日前，成都公布地铁规划，涉及9条线路10个项目，规模总计198.55km，车站126座。
轨道交通组成城市向外生长的骨骼，重要性不言而喻。成都未来轨道交通还可以怎样发展？与轨道交通配合的城市开发有哪些方向？
日本站城一体化开发闻名世界，每个去到现场的人都会赞叹其交通网络的成熟和配套的周密。锐理君结合相关资料，整理出日本站城一体化开发两大模式，与大家一并学习：
背景
城市发展、人口集聚、土地紧缺，人们对资源的考虑加深，希望在城市开发的过程中同时保证资源的化利用，因此“集中”“紧凑”成为了城市开发的关键词。落实到交通方面，就是日本代表性的公共交通指向型开发——Transit Oriented Development，即我们常说的TOD。
模式
日本的TOD有两种模式：一是以枢纽站为中心的集聚式开发，二是和轨道交通同步建设的沿线型开发。前者实现了车站周边土地的高效利用。后者能促进基础设施建设，提高沿线房产附加值。
（日本站城一体化的两种模式 来源：《站城一体开发》
1
模式A：以枢纽站为中心的集聚型开发模式
（模式A的概念图 来源：《站城一体开发》）
这种模式的选址多位于历史悠久的城市商业区，周边大部分土地都已经建设完毕，只能开辟出高度复合的土地用于枢纽站建设。
具体做法是：将多种交通功能整合于一体，比如地铁和巴士，增强枢纽站的运营能力；然后增加商业属性，在枢纽站上直接建设商场，或与周边商业连通，比如银座站就开辟了数条通往周边商场的通道；最后将大片区纳入建设考量，统一规划。
（涉谷之光：复合叠加的城市综合体，限度对接交通轨道）
涩谷之光地下2-3层对接地铁餐饮，地上2层对接轻轨站，1-5层为零售商业，为其中代表。
实际上日本枢纽站开发经历了终点站百货商店、车站大楼、地下商业街、站前再开发到站城一体化五大阶段。其中以地下街、站城一体开发仍于现代发挥较大影响：
地下街：（1960年代）
最初的地下街开发以增加地铁的乘客为目的，但是，随着周边土地开发强度的提高，站前区域拥堵明显，造成非常严重的城市问题。为了缓和交通拥堵，开始在车站广场地下进行停车场建设，后又为了维持收支平衡，开发了地下街的商业模式。
站城一体开发：（1990年代——现代）
作为目前最主流的开发方式，站城一体化开发集中在三大类型：
1、车站、基础设施、建筑物层的叠加。
把车站、广场、巴士站等设施上下组合，起到强化交通节点功能的作用。比如日本新横滨站。
2、地下车站和城市连接型。
将地下和地上相连接。通过开放式的共享空间，强化和街区的联动。比如港未来站、六本木一丁目站。
3、车站和城市一体化再生型。
不拘泥于车站地块，在整个城市的尺度上来进行城市功能的再配置。比如东京站、涉谷站。
模式A的作用
1、通过车站和配套设施的一体化建设提高空间使用率。比如集中乘客的换乘动线、共用各类设施，避免重复建设。
2、打造家和办公室之外的“第三滞留空间”，改善区域生活方式，方便居民购物。
3、提升周边地区土地价值。
4、拔高城市面貌。
5、增加商业空间，提高开发企业的效益。
实际上，日本轨道交通公司并不只是单纯运营轨道交通，他们还在房地产、商贸领域稳步发展。广泛的业务一方面有助于站城一体化开发的统一推进，另一方面也可以多渠道提高企业。日本轨道交通公司的业务包括：
1、轨道交通、巴士、出租车等交通业务
2、房地产业务
3、商贸、零售业务
4、休闲、宾馆业务
5、文化业务
通过观察相关公司的业务营收比例可以发现，商贸、零售业务收入正在超越轨道交通公司的基本业务收入。
（日本各大轨道交通公司营收组成 来源：《站城一体开发》）
2
模式B：和轨道建设同步的沿线型开发
这是一个主要应用于郊区的，将轨道交通建设和沿线城市建设一体化进行的开发模式。包括：沿线城市开发、新城开发、新线路建设等。通过“与铁道建设同步的沿线型开发”来实现轨道交通经营效率化。
（模式B的概念图 来源：《站城一体开发》）
这种开发模式产生背景在于城市生长，尤其是东京都市圈的不断扩大。具体做法包括：
首先，在铁路沿线提供高品质的住宅，并配备充足的生活服务设施，吸引居民入住，增加客流量。随着住宅用地的增加，可以实现以住宅销售为基础的房地产化。
（模式B的商业种类 来源：《站城一体开发》）
其次，吸引大学和大客流的设施入驻沿线各地，由此产生和平日以市中心为目的的上班客流相反的，以上学和购物为目的地的逆向客流。同时，在市中心的枢纽站设置商业设施、酒店、文娱设施等，吸引节假日以市中心为目的地的出行人群。
最后，通过商业设施的运营，增加。
（多摩田园都市的车站示例图、巴士圈分布图 来源：《站城一体开发》）
模式B的作用
1、同步开始轨道交通建设和郊区城市开发。在规划初期就统一设计，杜绝了两者的矛盾。有利于沿线住宅区配置。
2、提高沿线区域生活便利性。
3、通过巴士扩大开发区域，突破车站步行圈范围的局限。
4、提高沿线房地产。
目前，不论是以枢纽站为核心还是沿线开发为核心的开发模式在日本都有成熟发展。在市中心，我们可以看见以东京站为代表的忙而不乱的交通枢纽。在郊区也有各条线路四通八达，并有各种创意目的地。
成都轨道交通的发展，可以重点考虑量枢纽站与商业结合：
对乘客来说，乘客不用绕路即可完成生活物资的购买，或者度假休酣。对于开发企业来说，复合运营模式实现1+1＞2的效应，增加。对城市来说，枢纽站吸引力的提升，革新了城市面貌。统一规划又带动了城市区域发展，保证血液流动与创造。
参考书目：《站城一体开发——新一代公共交通指向型城市建设》
2018年第二季度《锐理房地产内参》获取通道已经开启！电子书获取方式↓↓↓
进入锐理数据公众号——点击下方的“锐理学堂”菜单栏——在频道板块点击“2018年锐理第二季度内参”——进入页面直接获取。
编辑 | Mola
声明 | 锐理原创作品，转载请联系后台
加群 |请关注锐理数据官方微信，后台回复“加群”
合作 | 获取土地周月报等产品，详询028—85335800—807
点击下列关键词，了解近期热点新闻
新政后市观察|西派浣花|D10天府|主城半年观察
产业地产|公寓市场|土地半年观察|新政关键词
住宅半年观察|锐理月报|主题公园|主城土拍
锐理数据2018-08-23 14:32:40
