政策解读| 市场预判 | 买房观点 | 楼盘点评
全文约1800字，阅读需要2分半钟。
哪些是天远地远的房子？这个真不能说太细，会得罪人。
总之就是类似于新区的新区，郊区的郊区，旯旮的旯旮就对了，大家自己去对号入座。
这样的房子能不能买？很多购房者都在问我。
我的答案是：可以！
说一个真实的事情。
大概是在2014年，有一次我去华府板块某个楼盘谈业务。谈完了出来，我傻眼了，这里没有公交车，没有出租车（那时还没有滴滴打车），没有三轮，连手机信号都没有。
这里只有两样东西：呼啸而过的运渣车工程车，以及动次打次的两轮摩托。
没办法，我只有步行往回走，结果那天又穿了一双新皮鞋，不那么合脚，那种绝望的感受，让我对华府板块深恶痛绝。
我沿着剑南大道足足走了约十公里，终于逮到了一个客运三轮车，突突突把我带到了城南欧尚门口，然后打车回家。
后来，我給某客户出了一个点子：在欧尚附近的天桥上贴一条广告语“城南到此为止”。
当时，那附近有一个楼盘，叫邦泰华府公馆，一期一批次开盘拿了3套特价房出来做噱头，价格3888元/平。
这不是个案。
当初的华府板块被成都地产人视为大坑，楼面价4k多，房价4k多，就出自华府板块。
那时候有所谓的行销公司，垄断了整个华府的楼盘，一个客户，从A楼盘看到B楼盘再看到Z楼盘，每个楼盘都要給“带看费”，结果就是华府的房子卖不出去，行销公司赚的盆满钵满，最后导致华府板块的开发商成立了一个联盟，联合抵制这种行销行为。
△2015年的华府，路上几乎没有行人，来往货车不断
然而轮流转，乞食也有出头天。
随着2015年、2016年城南房价率先崛起，以及天府新区概念的方兴未艾。华府板块就像打了鸡血一样，价格蹭蹭蹭就往上涨。最近刚拍了一块100多亩的地块，楼面价10900元/平，还是豪宅教父绿城拿下的。
而前文提到的邦泰华府公馆，目前二手价格大概在1.2万左右，基本都翻了三倍。而当时那些四千五千的楼盘，现在也是一万好几，涨幅均在三倍左右。
这个涨幅，在本轮成都楼市的行情中，是首屈一指的。
我自认为本轮抄底，我已经抄在“宇宙底”了，但我位于城市核心区的房子，含税计算，也不过两倍而已。在华府面前，我甘拜下风。
所以，你问我，这种天远地远的房子，能不能买？
我当然会说：可以买！
但一定要分清楚什么时候可以买，什么时候不可以买。
这里我有一个形象的比喻：潮汐理论。
潮汐，是一种周期性的涨跌现象，循环往复，永不停歇。
在涨潮的时候，立于潮头，冲上沙滩，抢先卷走一切；
在退潮的时候，率先掉头撤退，回归大海，等待卷土重来。
掌握了这个规律，你就可以赚的比别人多，亏的比别人少。吃肉在前，挨打在后，永远先人一步，胜人一筹。
而潮汐理论对于买房，具有非常重要的现实指导意义。
例如：
涨潮时，外溢板块更多；
退潮时，核心板块下跌更少。
我拿曾经辉煌一时的温江光华大道举例吧。
在房地产领域，成都崛起的区县，大家可能想都想不到，是温江。
2005年，温江光华大道通车，那笔直的主干道，骄人的绿化带，成都人哪见过这阵仗？温江顺势喊出了一句响亮的口号“住在温江”，让温江成了成都的后花园，成了众多川内二级城市移居成都的。
沿着光华大道，大量楼盘拔地而起，那时候端、最有调性的楼盘，全在光华大道，房价也蹭蹭蹭往上涨，直逼主城区。
那时候，其他区县看温江的眼神，都是星星眼，羡慕的不要不要的。
2005年到2007年，是成都房价的个上涨周期，而温江，则是其中的当红炸子鸡。
可是好景不长，到了2008年，遇上全球金融危机和汶川地震，成都房地产迎来个退潮期，房价折损3成以上，整个行业哀鸿遍野，惨不忍睹。
这当中，温江光华大道首当其冲，率先裸泳，房价基本腰斩，其中最狠的案例甚至折去了房价的2/3，下跌幅度当属成都之最，这个大家自行百度，这样的新闻时隔多年依然还能查到的。
所以，一朝被蛇咬，十年怕井绳。在经历了2009、2010年政府救市，2016、2017年房价翻番两轮“涨潮期”之后，今时今日的温江光华大道，依然没有恢复往日的元气。
△光华大道实景图
当然，城市核心区的楼盘就好多了。
就拿华润翡翠城和华润二十四城举例，都是二环大盘，有一定代表性。
2008年，华润翡翠城的价格大约为5500元/平；华润二十四城的价格大约为5300元/平。
现在的价格，还用我说吗？基本都在2.5万－3万左右。
一个是房价腰斩价格减半，10年都不能恢复元气；一个是房价下挫两三成，10年后房价翻5-6倍。天壤之别，判若云泥。
这就是掌握买房潮汐理论的重要所在。
总结：
1、“涨潮期”之前，可以低价买入“外溢板块”；“涨潮期”出货，可实现溢价大于核心板块的。
2、“退潮期”之前，如果一定要买房，尽量选择城市核心区，风险更小、损失更少。
3、如果连“涨潮期”都没能解套的地方，别碰。
（注：除标注图片外，其余图片来源网络）
文/吴思竹
吴思竹2017-11-21 10:32:12
