大V观 | 寻得成都5大洼地——低调下手，谨慎扩散！

有人说我最近有点懒，好久没写文章了。我说是比较忙，忙着想一想这不可一世成都房价到底要所向披靡还是就此偃旗息鼓？

其实是，眼看着你们的知识经验越来越丰富，要求越来越高，不弄点干货出来确实糊弄不了大家了。

/我此刻的心情/

国庆期间就有小伙伴跟我约稿，说我讲了那么多二手房，那么到底有什么楼盘是值得去买的啊？不用太多，十来个确实值得重点线下勘探的即可。

那么好，我今天就来给大家说一说，在成都范围内，还有哪些高性价比楼盘，在我看来还没有大肆进入热议范畴，价格也还中规中矩，买到就能赚的楼盘。

在我看来，成都有四种楼盘：

种的确实没得期望值的外围盘，这里就不举例打击外围业主了；

第二种就是过高期望已经泡沫化的浮夸盘，比如近期非常热议的几个商圈的热门楼盘，实际价格大概一万，但是市场能炒作到一万四五；

第三种就是勉勉强强，跟得上节奏走的正常盘，比如大源、攀成钢、光华等片区的楼盘，借助最近几轮的楼市东风，从没有落下涨价的幅度；

第四种就是潜力盘，偏洼地。也就是目前还不是热点，价格比较理性和克制，一旦购房者蓦然回首，会一窝蜂涌进来再次抬高价格的区域和楼盘。

今天我们就来说第四种楼盘。要这样的区域，在边角地方找也好找，但是我找房看中几个大方向，一是人气聚集、二是地铁通达、三是开发品质、四是价格预期、五是次新楼盘。

所以，接下来这些楼盘，大家低调下单，房东都是闻风涨价，今天夸光华大道，蹭蹭蹭破万，明天夸大面，蹭蹭蹭赶超三环。切忌给房东看到了，不然他们又要阴悄悄涨价了。

一、天府新区（海昌路一带）：

新鸿基悦城、万科海悦汇城、宏达世纪锦城、青南美湾、滨江和城

/可点击放大查看/

站选在这里，其实是一位网友给我推荐的，在看多了大源新川三圣乡大面后，蓦然回首，发现这地段其实是非常优质和稀缺的。

首先来说该片区属于标准的天府新区，介于新川和麓山之间，今后整体的发展规模值得期待。而早些年开业的海昌极地海洋世界，终于在近些年盼来了翻身之日。一方面在房价上已经跟随大部队有所提升，另一方面非常重要的骨干铁路网，成都地铁1号线三期海昌路站，即将于明年3月开通。而且，作为通往天府国际机场的18号线，本就设站很少，但偏偏就在海昌路有一个站，因此这里也是换乘站，2020年后，地铁前往机场非常方便。

地铁一响，黄金万两，处于高新区、天府新区核心位置的该片区，无疑将左右逢源。如果说此前配套较差，那么附近的麦迪逊广场、金地天府城商业、滨江和城商业将有效的补充。医疗配套的话，附近有玛利亚妇幼医院。学教育资源的话，海昌北路的幼儿园和小学都建好了…

该片区看好5个楼盘。也就是上面说到的，新鸿基悦城、万科海悦汇城、宏达世纪锦城、青南美湾、滨江和城。

首先来说新鸿基悦城，这个楼盘从地图上大家也可以看到，小区规模蔚为壮观。从2009年开始到2011年布局完毕，一共20来栋，4000余户。很关键的是价格，目前均价大概1.6-1.7万左右。

从成交数据上来看，目前挂牌较多，但成交偏低，不排除少许房东在试水，成交价格也多在1.5-1.6万左右。

如果说新鸿基悦城偏改善型的话，那么距离天府大道稍远的万科海悦汇城就偏刚需一些。万科海悦汇城以梓州大道为界，分为东西两区，比新鸿基要年轻点，2013、2014年才竣工。这对于想买次新房的人来说，更具有噱头。特别是万科当年以“海悦哥”为名的营销策略，加上每平1500元的精装标准，使得价格着实拉升上去了。

具体到价格来说，海悦哥价格高低配比较多，开发商为了一些目的，部分套二房源的赠送是非常的多，购房者也是明眼人，因此现在单价稍微高一些，基本达到了1.8万-2万。但如果把实用面积平衡一下，和新鸿基差不多。关于这点，仁者见仁智者见智，自住可选，投资还是要发乎情，止乎礼，多考虑下建筑面积的问题。

