三大信号，判断狗年房价趋势

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亲爱的读者朋友们，我想死你们了！

春节也算过完了，大家应该也回到工作岗位了吧？“吴思竹”公众号也从今天起恢复更新了。

因为春节的原因，我有十几天没有更新文章，没想到粉丝居然还涨了几百，这要感谢广大读者的不离不弃；第二也充分说明我的文章是能够经受时间检验的。

年前包括恒大88折促销、冰山指数首次显示成都二手房成交价环比下跌等等，都完全印证了我去年年底几篇文章的预判。

《这一轮成都房价基本见顶》

《成都二手房拐点将至》

△图片来自冰山指数

当然，过去的判断准不准确已经不重要了，我也不会沾沾自喜，毕竟这只是一个苗头，后续甚至可能会有反复。重要的是，对未来趋势的把握，是否依然能够给予购房者有价值的参考和建议。

鉴于今天是新年后开工的天，就谈谈狗年房价的宏观趋势吧。授人以鱼不如授人以渔，今天这篇文章争取让每一个读者都能掌握判断房价趋势的“方法论”。

首先，宏观趋势不代表微观购房行为

我在2018年篇文章《2018成都买房总策略（建议阅读）》中已经明确告诉大家，宏观的经济、货币、信贷、汇率、土地、供求等，虽然都跟房地产有千丝万缕的关系，但这些更多是全局性的影响，对于自住需求的微观买房人来说，适当参考即可，但真正帮助你们下决定的，还是对于意向楼盘的定价判断。

所以，只要你判断意向楼盘的价格合适，该出手时就出手，2018年是有局部机会的。

而投资需求的购房者呢？这个完全要因人而异了。

因为投资行为是一件非常私人的事情，如果我不了解你的资金实力、赚钱速度、现有资产情况、其他投资等等，几乎很难给出合理的建议。

大体上来说，如果你不是钱多的花不完的话，还是“顺势而为”，这就需要对房价的宏观走势有清醒的判断。

其次，三大信号掌握成都狗年房价走势

关于房价周期的研究，大致有两种说法：

种：房价长期看人口，中期看土地，短期看金融；

第二种：房价长期看人口，中期看土地，短期看调控。 

一年时间，在房地产周期中肯定是属于短期了，所以关于狗年的房价趋势，我们就从金融和调控政策入手。

这里就包含了三大信号：货币、信贷、调控政策。

2015-2016年的房价，很大程度上就是因为货币超发、信贷刺激、政策鼓励三重因素的叠加，才导致范围的房价不正常暴涨。

这个大家可以通过M2增速与GDP增速的裂度、首付比例和信贷规模，以及取消限购、契税和营业税调整减免等政策看出端倪。

所以，结论就是：

2018年，如果货币超发、信贷刺激、政策鼓励，则房价涨；

2018年，如果货币稳定、信贷稳定、政策稳定，则房价稳；

2018年，如果货币紧缩、信贷紧缩、政策高压，则房价跌。

第三，掌握三大信号的判断依据

对于一般购房者而言，大家可能会说，我怎么知道货币有没有超发？我怎么知道信贷是刺激还是紧缩？我怎么知道政府会出什么政策？

没关系，教大家几个最简单的判断依据。

1、判断货币是否超发？

现在我们很多人，喜欢用M2（广义货币）来判断货币是否超发，某种意义上来说合理，但也不全对。

国家的货币政策的核心是什么？是保持经济增长。也就是说，M2和经济增速，即GDP是正相关的。如果GDP增速快，则M2高一些合理；如果GDP增速慢，则M2应该低一些，否则多余的钱就会导致资产泡沫，引发房价上涨。

