贰爷房产投资，专注成都楼市实战
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贰爷，开发公司操盘手；
北京大学硕士，经济学家厉以宁弟子；
20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；
教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。
前期，贰爷已经鲜明的提出《昨天去仁寿抢房的人，就是明天哭爹喊娘的人》（上篇）。并发表了《首次公开！环大都市圈房产投资6大法则，警惕"环蓉"投资"灰犀牛"（中）》文章，分享了环大都市圈房产投资的3条法则，分别是：一，承接大城市人口外溢；二，承接大城市资金外溢；三，立体化的通勤系统。
今天，贰爷继续分享剩下3条法则。
第四大要素：大开发商进入；
任何一个区域的发展都需要大开发商的进入，大开发商带来的不只是投资额巨大那么简单，新的建房理念、新的规划理念等等，否则当地小开发商继续主导，难以革新、难以形成良好的城市发展格局。对个人房产投资者来说，更要规避买到烂尾楼的风险，而这种风险在环蓉区域，贰爷见得太多太多了，贰爷自己就是开发商。
当初万科计划在南充建设一个大型文旅地产，当地部门亲自上阵给予大力支持，最后经过王石亲自考察还是取消了，这说明什么？说明大开发商对于进入四川省的非成都区域非常谨慎。虽然，万科后来还是进入南充并在南充下中坝板块拿地并打造万科金润华府，但此项目被列入万科2016计提跌价的12城楼盘之一。
所以，在大开发商谨慎进入的区域，贰爷提醒投资者一定要更加慎重，没有大开发商的区域坚决不投资，有大开发商的区域，要分析大开发商当地的心路历程。也许，他们一直过的很痛苦。
附：2017年1-7月成都十大开发商排名：龙湖（85亿）、保利（77亿）、万科（69亿）、蓝光（63亿）、恒大（50亿）、华润（48亿）、中海（35亿）、绿地（34亿）、融创（32亿）、铁建（21亿）。（数据来源：房天下）
第五大要素：一体化的教育学区系统；
没有优质教育配套的房产，只能是房子，不是房地产不是家。概念在环蓉区域没有形成，对没有概念，这会成为后续房产持续增值的障碍。
换角度来看，这也就是成都人去了只能是做投资，不可能去自住，那么这样的需求就大大折扣。
房价问题绝不是砖头瓦块+人工的和，而是资源问题。贰爷告诉你，买到一套好房子就是买到相关的好资源，没有配备必要生活配套资源的任何新城只能是烂尾楼或者杂草丛生。商业、教育、医疗、娱乐等一个都不能少。四川地市有很多新区，包括县城都在大力发展新区，迎宾大道、**新区、**产业园纷纷亮相，其中很多都在惨淡的煎熬中。如果个人投资者只买到房子的硬件，买不到资源和环境，那投资款必然变成沉没成本。
第六大要素：强大的本地购买力；
环大都市圈大多为4、5线小城市，本地居民大都是有地有房农民，少量是失地农民。
拆迁户：地方政府的常见安置方式是安置房，早期的安置房大都没有产权。为了解决没有产权的问题，地方政府也会通过一个国有三产公司来拿地，然后修建安置房，于是失地农民的住宅需求得以解决，这种安置方式都没有采取货币化安置，拆迁户没有更多商品房的购买力。这些区域本地需求弱，购买力有限，房产投资的条件并不成熟，所以造成了大量的库存，乐山库存高的时候达到50个月。
有地农民呢？他们有自建房，有土地，不愿失去农村户口，不愿失去巨大的拆迁补偿机会，所以购房积极性不高。
所以，贰爷告诉你——环蓉区域房产投资目前还是“灰犀牛”，灰犀牛平时是懒洋洋的温顺，让人看着亲切，可是一旦发威，所到之处人仰马翻。
从环蓉区域不能投资的六点分析来看，环蓉区域房产投资市场远未成熟，风险巨大。这样的投资只会发生在房地产疯狂的某一时间段，它带给投资者的伤害是会极大拉长投资周期，影响投资现金流，更会带来巨大的机会成本，因为同步失去了在核心板块比如新川板块等更好的投资机会，甚至因为开发商实力、行政管控等原因，部分操之过急的资金，甚至沦为沉没成本。
最后，贰爷奉劝成都投资者，谨防“灰犀牛”风险，杜绝把投资款变成沉没成本，不要到环蓉区域进行房产投资！
梳理5个概念给各位投资者
“黑天鹅”和“灰犀牛”的概念
“黑天鹅”事件，因为是没有预料到的突发事件，所以对这类事件主要是保持清醒的头脑和高度的敏感性；
“灰犀牛”事件，因为问题已经存在了，也有征兆，所以对这类问题要增加危机意识，要坚持问题导向，主动解决问题。
什么是环蓉区域？
此概念是贰爷首创并提出，也就是环绕成都区县的二级地市县。也指的是成都房产第三圈层。圈层是成都市核心城区；第二圈层是成都市的周边区县；第三圈层是环蓉区域，比如东边的资阳，南面的眉山，西面的都江堰，北面的德阳。
沉没成本（Sunk Cost）
在经济学和商业决策制定过程中会用到“沉没成本”的概念，指已经付出且不可收回的成本。从房产投资角度，Sunk Cost,其中sunk是sink的过去式，指下沉，简而言之就是买错了房子，投入买房的成本见不到回报并且不能变现收回成本，进退两难。
机会成本
是指为了得到某种东西而所要放弃另一些东西的价值；也可以理解为在面临多方案择一决策时，被舍弃的选项中的价值者是本次决策的机会成本。
从房产投资来说，各种购房机会摆在面前，资金有限，选择某个房子，而同时放弃了另外几个备选楼盘的价值。7年前投资可买大源板块，可选都江堰，可选金融城板块，如果选择了都江堰，那么机会成本就非常大！！
【此文章为贰爷房产投资原创，特此声明！】
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接下来，贰爷会深入新川板块，
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贰爷房产投资2017-08-14 14:18:50
