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位于绕城外，郫都区中信大道旁的花样年香门第项目取得了新的预售证，这是该项目今年第二次取得预售证。
说起上一批次，可能不少购房者还记忆犹新，创下了26000多名购房者报名的“盛况”，我粗略统计了下，仅次于招商中央华城、青秀未遮山、绿地新里城和世茂城。
一个绕城外的项目为什么能吸引这么高的关注度呢？不用费脑子，当然是因为价格。
上批次该项目高层均价7000元/平方米，且是清水，不到20万的入住门槛，对于刚需而言，吸引力自然是大大的。
但是！这批次不一样了。
高层产品改卖精装了，首付门槛也因此提高了近10万元。
今天，我顶着烈日去了一趟售楼部，结果，售楼部已经关闭，交资料的地方挪到了奥特莱斯购物中心，具体如下图。
所以本次踩盘报告，我只能结合网络信息和周边踩盘了解到的内容给大家带来分析，如有遗漏或错误，欢迎补充及指正。
地理位置及周边环境
该有的都有，周边发展渐熟
花样年香门第项目位于中信大道旁，处于郫都区蜀都新城板块，板块内已开发了多个项目，大部分已经交房，居住氛围已经形成，包括中信未来城、龙光君悦华庭、天立香缇华府、龙湖弗莱明戈、海郡达蜀都一号等。
紧邻郫都区图书馆和文化馆，西南侧是郫都区体育馆，再加上将项目一划为二的摸底河、与项目仅有一个路口之隔的知识公园，以及直线距离约1.5公里的创智公园，10范围内，河流、公园、文化教育，应有仅有，居住环境算是较为优质了。
再来看看配套情况，重点说说公共交通。
不得不说，目前并不方便，仅能依靠公交车，地铁2号线犀浦站距离项目还有一帽子远，我打滴滴过来花了24块钱。
但是项目周边已经有轨道交通的规划，地铁6号线和有轨电车2号线，目前，具体站点还未能确定，从规划的线路方向来看，与项目的最短直线距离在1公里左右，未来能极大的缓解周边公共出行的便捷度。
再来说说商业和教育配套，与公共交通相比，商业和教育配套仅能说不缺，满足基本需求没问题。
综合地理位置和周边发展情况来看，我认为是适合地缘性、有自住需求的购房者关注的。
项目规划
294亩大盘 高层产品优缺亦明显
花样年香门第项目总占地294亩，规划容积率2.5，但地块并不是一个整体，而是被一条摸底河分为了北区和南区两块地。
这里插播一个重点，我在现场看到，摸底河正在进行整治，据了解，流经项目的这段将由开发商来打造成为一个滨河景观带，预计今年底就会投入使用，如果打造完成，对于项目而言，是一个极大的利好。
好了，接着说项目。
北区地块紧邻中信大道，目前已经售罄，正在销售的为南区地块。
两块宗地规划的产品相同，囊括了高层、多层和低层三种产品，规划逻辑也相同，的临河位置给了多层和低层产品，高层产品临路。
重点来看看高层。
此次推出的南区地块涵盖了7栋高层、26栋多层和低层，其中7栋高层以大围合进行布局，位于地块的东侧，此次推出的3栋高层，有两栋临路，具体看下图。
尽管从规划的逻辑来看，高层不是主角，但我认为，高层产品还是有值得圈点的地方。
1、大多高层产品都拥有不错的景观视野，
2、相较北区，交通干道给南区带来的影响可能更小。
3、南区高层产品以组团式进行布局，相较北区，高层产品可以享有更多公共资源。
但是，高层产品均是2梯5户的设计，且层高仅有2.9米，105—135平方米的三房、四房，综合各项指标来看，我认为更适合刚需和刚改型购房者关注。
产品表现
三房、四房为主，实得率高
此次推出的高层仅有105、125和134平方米三种户型，其中105平方米产品为三房双卫设计，125和134平方米产品为四房双卫设计。
105平方米产品全部朝外，134平方米产品对中庭，125平方米产品位于楼栋的两侧。
三个户型均有一定赠送的空间，9—17平方米不等，再加上公摊较小，仅有约17%，产品实得率较高。
105平方米三房双卫
没有明显的缺点，标准三房设计，值得一提的是次卫和厨房两个功能空间，功能表现相对突出。
125平方米四房双卫
功能完善，从尺度表现上，更突出主卧和客餐厅区域，其它功能空间有所减弱，例如其余三个休息空间，开间均不足3米，仅能满足功能性需求。
134平方米四房双卫
亮点就是三面采光，采光面超过了12米，采光和通风效果佳。
各个功能空间的尺度表现也相对较佳，尤其是4个休息区域，主卧做到了5.15米的开间，设计一个过道式的衣帽间也是绰绰有余的，而其余三个休息空间的开间也都在3.5米以上，舒适度和实用性兼具，可以充分满足3代人居住改善的需求。
不确定因素：精装
此次高层产品将以精装交付，根据公示的信息，成品住宅装修标准为2480元/平方米，我没看到符合交付标准的样板间，从公示的精装明细来看，均采用的是品牌产品，且公示了型号及备选品牌型号。
我大致默了一下，如果能按照此标准进行交付，也算是良心了。
购买建议
今年4月，项目推出的高层均价为7000元/平方米，清水交付，综合项目的地理位置、周边情况和配套来看，我认为性价比算是相对突出的。
但是，该批次改为精装交付，均价9600元/平方米，从首付来看，相较4月份，有了10万元的差异，对于普通购房者来说，这不是个小数目。
结合本次的价格来看，我更建议城西和郫县的地缘性购房者关注，其它区域工作或生活慎入，首先通勤成本不容忽视，此外，30万元的入住门槛，还是有选择性的。
PS:以下为该项目本次预售信息，来源为成都房协官方网站。
本次将推出697套房源，其中70套房源将用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房，376套房源将用于刚需家庭优先摇号、优先选房。
网上登记时间为2018年7月24日—7月26日（共3天）（9:00—18：00）
资格核验时间为2018年7月24日—7月27日（共4天）（9:00—18：00）
文/邱霜
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吴思竹2018-07-25 15:44:18