所以我们不能看到这个月M2比上个月高了0.1%，就叫嚣政府又放水了，也不能因为下个月M2比这个月低了0.1%，就嚷嚷货币紧缩了。

我们用M2与GDP增速的裂度，来反映货币是否超发。

举例说明：

2014年，M2增速为16.7%，GDP增速为7.3%，裂度高达9.4；

2015年，M2增速为13.3%，GDP增速为6.9%，裂度达到6.4；

然后2015-2016的房价，你懂的。

2017年，M2平均增速为8.2%，GDP增速为6.9%，则裂度为1.3。

这个数值远远低于2001年－2017年的平均裂度值2.8。

所以，2018年的房价，你懂的。

同时，我们也可以继续观察2018年每个月的M2情况，通过裂度值，判断货币政策走势，进而判断房价的宏观趋势。

2、判断信贷是否紧缩？

信贷是刺激还是紧缩，主要看首付比例和利率幅度。

2014年从930新政开始，到11.22降息，拉开了2014-2015年的信贷刺激的大幕，其结果大家都有目共睹，就不再赘述。

但是从2017年开始，包括2018年，相信大家对信贷政策应该心里有数的。

，是首付比例的上调。首套房还能享受一下3成首付，而二套房首付比例已经高达5-7成，家庭第三套房则直接拒贷。

第二，是利率的上调。这是一把双刃剑。

首先，当然对购房者有直接杀伤力，包括你是刚需首套也不例外。目前主流的首套利率是上浮10%到15%，且还有进一步上浮的趋势。

目前中国央行顶着美联储的压力，并没有直接加息，怕的就是高利率影响中国的实体经济，但对房地产可是不太客气，采用了定向加息的方式，想必购房者应该是能够切身感受到的。

当然，这对开发商而言，就更惨了。

普通购房者一般是5年期以上的长期利率，即使上浮，也不过5-7％顶天了。但开发商的贷款却是短期贷款，这个利率就差距很大了。

一些有央企国资背景的企业，或者在境外上市信誉度高的房企，贷款利率可以控制在4-8%，而一般民营开发企业，贷款利率可高达12-15%。

这次春节回家，我一位在某国资背景下做投融资的亲戚告诉我，某排名前列的上市房企，连12%的贷款都抢着要。

所以，如果说货币政策2018年可能还是维持稳健的话，信贷从紧的概率是比较大的，对民营的、中小的开发企业而言，早日出货，囤积现金，在未来1、2年活下来，比什么都重要。

3、判断政策是否放松？

货币和信贷都是中央层面的调控行为，主要着眼于大局、全局。

但地方政府在“调控政策”上有“因城施策”的自主权，也是三大信号中变数的因素。

而地方政府又是房地产的庄家。所以他们并不希望看到房价下跌。稳定，应该是的选择。

而新年伊始，新华社率先撰文为2018年楼市定调，然后多个地方政府表态继续调控不动摇。

所以，我个人判断，2018年，成都的调控政策应该不会有太大变化，限购、限贷、限售、限价都不会取消，当然，应该也不会再出台更高压的调控政策。

第四、关于高价地楼盘的上市。

相信很多购房者最担心的问题是，2017年那么多地王项目，一旦市场上低价地楼盘卖完，剩下的全是高价地项目，房价一定会水涨船高。

其实，之前有媒体做过统计，成都楼面价超过8000的地块一共有50来块，但成都每年的在售楼盘两三百个，所以并不存在低价地楼盘会卖完，全剩下高价地楼盘一说。

其次，地价是动态的。

大家不要用惯性思维来判断土地价格，要知道，成都地价的顶峰出现在2017年的4月6日，那时候还没有出台严厉调控呢，而此后差不多一年的时间，地价已经在逐渐回落了。所以不要在情绪加速器的影响下，耽误自己的判断。

最后，也是我去年写过的，高价地不代表高价房。

不信我们只需要盯着金茂府项目就好了，这个成都排名第二的地王，产品也是一流的，所以它的限价在某种程度上来说，就是成都房价的天花板了。如果它的限价出来，你觉得能接受，那成都房价，都在你囊中了。

好了，最后做一个总结：

1、2018年，紧盯货币、信贷和政策三大信号，助你判断房价宏观趋势；

2、自住需求购房者，以个盘定价判断为指导，宏观趋势对你们影响不大；

3、货币稳健、信贷从紧、政策延续，应该是大概率，房价稳中有下行压力。

祝大家新年快乐！

（备注：除标注图片外，其余图片来源于网络）

                                                                                                 文/吴思竹