再来说下一个楼盘，宏达世纪锦城。与前面两个盘相比，宏达就更地铁盘了，距离海昌路地铁站最近的大概三四百米。宏达沿着海昌路敷设，一条狭长的楼盘采光好，但也有一些临街噪音，与其他方方正正的大盘相比有点奇怪，但并不影响其品质，尤其是价格。

目前宏达世纪锦城均价大概1.9万左右，在售楼盘并不多，成交价格也起伏波动较大。

然后是，青南美湾这个楼盘，小区安静，楼间距好，居住的整体舒适度还不错，但是物业可能差一些。从地图上也可以看到，青南美湾距离天府大道较远，到地铁海昌路站大概2千米，这也可能决定了其价格稍微偏低。事实上，青南美湾距离地铁11号线（6号线三期）其实更近，到万安站只有1.7千米，当然，这都是好几年后的后话了。

青南美湾差不多是2015年才竣工，因此现在房产证未满二，税费可能偏高，至于其均价，综合其成交，大概在1.5-1.6万算比较合理的区间。

最后说下滨江和城，和宏达一样，在海昌路南侧，但规模较大，圆润的体型，吸引着不少人前往驻足。需要事先提醒的是，滨江和城虽然位置好、人气旺，但是楼间距较窄，密度大，环境不尽如人意，关键的关键是，还没有下不动产证（还有新房待开盘），也就意味着不能正常合法过户，但观望下还是可以的。目前其均价大概在1.5万左右，四期如果限价，开盘预计1.2万左右。

对了，滨江和城跨街天桥修好了，业主群也挺热闹的，非常感人。

总的来说，天府大道周边两侧大多是写字楼，居民区的则较少，而海昌路一带就是比较聚集的兼顾商业、居民区和办公区一体的地方。在今后交通改善之后，片区产业不会继续单调下去，整体的生活工作氛围，将十分宜人。

整体价格来说，也并不是说非常廉价，但相较于片区均价，地段位置来说，推荐这里，主要是看中未来。

个人排个名：新鸿基悦城>万科海悦汇城≈宏达世纪锦城>青南美湾≈滨江和城。

二、天府新区（南湖—五环路一带）：

瑞升橡树林华府、远大中央公园、佳兆业君汇上品、南湖左岸

/可点击放大查看/

由于非常看好1号线的通达能力，因此我在周围看了又看，位于五环路以北的南湖板块几个楼盘，也让我觉得非常看好。地段不必多说，还是天府新区，临近海昌路站1-3千米，也在地铁覆盖圈内。

作为内陆平原城市，成都缺山缺水，河景房是令人艳羡的，而在南湖往南的流经区域，诞生了瑞升橡树林华府、远大中央公园、佳兆业君汇上品、南湖左岸四个品质楼盘。虽未依山，但也傍水。四个楼盘中品质的是远大中央公园，绿化和楼间距的是佳兆业君汇上品，南湖左岸和橡树林规模较小，单价便宜，但也是标准的河景房。

我的几个朋友，也均已在此布局。

具体来说，瑞升橡树林华府也是品质楼盘，成都橡树林系列想必大家也有所耳闻，该楼盘2015年建成，目前产权证还未满2年，税费高一些。近两个月楼盘价格涨幅较大，目前均价大概在1.5-1.6万左右。楼盘里整体环境不错，楼间距比较大，绿化率达到了40%，但是这个小区临南五环，所以有些吵。在售房源不多，楼盘面积多在65-120㎡，适合刚需人群。

远大中央公园和佳兆业君汇上品两个盘优点是就学更方便，因为幼儿园（公立的机关一幼和私立的金特贝童话宝贝幼儿园）以及石笋街小学天府校区（天府四小）就在家门口，并且旁边就是锦江，不过相对来说距离地铁较远，不管是地铁1号线海昌路站还是5号线南湖立交站都在2-3千米左右，穿插两个红绿灯。

远大中央公园一期可以买卖，其余分期的还在建，整体环境好，但楼间距不是特别大。均价大概在1.6万左右，在售房源不多，而房源多一些的佳兆业君汇上品价格跨度较大，多在1.6-2万之间，毕竟环境更好一些。

