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今天买房不努力,明天努力买地王!2018成都楼市“涨”字当头

贰爷房产投资 2018-02-01 11:17:31

开发公司操盘手;成都楼市实战专家;

20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套;

教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。

【本文约3600字,预计阅读时间5】

新词汇来了:今天买房不努力,明天努力买地王!

2017年,中国房地产辉煌的一年,商品房销量达到历史水平。商品房销售面积169408万平方米,比上年增长7.7%。其中,住宅销售面积增长5.3%,办公楼销售面积增长24.3%,商业营业用房销售面积增长18.7%。商品房销售额133701亿元,增长13.7%。其中,住宅销售额增长11.3%,办公楼销售额增长17.5%,商业营业用房销售额增长25.3%。

2017成都楼市波澜壮阔,在史上最严厉的调控之下,市场依然极度繁荣,严重的供不应求,二手房跳涨,新房一房难求。但最严厉的调控已经过去,那么2018年成都房价如何走?

上一篇文章《2018年成都楼市一个字"涨”!购房者一个字“买”!》谈到:短短5个月时间,成都学历落户超过10万人,加上改善型需求释放,成都楼市需求端持续积压;同时,在政策端这一轮调控最严厉的暴风雨已经过去,迎来的是2018年强调调控的稳定性和连续性。今天,我们要谈的是供给端,也就是土地市场。

3、供给端:住宅土地供应严重不足

3.1 总体供需

来看最近3年大成都土地供应可建及销售面积对比:

根据贰爷团队的统计,2017年大成都住宅、住兼商土地一共成交118宗,总计成交面积9066亩。这和2017年的计划是匹配的,大成都顺利完成了住宅土地出让任务,但容积率从2016年的2.73降至2.54,意味着同等条件下可建面积小减少,而成都2017年新供商品住宅用地可建面积为1538万平方米,依然低于同期销售面积,缺口为490万平米,如果按照套均100平米计算,缺口为4.9万套。

2016年大成都范围内住宅、住兼商土地成交共计10432亩,可建面积1901万平方米。2017年大成都住宅土地成交量为9066亩,同比减少13%。

2017年土地可建面积1538万平方米,怎么理解呢?按照平均每套房100平米计算,可供应15万套住房。

根据贰爷房产投资的统计,大成都2017年出让的土地中,用于人才公寓或定向销售的土地成交共640亩,可建面积为94万平米(大概1万套左右),扣除人才公寓的1万套,实际上2017年成都商品住宅可供应量也就是只有1400万平米。而按照不限购的2016年成都商品住宅销量2909万平米,这里就有1500万平米的缺口,就是大约15万套的商品住宅供应缺口。

根据成都市房地产业五年发展规划,2018年成都的土地供应量依然是9000亩,2019年成都的土地供应量是9200亩;如果按照平均容积率2.54来计算(实际还会降低),每年可供应的商品住宅也就1500万平米(大约15万套)。整体而言,成都新房的供应量会越来越跟不上市场的需求,供应缺口会越来越大。

销售面积

根据易居的统计,2017年大成都商品房销售面积为2028万平方,相比于2016年的销售面积2909万平方下降了30%多。需要明确的是,这是供给端不足导致的成交下降,与正常市场购买消化能力不能混为一谈。

供应缺口

可以清晰的看到,最近两年大成都住宅的供应和实际销售来看,2016年存在1008万方的缺口,2017年存在490万方的缺口。假设2018年供应1524万方,销售2000万方,也存在476万方的缺口。最近3年将有接近2000万方的缺口。

市场需求的缺口怎么弥补?一方面要靠积压的库存土地,另一方面大部分需求不得不外涌向二手房市场。加助理咨询答疑:eryezl

3.2 分区供应:天府新区地---天府新区要成为满足人民群众对美好生活向往的新城市

贰爷团队统计表明,2017年大成都住宅、住兼商土地成交面积前五名依次是天府新区、青白江区、双流区、龙泉驿区、成华区。成交面积的是天府新区,成交面积1225.6亩,可建面积281.37万平方。其次是青白江区,成交面积761.4亩,可建面积143.23万平方。

如图,天府新区是住宅土地供应的主力。这也从土地供应这个角度,客观上反映了“成都落户实行双轨制,引导人口向天府新区转移”的总体发展战略。

2017年4月,省政府办公厅印发《四川省推动农业转移人口和其他常住人口在城镇落户方案》,明确“十三五”期间四川省户籍人口城镇化率年均提高1.3个百分点以上,年均落户120万人以上,合理引导人口向四川天府新区成都片区等重点区域转移。

未来几年住宅供应的重点区域,就在天府新区。我在《买房要买“牛鼻子”!天府新区的“牛鼻子”在哪里?》《2018年天府新区买房,从“牛鼻子”买起!》两篇文章旗帜鲜明的提出“天府新区购房投资,必须买天府新区的牛鼻子”的观点。而近日人大代表提出:天府新区要成为满足人民群众对美好生活向往的新城市。

