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深圳二次房改,风向标当如何变幻?

贰爷房产投资 2018-06-13 17:43:30

贰爷房产投资2018-06-13

                                                                                          开发公司操盘手;成都楼市实战专家;

                                                                            20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套;

教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。

【本文约3600字,预计阅读时间5分钟】

公众号:chengdugoufang     贰爷助理号: eryezhuli

    贰爷谈到过这样一个情景:一个深圳的老年人可以在周末,背上他的双肩背包,到深圳的某个shopping mall,坐在星巴克,买上一杯咖啡,和他的朋友大谈未来,谈发展,谈互联网,谈创造……

    有些人说这个人就是贰爷,其实不对,这个人是深圳的代表,是深圳形象的代表。

    2018年6月5日深圳又发布了一个重磅的文件,引起了很大的一个反响。今天谈谈这个文件会带来什么样的启示和变化?这个文件叫做《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》,这个标题应该是房地产改革中首例这么长的文件名,相信以后这也会成为一个文件的楷模。“深化住房制度改革“、“多主体供给”、“多渠道保障”、”租购并举“,这些词都是这两年房地产领域的热词。那么深圳这个政策大体是什么样的一个情况呢?依据文件内容:

  • 到2035年,深圳将筹集建设各类住房170万套,其中人才房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。这么长远的一个房地产规划,在全国依然是首例。

  • 计划到2035年,深圳人口达到1800万,而深圳现在多少人口呢?1300万,也就是这17年要增加500万的人口。

     深圳的面积到底有多大呢?约1997平方公里,意味着是成都的1/7,北京的1/8。香港是1100平方公里,也就是深圳大约是香港地盘的两倍。

   那么深圳的人口是1300万,成都加上代管简阳总人口约1600万,成都人口多深圳人口300万。深圳是计划在未来的17年要新增500万人口,包括人才引进必然和住房息息相关,深圳在这个时候提出这样的方案是很合时宜的。

  《文件》针对未来住宅供应做出以下要求:

  • 商品住宅的比例占40%,比例越来越小,意味着商品房越来越紧俏;

  • 安居住宅占比20%,安居主要是指低收入人群,它的租售价格可以是市场价的五折,面积要求在70㎡以下;

  • 人才住宅是要占到整个住宅供应的20%,它的价格可以是商品住宅价格的六折,它的面积要求为90㎡以下;

  • 公租房:剩下的20%就是公租房,也就是公共租赁住房,这个房子主要是用于低收入者,没有能力买房的人士进行租赁使用,租赁的价格,可以是周边同质产品的三折,甚至极度贫困的人可以达到一折,面积为30㎡到60㎡。

  • 总体来看,90㎡以下的保障房供应量,在未来会达到60%以上,加上商品住宅包含了一定的小户型,那么加起来就会有80%的90㎡以下的新建住宅供应。无论是商品住宅还是保障住宅,整体小户型的占比会达到80%。

     2006年,中国就已经出台了一个“70/90政策”:自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。也就是每个楼盘的住宅90平米以下的户型占比要达到整个楼盘房源数量的70%以上。所以我们看到很多当初的房源都是尽可能建在90㎡以下,也就是1个楼盘70%的房源面积要低于90㎡。比如金融城的城南一号、中海兰亭、凤凰城、雅颂居、麓洲国际、保利中心等等……面积也都是很多在88.9㎡、89.8㎡、89.98㎡,因为它是受制于“70/90政策”的控制。连城南一号这种绝对高端住宅,也必须配备70%的90平米以下户型。2007年4月27日,中海通过拍卖成功竞得成都城南起步区31号地块项目,命名为“中海城南一号”项目;规划要求套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到该地块住宅开发建设总面积的70%以上,但实际执行未完全按照“70/90政策”执行;

    户型供应大量小户型与市场改善需求矛盾扩大,这种情况下必然会导致后续对于改善需求的一个严重的供不应求。当年的“7090政策”随之不再实施。市场的需要和政策调控不相符合,是当前我国社会主要矛盾人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾的缩影。

   关于流动性:达到年限可以自由卖出,前提是购房人自购房之日起累计在深圳缴纳社保满15年,或者年满60周岁且购房满10年。开放式流转也是满足了人们对于拥有一套自有房产的一个需求,能充分考虑到人性化的一面,与北京的共有产权房,也与武汉大学生购房打八折,都有大区别。北京的共有产权房为什么供应量如此少,居然还很多人放弃这种权利?重要的原因就是你买的这个共有产权房,一日为共有产权房,终身都是共有产权房,你只能卖给有类似资格的人,而不可以公开去交易。而这样的政策对于流通性和继承都会造成阻碍,这是北京很多人放弃选房的一个原因。

  15年或者10年以后,房价早已上涨,只需要向政府缴纳一定的增值收益,毕竟当初以优惠价所购买,这个是很容易接受的。这个角度,透析出深圳市场化的脚步确实走在全国的前列,它没有完完全全的谈政治正确,而是充分考虑到市场需求,考虑到人性化的一面。如果短期确实需要卖出,你可以卖给其他符合申购资格的对象,或者政府回购。如果说北京共有产权房政策是刚硬的、冷峻的,深圳此次方案则是人性化的、接地气的。

