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断供七年后 领地9400元/㎡斩获东山低密住宅用地

锐理数据 2018-03-23 06:40:20

2018年一季度接近尾声,成都土地市场渐渐开闸。3月22日,成都市公共资源交易中心成功拍出两宗纯住宅用地,宗地分别位于龙泉驿区和双流区,这是春节后近郊地区的首场土拍,加上2月7日拍出的温江区50亩人才公寓用地,至此近郊五区中仅郫都区和新都区还未现身2018年土地拍卖现场。

宗地看点

1.东山时隔7年再供住宅用地

一号宗地位于龙泉驿东山板块,该板块最近一次住宅用地供应是在2010年。7年前,起拍楼面地价570元/㎡,容积率5.0;7年后,起拍楼面地价5500元/㎡,容积率1.5。

2.双流出让首宗人才公寓用地

二号宗地位于双流区“成都芯谷”先导区,为双流区首宗人才公寓用地。2017年12月26日双流区拍卖出让的三宗地均为“配建并无偿移交一定量的人才住房”,共移交人才住房400套。

土拍现场

此次拍卖吸引了保利、中房、人居等18家房企参拍。

一号宗地:龙泉驿区龙泉街办华信大道以南、金杏路以东,净用地面积52.13亩,为纯住宅用地,最大容积率为1.5,起拍楼面地价5500元/㎡,未设底价。开拍后,参拍者举牌迅速,经过44轮激烈的竞价,一号宗地以9400元/㎡的楼面地价成交,成交总价约4.9亿元,溢价率为70.91%,竞得者为领地集团。

2017年12月26日,领地集团以7900元/㎡的楼面地价竞得了郫都区红光板块的61.35亩纯住宅用地。

二号宗地:双流区黄水镇长沟村集体、5、7组,人才公寓用地,净用地面积49.05亩,为不兼容商业的二类住宅用地,最大容积率2.0,起拍楼面地价6000元/㎡,不接受自然人竞买、联合竞买。作为人才公寓用地的二号宗地底价成交,楼面地价6000元/㎡,成交总价约3.92亿元,竞得者为中房集团。

宗地直击

龙泉驿篇

一号宗地位于龙泉驿区华信大道以南、金杏路以东,其北侧为东山国际新城G区和东山国际君度半山,属东山板块。宗地周边一公里范围内有宝狮湖与河道,生态环境舒适;两公里范围内北有地铁2号线龙泉驿站,南有成简快速路。一号宗地可开发体量5.21万㎡,根据出让文件,竞得者需配建一处不小于7000㎡的社区综合体,同时要按照5-8万人设置街道级综合运动场一处,且成品住宅不得低于80%。

一号宗地区位

一号宗地现状

1.宗地地面高出华信大道路面3米左右,内部无建筑附着物,但未进行平整,有少量植物覆盖,后期清理有一定难度;

2.宗地西侧的宝狮湖幼儿园已投入使用,数百米外金杏路上的东山小学于2016年底开建,目前已基本建成,区教育局称预计于2018年9月进行招生;

3.成都航天医院与宗地的直线距离不足一公里;

4.宗地位于龙泉驿城区东南端,南侧即是山脉,宗地自身为纯住宅用地,同时邻近的别墅小区东山国际君度半山也无自带商业,最近的底商位于步行距离约一公里处的东域龙湾小区一带,因此目前周边的商业配套略显欠缺;

5.此外,宗地南侧紧邻的是一经营中的建材厂。

一号宗地及其周边环境实拍(滑动查看更多)

市场扫描

住宅用地断供7年。过去三年,龙泉驿所拍卖的15宗地中7宗来自大面板块,此外世纪大道、阳光城等板块也为供应主力,一号宗地所在的东山板块则算是“稀客”, 东山板块的上一次土拍还要追溯到2010年11月,这也是过去十年间该板块内唯一的一次土地拍卖,成交价为870元/㎡,此外另有两宗地为挂牌出让。

2008-2017年东山板块土地出让记录

时隔7年的两场土拍,起拍楼面地价由570元/㎡涨至5500元/㎡,容积率由5.0降至1.5,产品由低价高密刚需型向高价低密改善型转变成为必然。

连续18个月无新增住宅供应。住宅用地断供的这7年间,东山板块的住宅市场跟随大环境走入了上行阶段。从2016年10月开始,东山板块再无新增的住宅供应,存量被高速消化,销售均价从4956元/㎡左右飙升至如今的12108元/㎡,涨幅达144.3%。同期龙泉驿全域的住宅销售均价涨幅为32.2%。

2015-2017年东山板块住宅市场供销价情况

高层售罄,低密别墅产品支撑市场。2017年1月前后,东山板块内的中高层和高层住宅销售完毕,此后,受市场改善型需求爆发以及“东进”政策的影响,双拼别墅和联排别墅持续消化,且价格高企。在某二手房交易平台上,东山国际君度半山二手房的最新评估单价在17500元/㎡左右。

东山国际君度半山二手房评估均价(图源见水印)

