相信很多人已经开始注意到，成都在2018年的春节长假结束之后，许多与房地产市场相关的政策开始进行调整。在2018年的政府工作报告和新的城市总规出台之后，关于教育入学的一系列新规也在近日进入人们的视线，虽然和传统的商品房市场并没有直接的关系，但是熟悉“”这个概念的地产人敏感地察觉到，入学新规必然对成都目前的市场产生深远的影响。
“多校划片”启动市场发问
2018年成都市小学招生将推动“多校划片”政策，该招生方式此前已经在成都市小升初中推行。所谓“多校划片”，即是在一个划定的片区内多个学校同时招生，片区内的生源通过摇号形式确定最终就读的学校。这与过去很长时间推行的单个学校负担周边区域的“单校划片”形成了较大的差异，简单地说，就是买到了所谓的“”也不一定能够就读理想的“好学校”。
成都市教育局《关于做好2018年小学一年级新生入学工作的通知》
最让人关心的问题是，这个新的入学政策会对市场有影响吗？
某微信群针对入学新规的讨论
对于新的入学政策与市场之间的关系，有人认为小学入学“多校划片”之后，以“”为卖点的项目价值可能会受损。由于“多校划片”采取的是片区内居民统一摇号就读公办学校，优质的公办学校的学位就不再是由个别住宅小区所“独占”，这些“”对资源的垄断能力下降之后其价格优势就有动摇的可能性。
多校划片对市场影响有限
那么，事实果真如此么？事实上，在此之前，成都小升初已经实行，但是对于市场的影响并不大，在初中多校划片之后仍有大量的住宅小区将处于名校片区作为自己的优势，从整个市场的反馈来看，与学区相关的房产仍然是市场热点。
运用百度指数工具我们可以很容易的看到这一点：
关键词“”在四川省的百度指数走势
在百度指数中搜索关键词“”并将地域限定为四川省（注：四川省的资源集中度较高，且集中于成都市，所以四川省的指数从可以从侧面大体反映成都市的情况），可以看到，该关键词的搜索指数从2013年开始出现上升，在2014~2017年平均每年都会出现一次搜索高峰，分别是2014年11月、2015年6月、2016年2月和2017年8月。每一年的搜索高峰水平大致相同，在2016年成都实行小升初多校划片之后，的关注度并没有受到明显影响，相反在2017年的搜索高峰数值达到历年之最。
虽然成都市场上针对学区一手房、二手房的价格还没有一个详尽的调查，但是从百度搜索指数上不难看出，多校划片的规则对于的市场关注度并没有显著的影响。
那么是不是可以说，的价格将永远坚挺，这类产品永远值得投资呢？这个问题的本质实际上是为什么的价格会高于非？
更贵的逻辑是什么？
目前，学界对此的解释较为一致，认为的价格实际上是由两部分组成，即“房产本身的价格+对应学区学位的价格”。换句话说，购房者购买，得到的是一套房产，以及附着于其上的进入特定学校受教育的资格。
房产的价格上涨有目共睹，而教育资源价格的上涨则并不为大多数人所知。近几年，许多家长感叹教育支出占家庭支出的比例越来越大，以致“教育负担过大”。在北京大学教育财政科学研究所的一项研究中指出：
2016年城镇居民基础教育阶段生均家庭教育支出为1.01万元。而同期的城镇居民人均可支配收入为2.38万元，按照两名家长平均年收入4.6万元计算，教育支出占家庭可支配收入的近四分之一。
教育价格的上涨在资本市场方面也有所反映，根据统计，27支A股教育概念股2016年平均利润增加1.2亿元，平均增幅达到53%。
而出现了，名校的受教育资格依附于房产上，其价值从“模糊不清”变得具象化，形成了这种特殊的产品形态，自然也与非区别开来。那么购房者愿意在购买受教育资格上付出多少成本呢？根据2011年人民大学的一项研究，北京地区的购房者在购房时，平均为支付的成本高出相同地段、相似条件的非8%左右，当超过这个数字的时候，购房者可能会购买非并为受教育支付择校费。
房产价格上涨和受教育价格的上涨相辅相成，成为价格上涨的两只推手。但是这可能并非一成不变的事情。
的未来是什么？
从2017年以来，中央多次强调我国房地产市场的基本思路是“房子是用来住的，不是用来炒的”。
锐理此前多次分析过，现下房产的价格主要是由以下三个方面构成的：
1. 房产本身的价值；
2.房产上涨的预期、出租和再融资；
3.附着于房产上的户口、受教育权和其他权益。
而在近两年各地出台的各类政策中，“租购同权”“积分落户”等政策在各地开展，说明过去依附于房产上的各类附加权益正在逐渐剥离房产。正所谓“上帝的归上帝，凯撒的归凯撒”，当房产的拥有者不再垄断这些权益之后，房产才可能回归其本质属性——居住。
除了多校划片这个很直接的分化房产的居住属性和受教育权益的措施之外，成都地产市场的另一项举措也与此有关。
2017年以来，成都出让了大量的人才公寓用地，并制定了较为详细的人才公寓相关政策，人才公寓由政府核定价格定向出租给经过认证的人才，租客在租满5年之后可以以入住时的市场价格回购其居住的人才公寓。不难猜想，在租住人才公寓的5年里，不少人才的儿女也有受教育的需求，而为了吸引人才，政府也必然会将优质的教育资源提供给入驻的人才。其中的隐性逻辑仍然是，受教育的权利和拥有住房之间的必然性受到了削弱，拥有不再是获得优质教育的充分必要条件。
锐评
建立在这个逻辑前提上，我们对于的未来价格走向的判断也就呼之欲出了：
在局部政策的调整中，从短期来看，仍然具有较强的竞争力，其价格并不会受到明显的影响；
从中长期来看，在房产所有权和其他附着于房产的权益逐渐剥离之后，作为特定历史条件下的产物，其概念可能会消失，至少其与非之间的价格鸿沟将会逐渐缩小以致抹平。
教育对于老百姓来说是最为敏感的大事，在这个领域任何的风吹草动都会引起人们广泛的关注和讨论。房地产本质上是为人的生活服务的，房地产如何让人们的生活更美好将会是一个永恒的话题。在与教育结合的时候，房地产能否起到更加积极的作用呢？至少目前市场正在努力向着这个方向靠近，这一点足够让人欣慰。
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编辑 |图之
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锐理数据2018-03-08 18:35:17
