社科院：商品住房市场将逐步退热 租房将迎来大发展

5月25日，中国社科院财经战略研究院和中国社科院城市与竞争力研究中心项目组发布了《中国住房市场发展月度分析报告（2018年05月）》。

报告称，随着融资杠杆和政策支持的消长，房价下降或稳定的城市个数增多。商品住房市场将逐步退热，本轮房价回升周期已经趋于尾声。

与此同时，随着国家对租房市场金融支持力度不断加大，以及资金向租房市场的不断转移，租房市场将迎来大发展。

报告所统计的4月房价走势详情如下：

环比涨速回落

141个样本城市中，2018年4月环比涨速在1%以下的达109个，其中32个城市环比略降。

前期热点城市成都与长沙，房价环比涨速分别回落至0.27%与0.18%。

房价环比下降的城市中，又以京津冀板块城市居多。这表明本轮房价回升周期已经趋于尾声。

年度涨幅较小

近一年来针对一、二线城市的房价密集调控已经取得了成效。一、二线城市中多数城市房价年度涨幅相对较小，只有少部分城市仍有很高的年度涨幅。

其中西安、成都分别同比上涨73.89%、56.4%，居一、二线城市房价涨幅前两位。天津、北京同比分别下跌了15.94%、14.48%，居一、二线城市房价跌幅前列。

此外，作为环京楼市代表的廊坊（燕郊），2018年4月房价同比下降33.71%。

房价排名变动大

城市房价前十位的排序变动较大。除北京稳居外，深圳超越上海，厦门杭州超过广州，这也表明了一、二线城市间存在激烈的人才和资金竞争。

北京、深圳、上海、厦门、杭州分别以55589、51902、50986、37070和30547元每平方米的单价，居城市房价前五位。

而传统一线城市中的广州，则以29962元每平方米的单价居第6位。

除此之外，报告还对眼下中国住房市场进行了形势分析与预测，认为：

1、从外部环境看，国际经济形势复杂多变，市场不确定性显著增加。中美贸易摩擦将迫使政府采取稳健中性的房地产政策，限制房价的大起大落以避免可能发生的房地产市场风险。

2、从金融条件看，住房信贷市场持续趋紧，但房贷利率仍处于历史相对低点。

虽然国家政策层面对首次购房的支持态度没有发生变化，但融资成本的提升仍导致商业银行自主调高了首套房贷利率。

在商品房市场融资困难加大的同时，国家对租房市场金融支持力度不断加大。

束缚长租公寓发展的不利因素将逐步得到破解，住房租赁资产证券化产品这一中国金融市场的新型航母或将启航。

3、从政策层面看，针对局部房地产热，政府采取“主动出击、露头就打”的调控策略。

4、从城市政策看，二线城市人才争夺力度加大，门籍门槛降低。二线城市人才争夺顺应了中国城市化的新形势，但也可能会给住房投机资金的进入以可乘之机。

基于以上因素综合推测，随着融资杠杆和政策支持的消长，商品住房市场将逐步退热，房价下降或稳定的城市个数增多。

资金将逐步转移到租房市场，租房市场将迎来大发展。

对此，报告建议，一是要坚持“房住不炒”和“因城施策”方略，保持调控政策定力。二是加大对市场游资的监测预警。三是二线城市在加入人才争夺战的同时，应事先采取预案应对可能随之而来的住房投机炒作。

（天府楼市）