成都二手房拐点将至

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解答购房者困惑，倾听购房者心声。说句王婆卖瓜的话，我们应该是离成都购房者距离最近的一个自媒体公众号了吧？

今年11月初，我们就陆续得到了不少购房者反馈的消息：中介的电话越来越频繁了；一些降价房源开始出现在市场上；部分房东主动折价出货……

为此，我们11月13日发布了一篇文章《成都二手房市场正在起变化》，向广大读者征集线索和案例。

但或许是我们太敏感，也或许我们判断太超前，最终我们没有证据证明我们的观点：一方面是数据永远是滞后的，它只是结果而不是预判；另一方面，案例也是个例，并没有形成普遍现象。

所以，最终我们计划的那篇稿件，取消了。我们不会为了自证观点而牵强附会，我们只会追求给予广大购房者一个真实、可信、有价值的内容参考。

但是，最近我们发现，一些新的统计数据和一些新的鲜活案例，正在进一步印证我们当初的想法：成都二手房市场正在起变化。这种变化，预示着成都二手房的市场拐点，即将到来。

由于本文涉及大量数据和图标，为了让广大读者一目了然，我说一下本文的逻辑，我们从三个层面来论证“拐点论”：

1、二手房的价格走势——涨幅趋缓；

2、二手房的成交数量——成交暴跌；

3、二手房的成交情况——真实案例。

二手房价，涨幅趋缓

成都二手房房价是从去年年底开始上涨的，主要原因来自于新房市场的集中调控。

尽管后来二手房也被纳入了限购的行列，但由于其价格并不受调控的限制，因此在新房限价疯抢，以及“捂盘不售”、“价外加价”、“全款优先”等因素的影响下，新房“门槛”越来越高，市场需求自然而然的转向了“门槛”相对更低的二手房。

于是我们看到，二手房挂牌价格和成交价格从去年年底开始双双高歌猛进，尤其是挂牌价格，近一年涨幅高达约60%。

△数据来源：链家官网

从上图可以清晰的看到，成都二手房房价已经连续上涨长达一年，尽管期间出现小幅的波动，但仍维持着高位运行。

然而，变化就发生在11月。

首先是来自冰山指数的数据和结论。

△数据来源：冰山指数（该数据统计的范畴包含了新建商品房成交价格和二手房成交价格）

从数据看，成都月环比增幅为2.6%，相比上一个月6.9%的涨幅，增速明显开始放缓。

再来是来自链家网的数据。

△数据来源：链家官网（其中参考均价为平均成交价）

依然是这张图，可以清晰的看到，挂牌价格和参考均价从10月开始出现了明显的分化，挂牌价格依旧在一路高涨，但参考均价却在10月开始出现了放缓。

有业主还在坐地起价，但也有敏感的业主开始感受到了市场的压力。

最后是来自诸葛找房的数据。

该数据是二手房的挂牌均价，不能代表市场的最终接受结果，但一定程度上可以反应市场预期和房东心态。它以周为节点进行的统计，具体如下：

△数据来源：诸葛找房（该数据来源于全网所有真实房源，因此具有一定的参考性。）

我将近十二周的数据进行的标注，通过计算环比涨幅可以清晰的了解到，11月初开始成都二手房挂牌房价涨幅开始明显放缓，对比近两个月的数据，价格环比涨幅已经从的1.5%下降至6‰。

综合三家的数据来看，已经完全能够体现成都二手房房价的变化：涨幅趋缓。

二手成交，数量暴跌

不同于二手房价格持续的上涨，二手房的成交量在这一年却有十分明显的起落表现，11月更是呈现了暴跌的现象，已经低于近一年来的平均水平线。

综合来自中原地产、成都链家研究院和撸房价三家数据，可以清晰的看到近一年来成都二手房市场成交量的变化走势。

△数据来源：中原地产官网

△成都二手房换手率数据来源：成都链家研究院（指标解释：某一时期内，存量住宅中有交易的套数占存量房总套数的比例。存量房总套数是一定的，所以换手率能反映市场交易量的走势。）