锐评

一号宗地优劣势都很明显:其一宗地形状规整,容积率低,生态环境较好,适合打造低密产品;其二区域断供多时,购买需求累积,入市时机好;其三对比周边的房价来看,后期产品有着较宽松的溢价空间;但难点在于,目前宗地周边开发成熟度不够高,生活配套不完善,如何提高购房者的接受度是亟待解决的问题。

双流篇

二号宗地位于双流区银河路以南、涧槽南街以西,南距双楠大道约500米,东边两公里范围内地铁3号线二期(在建)与10号线二期(在建)。宗地为人才公寓用地,容积率2.0,可开发体量65398㎡。户型配比方面,60㎡户型不低于30%,90㎡户型不低于30%,120㎡户型不低于20%,其余20%户型由竞得人自行确定,地下车位按人才公寓总套数1:1配建。

根据出让文件:项目建成后将向《成都市急需紧缺人才和高端人才目录》确定的 A类、B类 C类 、D类人才进行定向销售,销售价格原则上应低于同区域同品质同时期新建商品住宅的平均销售价格,必要时可低于成本价销售。

二号宗地区位

二号宗地现状

1.宗地已部分打围,内部无建筑附着物,但覆盖有大量农作物,后期用地红线范围内的杆管线勘探、拆改、保护将由土地竞得方负责;

2.区域内的银河路、涧槽南街等交通干道都已建成通车,交通便捷,但紧邻宗地东西两侧的规划道路还未呈现,南侧的双江路与涧槽南街连接处还有一厂房未拆;

3.宗地西侧700米左右,是已投入使用的棠湖中学新校区;

4.目前宗地周边还未进入实质性开发阶段,各项配套均缺失,往北步行不到一公里,即是双流城区;

5.宗地四周有大量的空地,未来入市的可能性大。

二号宗地及其周边环境实拍(滑动查看更多)

市场扫描

土地市场活跃,地价与房价倒挂。2017年双流土地市场极为活跃。经锐理数据统计,双流区2017年全年出让土地11宗(含招拍挂),出让宗数、出让总面积和出让总金额均居近郊五区之首。

2017年近郊地区土地供销情况(含招拍挂)

在拍卖出让9宗地中,东升板块独占5宗。目前双流最高楼面地价的记录为10900元/㎡,由中房集团创下;旭辉以7600元/㎡楼面地价斩获的住兼商用地就在二号宗地西北侧约一公里处。

2017年双流土拍记录

2017年双流拍卖宗地的平均成交楼面地价达9767元/㎡,而同年双流住宅成交均价为9029元/㎡,低于平均楼面地价。总体来说,目前双流的高价土地还没有产品推向市场,市场住宅价格起伏不大。2017年12月,双流区住宅销售均价突破万元大关,达10431元/㎡。过去一年中,二号宗地周边两公里范围内仅三里花城一个项目在售,备案均价9783元/㎡。

2017年双流区住宅市场供销价情况

起底成都芯谷。在二号宗地的围挡上,有“成都芯谷”一类的宣传语。成都芯谷是于2016年底揭牌的国家级集成电路示范区,总规划总占地面积约20平方公里,其定位是“产业要素完备、城市功能完善、商务商业繁荣、生态环境优美、绿色低碳、宜居宜业的国际化、现代化新城”。园区建设已于2017年全面启动。

成都芯谷由三个部分组成,分别是先导区、发展区和制造区,此次拍卖的二号宗地和此前旭辉的宗地一样,均位于成都芯谷先导区。

锐评

成都芯谷正处在高速建设阶段,需要吸引高科技产业落户、吸引人才涌入,人才公寓则是留住人才的重要途径之一。根据此前成都人才公寓用地的成交情况来看,二号宗地底价成交属意料之中。

竞拍结果一览

一号宗地

宗地位置:龙泉驿区龙泉街办华信大道以南、金杏路以东

净用地面积(亩):52.1335

净用地面积(㎡):34755.67

土地用途分类:纯住宅

计算容积率:1.5

可开发体量(万㎡):5.213351

起始楼面地价(元/㎡):5500

起拍总价(万元):28673.4278

成交楼面地价(元/㎡):9400

成交总价(万元):49005.4947

溢价率:70.91%

竞得者:91号 领地集团

备注:①不低于80%成品住宅开发建设;②首期建成社区约8亩社区综合体、约10亩社区运动场,并无偿移交龙泉驿区人民政府;③须按高标准实施地块代征绿地景观绿化建设(不低于500元/平米),建成后对外开放。

二号宗地

宗地位置:双流区黄水镇长沟村集体、5、7组

净用地面积(亩):49.0486

净用地面积(㎡):32699.08

土地用途分类:纯住宅

计算容积率:2.0

可开发体量(万㎡):6.5398

起始楼面地价(元/㎡):6000

起拍总价(万元):39238.8

成交楼面地价(元/㎡):6000

成交总价(万元):39238.8

溢价率:0%

竞得者:111号 中房集团

备注:人才公寓项目用地

编辑 | 赵璐

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