    深圳借鉴和学习了香港和新加坡的保障性住房的政策。新加坡这种保障性住房大概是占到了80%,香港的公屋(相当于公共租赁住房)和居屋(经济适用房),所占香港整个住宅供应量接近50%。而此次深圳保障性住房占比高达60%。香港的房价走势如何呢?香港一直保持4%以上的租金回报率,也就是购买一套房产,约25年出租可回本,并且租期稳定,房价始终保持大涨小跌。所以在两年半之前,香港房价略有下跌,很多发展商大胆给予了首付分期,最低可以首付到15%,发展商还给予了一定的按揭资金支持,而今,香港楼市连续上涨,已连续上涨25个月。据香港《星岛日报》5日报道,香港财政司司长陈茂波称:“住宅物业市场2018年以来持续活跃,今年前4个月住宅成交平均每月约5400宗,同期楼价累计上涨7%,整体楼价比1997年高峰值已高出117%”。

   香港房价是不是就一直都是这样上涨?不是的!

   1997年10月后第一份施政报告中,香港首任特别行政区行政长官董建华先生提出了:按照香港长远人口及住屋需求,供应充足的住宅用地,每年兴建8万5000个单位的住宅,作为长远的建屋目标,这就是著名的“八万五计划”。当时香港楼价的确太高,影响了香港的竞争力,又令市民难以置业,民众当时纷纷埋怨,要政府给予压抑楼价,于是推出了“八万五计划”,但是,10月份施政报告发表后两个星期,香港就受到金融风暴的冲击,于是楼价开始下沉,而且跌得很快,面对极度低迷的楼市,加上许多中产阶层沦为“负资产”,中产阶级、高收入者等,反对的声音此起彼伏。那么董先生这个想法是为了让70%香港市民拥有住房,这种情况下,“八万五政策”所惠及的大众并没有站出来为董先生说话,并没有站出来发出支持的声音,“八万五”政策更成为千夫所指,要求取消“八万五”建房目标的呼声日益高涨。在这一情势下,2000年明确宣布放弃这一政策,“八万五”宣告寿终正寝。

    值得注意的是,香港八万五计划,目的是好的,要让香港70%的家庭拥有住房,这样的一个政策出台,与市场水土不服,最终反成为了董先生一大败笔。

    深圳的计划,人才房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套,也就是每年5.8万套。要理性的看到,房子并非是人人买房,不是要每个人,每个家庭都持有具有产权的房产,房子不是每个人都可以买的,在香港,它是一个奢侈品,它是无法做到人手一套的。

    而从深圳的这个政策来看,确实足够接地气,有足够的市场化的考量。那么必须要保障大量的住宅供应,贰爷多次提到:土地是房地产之母。在土地供应量,根本不能解决的情况下,房地产的供需矛盾就不可能解决。那么,房产只可能聚集在少数人手中,不可能成为大众消费品。每一个人买一套房就如同家常便饭,每一个人就可以不劳而获,轻轻松松分配房产,这是不现实的。

   我们看到深圳计划在未来17年要达到170万套的住宅供应,结合人口增长来看,深圳要达到1800万人口,也就是要增加500万人,500万人和170万套住宅。新增的人口和新增的所有的住宅供应,新增的房产够用吗?新增的500万人需要多少居住面积呢?按照2016年中国人居居住面积40.8平米来计算,城镇居民人均居住面积36.6平方,500万人需要居住面积面积高达1.8亿平米,如果按照户均90平米计算,需要200万套住宅,而计划供应170万套住房,而现有1300万人口的改善需求如何满足?

    这个可能是相关部门需要深度思考的一个问题,并不是只能考虑未来新增人口及人口净流入所带来的矛盾,而且也要考虑到过去的1300万人口的改善型需求,所以这个供需矛盾是非常很明显的。短期看还没有看到可以解决的方法,从户型来看,170万套住房供应,60%是90平米以下小户型,加上商品住宅的小户型,实际上80%都是小户型。大量的小户型和改善需求的这个矛盾会逐步凸显,同样是需要积极考虑的问题!

   最后,深圳的政策一定会被众多的城市学习,包括成都在内。这样的一个政策,它既结合了北京共有产权房,北京限竞房等政策所体现的不足,也结合了“居者有其屋”、“安得广厦千万间”等中国千百年来的传统思想,所以这个政策是在目前的情况下是可以点赞的,是可圈可点的。

   我们也要看到市场在变化,对于房产的需求及房产集中度会越来越高,在未来,房产会越来越稀缺,成为少数人所能拥有的一个权益和权利。我们既要为深圳的这个政策做出点赞,又要为自己在未来做房地产投资,要保持清醒的认识和清醒的头脑,如果你对在深圳投资,甚至在其他地方投资,一定要想到未来的需求,比如改善性住房。改善性的需求、改善性的板块,可能要成为你主力投资的方向!

   如果有购房资源,你依然要大胆的进行投资,不要所谓的瞻前顾后、高抛低吸、一劳永逸、利好占尽……这些都是不现实的。在学习深圳接地气政策的同时,更要调整好自我的思想,房产投资实战务实,调整战略方向,更好地实现家庭资产的保值增值。

                                 本文为贰爷房产投资原创,版权所有,特此声明!

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免责声明:本文仅代表作者观点,不代表房天下立场。本文系作者授权房天下房产圈发表,未经许可,不得转载。

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