成交量暴跌，原因也很简单：

新房限价凸显性价比，二手房价格疯涨导致价格倒挂，巨大的剪刀差导致二手房抗性增加。毕竟购房者也不傻，明知是坑，还往里跳？

从上述图形中我们可以清晰的看到，尽管三家数据机构统计的方式和结果有一定差异，但却反映了相同的情况。

那就是，从今年8月开始，成都二手房市场成交量便开始出现放缓的态势，并在9月开始集中下滑，11月份的成交量均已经下滑至近一年来的平均水平以下。

折价出货，案例频频

除了宏观的数据外，我们还有来自市场的案例。

11月初我们在公众号发动二手房线索征集以来，我们接连收到了来自二手房东、二手房买家、中介等上百条的线索回复。

就在最近，陆陆续续又有读者开始给我们发来线索，不同于此前个例的情况，这次我们发现了一个共同的特征，那就是二手房东开始主动降价了。

△以上截图来源于读者提供的线索以及二手中介

而这也并不是我们管中窥豹，是有数据可证的。

△指标解释：涨价占比=一段时间内挂牌价格上涨的物业数量/一段时间内所有进行调价的物业数量；降价占比=一段时间内挂牌价格下跌的物业数量/一段时间内所有进行调价的物业数量；涨价占比+降价占比=100%。

上图统计的是近十周成都二手房调价业主的占比走势。

可以清晰的看到，其实早从10月周开始，成都二手房市场就开始出现涨价业主增多的情况，直到11月周，这种现象在市场开始放大，11月最后一周，主动降价的业主比例已经达到了所有进行调价物业的47%。

结合案例和数据可以充分说明，二手房东由原先的观望开始主动出击，说明也感受到了一定的市场压力。

综合以上来看，无论是从量、价的变化，还是市场的表现来看，成都二手房市场显然已经开始起变化，即将迎来拐点。

后市堪忧，拐点将至

那么接下来这个拐点会往发个方向发展呢？

我认为，接下来，成都二手房有持续下行的趋势，原因主要有两个：

，成都公证摇号细则已出炉，新房市场将日趋理智。

11月16日，成都正式发布公证摇号政策，紧接着过了一个星期的时间，细则也相应出台，而刚刚得到的新最消息，公证处今天已经进行了集中统一培训。

此次成都颁布的公证摇号政策，无论是从操作方式、监管力度等各方面，都比上海、南京、长沙等城市的有所升级，因此效果自然也是值得市场期待的。

相信接下来随着政策的实施，新房市场将越趋理智。新房不难买了，还会有这么多需求往二手房市场涌吗？需求减少了，二手房怎么涨？

第二，大批新房供应已经在路上。

上个星期我在《16个项目6000多套房在路上了，谁先摇一摇？》一文中，对成都接下来会形成的供应进行了手动调查，结果显示，接下来，成都至少有超6000套新房将相继入市。

如果供应形成，将极大的缓解目前成都新房供应紧缺的状态，再加上条中提到的市场的逐步规范，势必将对二手房市场形成关键性的影响。

最后，做一个总结：

1、虽然从11月的数据来看，二手房价还略有涨幅，但“量价齐跌”的雏形就是“成交暴跌”＋“涨幅趋缓”，而“量价齐跌”的趋势一旦形成就很难改变，所以大家不可不查，千万不要去钻牛角尖，我只做提前预警，不做事后诸葛。

2、个人房东对市场的反应，本身就具有滞后性，所以依然会有不少二手房房东坚持涨价或者维持原价，这跟个人售卖意愿的程度、个人资金的需求有直接关系，真正等到他们受到市场教育，接受现实，达成共识，可能还要6个月以后了。

3、我的读者中，有购房者，也有卖房者，我希望大家“卖在高点”，也希望大家“买在低点”，所以常常陷入“左右互博”的状态。所以以上观点仅供参考，大家自行判断。