最后说说南湖左岸，首先说这个盘交房不久，目前基本上还没拿到不动产证。因此作为二手房交易还不能过户。

不知道从什么时候开始，成都开发商喜欢左岸右岸的给楼盘命名，搞得南门好几个左右岸有点让人混淆，比如南湖左岸，中信左岸，中信右岸…

话说回来，南湖左岸和瑞升橡树林华府挨着，但却没有南五环的噪音，价格大概在1.4-1.55万左右。

总的来说，这个楼盘四个楼盘都没有特别大的户型，都偏刚需，大卖场较远，基本依靠底商生存。而且都比较新，交房都没几年，评估价也比较低，因此购买二手房的时候，需要特别注意税费和高首付也要囊括进综合考虑内。

排个名：佳兆业君汇上品>远大中央公园>瑞升橡树林华府≈南湖左岸。

三、龙泉驿（书房站一带）：

果壳里的城、艺锦湾、恒禾皇冠国际社区、首创东公元、合能四季康城

/可点击放大查看/

如果说天府新区被限购了的话，我们再转战几个限购不那么严厉的地方，比如龙泉。作为大紫大红的“东进”桥头堡，最近几个月来，龙泉驿区可谓独领风骚，抢尽了风头。特别是大面，我和我的小伙伴们是眼睁睁看着房价从不到五六月不到一万一直攀升到如今的一万三四的样子。也一度催促刚需和投资客尽早下单，而到现在，居高不下的房价，我很难过。

诚然，大面在地块、品质、地段、政策等方面有无与伦比的优势，但在交通、配套等方面也有不容遮掩的瑕疵，不论怎样，大面的千秋功过，留与后人说。而今天我们要说的，是大面以东，书房甚至到龙泉城区一带。

在我看来，不论今后实体产业如何发展和布局，至少“东进”的概念依然会弥漫在整个成都购房圈很长一段时间。摊开地图，在大面之后，继续往东的龙泉驿城区已经急不可耐的跳进大众视野，挑拨着大众的预期，也给了大家很多暗示。

我以前在群里给大家分析过，别看东进昂首挺胸，但真正看龙泉山脉以西的地铁规划，在东北和东南是非常稀少的，这就使得成都西南北门今后遍地地铁房的大环境下，东门的地铁资源依然非常宝贵，大面的13号线按照规划，是力争2020年前开工，等真正开通运营还得四五年，而龙泉航天城片区，东山片区，阳光城片区，则根本没有地铁通达，也许未来有，但少则10年后。

然而人生有多少个十年？刚需盼成了改善，改善熬成了养老？

因此，我十分看好东进下的2号线沿线楼盘。

相比大面遥遥无期的地铁13号线，大盘林立，刚需与改善齐飞的书房片区，地铁2号线已经平稳运营了3年了，如果地铁进三环，也不过比大面多几而已。

面对不同的需求，该片区推荐果壳里的城、艺锦湾、恒禾皇冠国际社区、首创东公元、合能四季康城等5个楼盘，价格并不算非常便宜，但同样的价格，这里比较划算。

这五个盘如果梳理来排名：艺锦湾（1.4-1.8W）>恒禾皇冠国际社区(1.4-1.7W）>果壳里的城(1.2-1.45W)>首创东公元(1-1.3W)>合能四季康城(1-1.3W)。

首先来说艺锦湾，大概2013的房子，容积率比较低的同时物业费也很低。艺锦湾是纯洋房，没有高层，小区以6+1的房子为主，绿化达到50%以上，从物管、建筑品质、绿化、户型设计等方面，都是高端改善的范儿。离书房地铁站近的只有三四百米，非常地铁房！

如果要说缺点，那就是目前价格偏高，房东报价跨度较大，但也可以据此淘淘房，讲讲价。另外，正因为绿化忒好了，导致低楼层采光有影响。

第二个说恒禾皇冠国际社区，简称皇冠，业态丰富，是以别墅、洋房和小高层为主的低密度改善型楼盘，物业管理很好，物业费却不高。和艺锦湾一样，几乎楼下几百米就是书房地铁站。在商超配套方面，有近乎自带的永辉超市，永辉主打物美价廉的商品，整体规模又不小，很适合居家生活。皇冠的缺点依然是价格，目前在售房源较少，房价大概在1.4-1.7万之间。