3.3 分圈层:一圈层土地只占29%

2017,成都决定打破圈层结构,将中心城区范围扩大至原一二圈层的11个行政区加高新区、天府新区,形成“中心城区+郊区新城”的空间层次。这意味着,郫都、新都、龙泉驿、双流、温江等原属二圈层的行政区也属于成都中心城区了。

尽管如此,从买房自住和投资的角度,贰爷有自己的圈层划分模式:五城区+高新区划归为一圈层;天府新区划归为二圈层;双流、龙泉、郫都、温江、新都归为三圈层;青白江、新津、都江堰、崇州、邛崃、蒲江、大邑、彭州、简阳、金堂归为四圈层。

那么在成都一圈层,即五城区+高新区,传统的成都主城区2017年住宅、住兼商土地成交面积为2633亩,可建面积为443万平米。

二圈层天府新区,住宅、住兼商土地成交面积为1225.6亩,可建面积为281.37万平米。

三圈层(其他限购区)住宅、住兼商土地成交面积为3049亩,可建面积为469万平米。

四圈层(非限购区)住宅、住兼商土地成交面积为2158亩,可建面积为344万平米。

从这个数据我们可以看出:一圈层土地供应占比29%,这个比例会逐步下降,一圈层一直以来是成都土地供应的主力,过去占比远超50%,但是随着城市整体中心城区的变化,这种占比会越来越低,可供新建商品住宅会越来越少,这里的投资价值越来越凸显。

一圈层和二圈层加起来,只有总供应面积的41%左右,更多的供应在第三圈层,也就是我们说的双流、龙泉、郫都、温江、新都五区。这也体现了“降低中心城区人口密度,引导人口向郊区新城转移”的规划思路。

这里,贰爷告诉你投资要点:2018年只聚焦、第二、第三圈层!第四圈层的土地供应逐步加大,承载着平均房价的历史使命!

3.4 楼面地价:一二三圈层同比上涨5000元/平

2017年,土地市场让大众最为熟知,一定是面粉贵过面包的现象,土地市场的火热可见一斑。

3月,双流华府板块的152亩商住用地,中海竞得,楼面地价达到了10880元/平米。

4月,武侯区162亩土地被中国金茂竞得,楼面地价17160元/平米。

6月,龙泉驿区十陵99亩住兼商土地被中海拿下,楼面价11400/平米。

9月,金隅竞得的新川板块91.5亩土地,楼面地价为12800元/平米,需要无偿移交租赁住房41%。贰爷当时就计算过,实际楼面地价达到21695元/平米。

......

贰爷团队统计,2017年成都一圈层住宅和住兼商土地成交40宗,平均楼面地价10747元/平米(不含配建等)!

二圈层住宅和住兼商土地成交9宗,平均楼面地价6625元/平米。

三圈层住宅和住兼商土地成交36宗,平均楼面地价7725元/平米。所有三圈层,楼面地价全部突破万元大关。

四圈层住宅和住兼商土地成交33宗,平均楼面地价2954元/平米。

整体来看,2017年大成都住宅土地市场楼面价增长较多。其中一圈层楼面地价增长5027元/平,二圈层楼面地价增长5028元/平,三圈层楼面地价增长4998元/平。也就是说,2017年一二三圈层住宅土地楼面地价同比平均上涨了5000元/平!

其中,2017年楼面地价的为东原地产竞得的武侯区红牌楼15.9767亩地块,楼面地价17200元/平方米。其次是金茂竞得的武侯区162.3056亩地块,楼面地价为17160元/平方米。金隅竞得的新川板块91.5381亩土地实际楼面地价达到21695元/平。

贰爷反复强调,分析房地产问题一定要抓住“核心”——土地是房地产之母。土地财政加快了中国城市化进程,房地产始终是国家的重要支柱产业,房地产行业,至少要带动70个行业。央企2017拿地热情继续保持高涨,央企拿地具备代表性,必须看出其间传递的信号。

贰爷认为,成都主城区的供应量逐步减少已经成为既成事实,优质板块越来越成为投资者抢购的“猎物”。要看到2017年很多楼面价是“虚低”的,由于配建等要求带来的开发商实际楼面价高额上涨,很多隐形地王,接下来会陆续入市。

小结:

细致的人士可以感觉到,最近新开楼盘的价格已经有了细微的上涨,目前看似上市房源不断,而其中优质楼盘屈指可数,中签率不到10%。不要因为楼盘不断上市而认为“开闸放水”甚至让你迷茫,2018年成都楼市一个字“涨”,要努力抓住时机捕获投资的猎物。

2018年成都楼市怎么走?结合20年的房产投资实战经验,结合多年房产项目开发操盘经验,结合自有实战统计数据,贰爷从需求端、政策端、供给端三个方面做了详细分析阐述,现在巨大价格剪刀差造就的购房时机而2017年的大量隐形地王必然会逐步入市,供不应求和成本快速上涨是无法改变的现实,现实情况决定了地王入市必然带来价格上涨。贰爷认为——2018年成都楼市“涨”字当头!

最后给各位粉丝的实战建议:今天买房不努力,明天努力买地王!

加助理咨询答疑:eryezl

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