了投资“外衣”之后，真实的度假需求基本可以算没有。中国人的旅游度假观念属于“到此一游”。一方面是中国好玩地方太多了，4A以上景区就有大约1000个，一年去10个，需要100年才能跑完。这还不包括国外旅游。

2、交通不变、遥远，毫无刚需概念，黄金周可能堵车堵到家门口；

文旅和养老楼盘的使用时机是小长假和黄金周，目前只有十一黄金周，春节七天大假还要急着回家团聚，“分时度假”难以实施，所以目前最旺季就是黄金周，而黄金周的大量游客涌入，可能导致看到自己的房子，却堵车无法回家。“看到屋，走到哭”。

3、季节性强。

关注的三亚，真正适合居住的时间是冬季4个月时间，这4个月时间里，老年人一般时间跟随孩子，孩子寒假的时间跟随年轻父母的时间重合，才能产生真正的需求。如果只是去过年或者黄金周，那购房的资金的利息，远远可以让你居住三亚任何五星级酒店。海风吹、紫外线强并不是养老的好选择。

4、没有概念的房子，是没有前途的房子。

没有概念，失去房价长足上涨的动力；没有概念的房子是缺少投资属性的，而偏远的旅游地产、文旅地产、养老地产是没有概念的。没有概念的房子，是没有前途的房子。

5、持有成本高，房屋日常保养和打理成本高；

房屋无人居住更易导致房屋质量下降，无人居住时要定期雇人保养，家具家电要定期打理，这导致持有成本很高。

我们需要清楚知道开发商的盈利模式：

做大型游乐园的目的不完全是为了孩子成长，养老的地产的目的不是为了老人健康，整体开发的全服务式大型度假村或者民宿也好，开发别墅也好，开发商是不盈利的，而需要切记的是，开发商永远是靠卖住房来盈利的。

目前广受吹捧的特色小镇，具有以上所有的通病，长久来看，只能像城镇化战略一下落下败笔。

成都的文旅地产、养老地产有哪些呢？-------牧马山、都江堰、青城山、峨眉山等等。这里面又有多少人投资长期被套，有多少现在是杂草丛生，甚至亏本挥泪甩卖啊！

打死也不买——文化地产不能买、旅游地产不能买、养老地产不能买。

贰爷，开发公司操盘手；北京大学硕士，经济学家厉以宁弟子；20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；教你复制10万变1000万的房产投资实战经验。

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