第三个是我比较欣赏的果壳里的城，这个小区多次上榜成都各类奇葩楼盘名集合，看起来不够大气，其实是央企中铁开发的。我一朋友早几年入手了果壳里的城套二，虽然朝西，但是空旷安静，特别是按照现在1.2-1.45万的单价来看，已经赚得盆满钵满。整个小区，可谓非常热闹，有足足8000来户，在与艺锦湾和皇冠差不多面积的情况下，就不得不主打高层。外立面整体看比较密集，但其实内部的中庭还比较大。

相应的，在地段论下，果壳里的城距离书房站稍远，大概1千米。还好，书房站西北方向的D口就是新城吾悦广场，而这个大型综合性商场，将惠及今天谈及的五个楼盘。

然后说下，首创东公元，属于刚需楼盘，楼盘较小，密度较大，距离地铁稍远，大概1.5千米，但都不是事，共享单车也就是10的事。目前在售楼盘不多，价格多在1-1.3万左右，还有谈判空间。除了价格上的相对优势，在户型设计上，大多方正通透，比较舒适。

最后看了看四季康城，属于合能地产在龙泉开发的刚需楼盘，照样逃不过高容积率的厄运，整体楼盘规模较小，小区绿化的话相比前面几个盘要差一些，户型大多是小户型。目前价格还算比较低，大概在1-1.3万之间，当然也还是有很大的议价空间的。毕竟距离书房地铁站有2千米了。

四、成华（理工大、十里店一带）：

富临理宫、正成东区1号、电建地产美立方、和泓东28、红枫岭、天空城

也许到这里大家都已经发现了，我推荐的几个区域，都和地铁有关联。也不知道是地铁选择了这些区域还是这些区域争取到了地铁。总之，今后地铁在城内不是稀罕事，东北三环内除外。

我给大家推荐的第四个区域就是8号线终点站附近的理工大、十里店一带。位置真的挺好，但是差强人意的是铁路线、老破小、地铁以及规划拆迁等问题，但也正因为如此，所以还存在洼地的意味。

首先说这个区域的地铁，目前是即将年内开通是7号线以及2020年开通的8号线一期。7号线嚼烂了不说了，8号线两头连接着高校，可方便师生进出城，人南沿线以及桐梓林办公的同志们可选择这条线路，十里店的人更可以选择7、8号线到沿线甚至南门上班。

这里推荐六个楼盘：和泓东28、富临理宫、正成东区1号、电建地产美立方、红枫岭还有天空城。

/可点击放大查看/

和泓东28，2016年交房，全是小户型，目前单价1.5-1.6万左右。交通很好，距离二仙桥站（7号线）和理工大学站（7、8号线换乘站）均只有六七百米。而且和泓东28门口就是线路丰富的公交站。虽然挨着老铁路线，但是目前已经停用。整体楼盘较小，只有4栋，呈围合式建筑，小户型，适合投资客。

富临理宫，2015年交房。小户型大概在1.5-1.6万，其大户型在1.4万左右。门口就是公交站，主力路线只有7路车，但是一条贯穿东西的起点站。地铁方面距离8号线十里店站只有500米，虽然楼盘较小，只有6栋，但还是非常有品质的楼盘。

正成东区1号，2015年底交房。单价大概在1.2-1.3万左右，目前房源非常少。该片区最缺的就是地铁等交通，8号线二期还未开建，公交车也较少。楼盘也不大，只有6栋。西侧100米就是铁路线，存在一定的噪音问题。

电建地产美立方，2016年交房。单价大概在1.2-1.3万左右。百米开外就是东三环，噪音污染不可避免。和正成东区1号是难兄难弟，你帮我挡三环，我帮你挡铁轨。楼盘只有8栋，价格提升还需假以时日，解决规划和开发上的老大难问题。

话说这两个盘我在2014年底的时候也去看过，确实太荒，没想到这么多年后还是没有太大起色。当时没买的主要原因是单价偏高，接近八千，而且户型、建面不太优质。与之临近的正成东区1号，相比而言，有美立方挡噪音，但为啥我还是没买呢？

