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“摇号买房”来袭 刚需的春天会随之来临吗?

成都买房那些事儿 2018-04-11 09:34:06

今年以来,正当大家以为楼市调控有所放松时,各地楼市又再度出手。自3月以来,以公证摇号为主要特征的新一轮调控潮再度来袭。据统计,截至目前,已有7个城市发布相关政策,包括上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉等。

在调控的诸多手段中,限价对于稳定房地产市场价格起到了一定作用。但因为限价,高性价比房源成为炙手可热的商品,在实际销售中,真正的刚需购房者并不具备优势。

对此,中原地产首席分析师张大伟表示,摇号的主要原因是这些城市中,尤其对被限价的预售房源需求旺盛。部分开发商不仅拒绝公积金贷款,甚至要求全款购买,这种情况下,刚需买房难度加大。他指出,目前一二线主要城市均有限价调控,预计未来这些城市都将可能出台公证摇号政策。倾斜刚需将是主流方向。

第五轮调控风暴来袭

中原地产研究中心统计显示,3月以来,全国超过20个城市合计发布房地产调控政策内容达26条。叠加1-2月份的超过50次调控,年内前3个月,全国主要城市发布房地产调控已超过76次。本轮调控主要特征则是房源统一摇号。

3月30日,西安市房管局发布《关于进一步加强商品住房销售管理的通知》,明确“意向购房人数多于可售房源的,应采取公证摇号方式公开销售”,由公证机构全程监督,严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。

3月31日,成都市房管局公布房地产市场调控新政,成都刚需家庭购买商品房将享受优先摇号,以支持刚需家庭自住购房需求。

4月4日,杭州买房“公证摇号”细则发布。《通知》指出,应一次性公开销售所有准售房源,并对“无房家庭”(不含未婚、2018年4月4日后离异单身以及2018年4月4日后因自有住房交易产生的“无房家庭”)给予倾斜。

事实上不只这些城市,近期各地出台的买房新政中也多有向刚需倾斜。

杭州一位业内人士表示,在公证摇号政策出台前,杭州不少限价项目存在倒号、变相收取茶水费、服务费等暗箱操作现象。另外,由于限价政策,一些开发商对于购房者“挑挑拣拣”。比如,优先全款、拒绝公积金贷款和组合贷、优先关系户等。而这导致真正的刚需买不到限价后的新建商品住宅。

“摇号选房”没那么简单

当前,摇号购房的背景是房地产市场“高烧”不退、优质房源供需失衡,因此“摇号”也就成为了在资源稀缺的背景下进行公平分配的无奈之举,也是让住房回归到居住层面,保证人们“美好生活”得以实现的重要举措。但,当真正以上的摇号买房来临时,刚需的春天会随之来临吗?

据购房者反映,西安之前自发采取以“姓名+手机号”形式摇号选房,出现号码重复等情况,被质疑为弄虚作假。在深圳,一名曾经参与摇号选房软件开发的人士透露,“我们的摇号软件,想让几号出来就是几号”。2015年9月位于宝安松岗的联投东方二期开盘时,因号码无故增多、摇号结果重复,被怀疑虚假摇号、暗箱操作,在民警介入下摇出200多个号码后就中止摇号。

在限购背景下,“摇号选房”的目的是维护购房公平原则,但从各城市的摇号规则和实际操作情况看,在不同的城市、不同的楼盘,差异巨大。

通观各地摇号选房细则,“成都方案”或许最可借鉴。

成都在2017年11月16日要求楼盘开盘采取公证摇号,积极作用明显,但也出现同一家庭多个成员重复报名等情况、摇号中签率总体不高、刚需难以买到等情况,购房人呼吁应划出一定比例房源,对在当地稳定就业的无房刚需人群予以优先待遇,应支持单身无房人群优先购房等。而3月31日的补充说明,恰恰是回应了这些诉求。

1、官方全程介入。

“成都方案”明确房管局、司法局分别指导住宅与房地产业协会、公证协会按照要求完善商品住房购房登记、公证摇号及选房规则。

2、刚需优先。

“成都方案”明确,按照棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通登记购房人顺序,先后摇号排序、依序选房;并按规定保持登记购房人、摇号选房人、合同签订人相一致。

3、刚需界定及条件

居民家庭包括夫妻双方、夫妻双方及其未成年子女、离异(丧偶)父(母)和其未成年子女,达到法定婚龄未婚、离异、丧偶等单身以个人为居民家庭;夫妻离异的,购房登记时离婚应已满三年;登记购房人及其家庭成员在本市行政区域内名下均无自有产权住房且自2016年10月1日以来无住房转让记录;登记购房人须符合当地住房限购政策,登记购房人须为当地户籍居民。

4、平台登记

成都专门设立了一个购房登记平台,刚需家庭购房按照要求进行登记,填报家庭成员信息,不得漏报、瞒报、错报;购房登记平台确认信息后,对同一个刚需家庭在当期的商品住房购房登记中自动生成一个登记号。已选到首套房后,则不再支持优先摇号。

5、资格审验

房企初审。房企先按照刚需登记购房人及其购房登记时的家庭成员的身份、户籍、婚姻状况等证明材料进行核验,将汇总并妥善保存初始登记的《刚需登记购房人名册》提交公证机构予以证据保全。

6、监督处理

如刚需登记购房人提供虚假信息或漏报、瞒报家庭成员信息以获取购房资格、优先摇号选房资格情形之一或放弃选购商品住房2次及以上的,则面临购房登记平台3年内不再受理购房申请和信息填报的处罚。

刚需优选将成常态

58安居客房产研究院首席分析师张波认为,3月密集出台摇号相关新政其实并不意外,早在两会期间就已明确了短期调控不放松,长效机制深化落实的方向。一方面出台新政直指一些房价上涨过快地区;另一方面政策也更加结合当地实际情况,并向刚需和无房家庭提供更多倾斜。这符合房地产市场调控的方向,又保证了市场健康发展。摇号买房的确会成为各地楼市调控的新举措,且落地细则会有本地化表现。

张波认为,目前来看,摇号绝大部分都是市场购房热度较高或整体库存量偏紧的城市,加之地方对于商品房限价的因素影响,导致购房者对于新房的喜好度增强。因此,摇号政策一方面会打击房托,但更多是杜绝“暗箱操作”,保证交易秩序。整体来看摇号的影响是正面积极的,负面影响如果一定要深究,则是或将造成整体供不应求的表象。

张大伟指出,摇号政策将会全面执行,目前全国特别是一二线城市新建商品房市场,均存在限价现象。房源在限价下,需求相对旺盛,而倾斜刚需将是主流政策。

至于此举对房价的影响,张波认为,影响可谓‘隔山打牛’,虽然对于楼市的作用力直接表现在新房,但更重要受力面则体现在二手房。众所周知不少新房摇号的城市都存在一二手房价格倒挂的实际情况,有些城市价差还比较明显。因此,商品房限价之后吸引了众多买房者关注,买房摇号之后商品房的价格优势会更为突出,由此导致二手房的价格预期被逐步拉低,商品房集中区域的二手房成交量也会因此出现明显下跌。从长期来看,对整体房产市场的成交价格会起到较大影响,市场慢慢会找到一个价格平衡点。

(中华建设网)

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