兽兽态度很差。

红枫岭地理位置好些，在东郊记忆旁边，周边餐饮配套较好。楼盘较大，总共分为三期，在2007-2009年交房，人多密集。一期读建设路小学本部，这个学校在成华区算非常不错的了。二、三期读建设路小学分部，也叫东城印象小学。一期是经济适用房，二期是限价房和商品房，三期是纯商品房。一期建筑品质，是多层和小高层，二三期则是高层。整体价格在1.6-1.8万左右。属于这周围为数不多的大盘了。

天空城相对红枫岭交通好一些，在地铁7号线崔家店门口，公交线路也较多。天空城只有6栋，但是整体环境感觉比红枫岭新一些。单价在1.5-1.7万左右。正读的学校为华林小学，比建设路小学本部差一点。

总体而言，排个名的话：富临理宫>和泓东28>红枫岭>天空城>正成东区1号≈电建地产美立方。除了红枫岭和天空城，其余楼盘都未满2年，税费也值得注意。

此外附近还有万科金色乐府，非常靠近8号线东郊记忆站，但是目前还没有不动产证，预计今年底到明年初下产权，有喜欢的可以先持续关注下。

最后说一句，这区域好歹不是被喊打喊杀的北门，而且正儿八经三环内哈！龙潭寺、北湖都炒起来，更何况这里的交通配套呢？

五、金牛沙河源：绿地世纪城 

成华动物园：金科中心、招商雍华府、华润翠林华庭、上东一号、蓝光富丽花城、金科一城、首创花与城

刚说到北门，那么看好北门的我，也自然不能不提到这里。跟着地铁走，再次给北门打Call的我这次力推凤凰立交-川陕立交-动物园一带。

/可点击放大查看/

北改这么多年，有成效的着实不多，这里推荐的区域，虽然也谈不上完美，但至少来说，还是北门比较宜居而且有潜力的区域了。这里没有铁老大的干扰，土地梳理干净整洁，地铁网线逐渐丰富、三环改造进行中，大盘品质楼盘林立，商业配套加码…

关键是价格真不贵，正儿八经三环内，房价基本在一万五六左右。

北三环凤凰立交附近基本就只有一个神盘：绿地世纪城，是绿地集团在北门布局的两个楼盘之一（另一个是3千米外，大丰片区的绿地城）。绿地世纪城分为一二三期开发，目前一二期有不动产证可以交易，均价大概在1.5-1.7万左右。整个楼盘介于刚需和改善之间，是周围的品质楼盘。距离成都地铁1号线三期韦家碾站约400米，该条线路预计2018年3月开通。作为起点站，可以直接坐到南门上班，十分方便。即便现在下手，骑行共享单车10也可到达目前的1号线升仙湖站。

休闲方面，往北是凤凰山公园，往南是沙河公园，但是相应的配套还比较差，特别是大型商超，要在2公里之外的龙湖北城天街或者动物园的华润超市。另外，临三环和凤凰山军用直升机的噪音也不容忽视。

沿着北三环一路向东，要直接到川陕立交才有密集楼盘出现。

金科中心在楼盘稀少的昭觉寺南路东侧，距离地铁3号线只有400米左右。自带商业体，距离三环路改造百米示范段非常近，居住舒适度较高，目前房价也仅仅只有1.5万左右。但他有个致命的问题：

目前还没有不动产证，不能过户交易，可以持续观望哈！

上东一号，小区主打稀缺的两梯四户，小区环境一般，但是位置正好在金科中心对面，可以享受金科的商业配套，也可享受500米外的地铁配套。目前房源比较少，单价在1.3-1.5万之间。小区分四期建设，一期2008年交房，二期2011年交房，三期还没下发不动产证，四期还在打地基。整体环境很一般，物管外包出去的，谈不上优质生活环境，这个房子的优点在于地铁房，很实用，户型不错，全部朝南。价格方面，上东一号一、二期大概在1.3-1.5万，而且房源不多。

蓝光富丽花城，相对来说，富丽花城地段较偏，距离地铁站也有1.2千米。但是本土开发商蓝光打造下的品质还是不错，房源各户型的赠送面积大，够大！一个阳台可以顶一个卧室。

但是人车不分流、停车位少、入住率很高，种种原因造成了这个盘看起来有点杂乱，如果确实喜欢里面的户型赠送可以重点看看，想要舒适环境就算了。单价在1.3-1.6万左右。这个楼盘在售的多，需求旺盛，因此价格比上东一号还高点。

华润翠林华庭，目前单价较为昂贵，在售1.7-2万左右。央企华润打造的这个楼盘是动物园片区的高端楼盘，整体闹中取静，小区内景非常漂亮，物管也很敬职敬业。它也是距离地铁口最近的楼盘，小区南侧便是成都动物园和地铁口。可以在家免费观察动物，但是相应的的大家都嗤之以鼻的，就是距离动物园大象馆太近，大象分辨味道太大，尤其是在夏天的时候更甚，好这口的可以忽略。

华润翠林华庭楼盘交房时间在2013年，大部分房源产权还没有满2年，又不得不考虑到税费的问题。

金科一城，小区环境没得说，物业也是值得信赖的金科物业。离地铁口也很近，大概五六百米。房价比华润翠林华庭低点，但也达到了1.5-1.8万元。房源不多，但是楼盘保值，买得起价，不足是小区内可以骑电瓶车有安全隐患。

首创花与城，原名叫首创光和城，最初开盘的时候是三环内洼地，后来在建的时候中庭垮塌，干脆直接改名为首创花与城，一度销售惨淡的楼盘借力这两年楼市东风，在价格和销售量上都完美逆袭了。不过小区环境和位置很不错，小区后面就是三环内公园——海滨公园。目前新房大概在1.5-1.6万的单价，支持贷款。因为大部分还有下发不动产证，二手房在售房源比较少，现在只有一个，76平130万，单价达到了1.7万，而且有营业税。

招商雍华府，招商雍华府在我看来是该片区最为奢华的楼盘了，价格在处于荆竹西路和昭觉寺南路交界的中环。退则宁静（没有动物园那么嘈杂，但是还是受到凤凰山直升机影响），进则繁华（距离700米左右就是3号线动物园站）。的缺点就是贵贵贵！

该楼盘交房的时候还一度闹维权，但后来房价蹭蹭上涨，楼盘品质也很不错，业主也都是美滋滋的。北门有钱人推荐这个楼盘！

动物园片区楼盘还不少，图里没标注的还有一些，比如夹在富丽花城和金科一城中间的东林小区，是个安置房，目前均价0.9-1.2万，环境一般，是最平常的安置房，楼层是6楼，大部分老人喜欢这个小区，因为这个小区有人情味，东家长西家短节奏很慢。居住人群有一半以上是以前的安置户，整体素质一般。

偏一些的华宇阳光尚座（1.5-1.6万），这个楼盘对于我们来说楼盘不大，但是很精致，因为这个小区彻底做到了人车分流，但是距离地铁口较远，所以在售的房子比金科卖的便宜。

东林城市花园（1.3-1.5万），是动物园片区为数不多性价比高的楼盘，一个问题就是在距离地铁口太远了，走路需要12左右，但是这个楼盘非常适合居住，游泳池，篮球场应有尽有，小区邻里关系比较和谐，房子价格相对便宜，绿化也不是特别差。

银锣湾（1.3-1.6万），这个楼盘位置就是动物园片区距离地铁口最远的小区，是一个小楼盘，一共有3栋，对面就是海滨公园，外面的环境不错，小区内确实需要改善。

总体排名：招商雍华府>华润翠林华庭>金科一城>绿地世纪城≈首创花与城>金科中心>上东一号>蓝光富丽花城>东林城市花园>华宇阳光尚座>银锣湾>东林小区。

----不华丽的收尾分割线----

由于篇幅所限，就扯这么多了，其实还有一些片区可以好好去挖掘下，比如新都大丰5号线“大丰站”附近的保利春天花语（距离地铁大丰站0.4km）、汇融悉尼湾库吉岛（距离地铁石犀公园站0.9km）。

再比如双流城区3号线附近的东立国际花城、城南优品道广场（均距离地铁航都大街站2km）、远大林语城（距离地铁龙桥路站1.5km）、佳兆业8号（距离地铁航都大街站1.5km）、佳兆业现代城（距离地铁龙桥路站1km）。

数据和内容因为信息量较大，存在一定的时效性，难免出错，如有疑虑，可留言指正。还想了解更多，欢迎添加段劲微信号“djzsihai2007”，说明来意，拉你进入“段劲的房产交流”微信2群畅聊！

今日，杀割！