开发公司操盘手；成都楼市实战专家；
20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；
教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。
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早在去年，贰爷就被称为“新川人”，这里饱含着大家对于贰爷关于房产理论体系的赞许，也饱含着对于成都购房投资的重要期待。我们将继续深化高新区新川板块各区位、各楼盘的投资分析。
之前诸多抱怨高新区无房可买，传言高新区、天府新区两个区的资格要共有，甚至因为误导，出现一些人病急乱投医，转户口转社保到其他区谋求购房资格，现在追悔莫及。买房投资，必须准确获悉多方准确消息，并做出准确预判，决不能简简单单以朋友圈、微信群、QQ群等社交媒体作为投资依据。
继高新区频频开出神盘后，近日中建·天府公馆这个楼盘备受关注。
天府公馆地块由园丁地产2010年以挂牌方式取得，当时园丁地产拿下的两宗地总计460.04亩，成交楼面
2017年1月18日，中建三局西部投资有限公司通过股权收购的方式，正式取得成都市高新区梓州大道房地产项目土地开发权，该地块面积342亩，建筑面积121万平方米，属于新川板块目前大楼盘。
2017年，中建三局首次进入天府。中建天府公馆是由中建三局西部投资有限公司和中建三局房地产开发有限公司联合打造的城市综合体，是中建三局在成都市场上的开山之作。
去年上半年开始，中建三局就开始施工准备，以“龟速”打造售楼部，完工之后售楼部沙盘又遮蔽数月，最近终于有了开盘的讯息。
▲实拍
项目位于成都高新区梓州大道关东二街交汇处，总占地面积342亩，建筑面积121万平方米，涵盖高端住宅、体验式商业和商务办公等多种业态，在地块北侧规划一条长达700米的商业步行街，未来将打造成为成都市高端复合型国际社区。
▲效果图
▲项目情况图片说明
一、周边配套、实踩
在建地铁6号线观东站1.3km;出小区大门，往东一条路地铁；
距离中和广场2.7km；
距离富润国际广场3.3km；
距离美嘉森·奥特莱斯3.4km；
距离摩尔新世纪（丁字街）3.6km；
距离伊藤洋华堂4.4km
地块北侧规划一条长达700米的商业步行街；
距离新怡公园1.1km；
距离会龙公园1.5km；
距离蜀郡园1.8km；
距离蓝湾森林1.8km；
距离高新区桂龙公园1.9km；
距离市政公园2.4km；
距离维也纳森林公园2.4km
新川湿地公园（规划）、新川之心中央公园（西区已建成开放、东区年底开放）1.5km;
新川之心中央公园总面积：865亩，总体绿地率：82%；西区：规划总面积：276亩；水体总面积：148亩；绿地面积：60亩；东区：规划总面积：589亩；水体总面积：34亩绿地面积：470亩
距离成都坤泰骨科医院2.2 km；
距离天府新区成都片区华阳彤济医院2.5km；
距离高新龙翔医院2.6km
▲实拍
距离金苹果爱迪幼稚园470m；
距离会龙伟才幼儿园556m；
距离成都高新区优培龙腾实验幼儿园602m；
距离启斌轩幼稚园1.7km；
距离容贝尔幼稚园1.9km；
距离四川师范大学附属育蒙蜀郡幼儿园1.9km；
距离哈佛之星美式幼稚园1.9km；
▲实拍
距离成都师范银都紫藤小学（北校区）1km；
距离金苹果锦城中学附属小学1km；
距离成都高新区行知小学1.1km；
距离成都高新世纪城南路学校―青蓉小学1.3km；
距离成都外国语学校附属小学1.8km；
距离双龙小学2.2km；
周边楼盘：西面德商·英伦联邦；南面是德商御璟天骄（在建）、龙腾苑、正成南郡（在建）、中铁城锦南汇。
位于1号地（也就是这批次开出的6#楼对面）南面的德商·御璟天骄工地进展：
▲实拍
正成·南郡位于2号地块南面
▲实拍
华润·时光里在2号地块的北面，一街之隔。
▲实拍
二、工程进度
▲实拍
从上图中可以看到这批次开出的6栋两个单元，已经完成了基础部分，和架空层部分；目前修至3F。
▲实拍
工程概况：中建天府公馆（一期）一标段总建筑面积约23万平方米，占地面积约4.7万平方米，地库面积7.33万平方米，地上建筑面积15.67万平方米。
一标段位于成都市高新区梓州大道东侧，观东二街南侧，观东三街北侧，应龙南路西侧围合处。
建设单位：成都埃德凯森置业有限公司；
勘察单位：中节能建设工程设计院有限公司；
设计单位：中国建筑西南设计研究院有限公司；
监理单位：武汉中建工程管理有限公司；
总包单位：中建三局集团有限公司；
建筑概况：总建筑面积23万平方米
1#、4#、9#、10#楼：39/-2F;
5-1#、5-2#、6-1#、6-2#楼：32F/-2F;
30#、31#楼：2F/0F;
三、这批次预推信息
预推房源：232套
户型：112平米、133平米、152平米、175平米（各58套）
楼栋：6#楼1单元和6#楼2单元
容积率：4
层高：3米
总楼高：30层
朝向：客厅都朝北
装修情况：清水
楼间距：南北160米
预计价格：12000元左右
开发商：中建三局西部投资有限公司
物业：中建三局物业管理有限公司
四：户型分析：
▲实拍
分析：坐南朝北超中庭，客厅采光不够好，但是安静。（上图）
分析：横厅设计，客厅大气；坐南朝北超中庭，客厅采光不够好；133平米做为三房，如果是四房接受度会高
分析：横厅7.2米+1.9米大阳台，阳台14平米是亮点；卧室通透，舒适度较高。但是客厅和两个卧室北向采光不够好。（上图）
分析：15平米大阳台，横厅，整体布局合理。175可以做出四房三卫，2卫略显功能性不够强大。（上图）。
户型详解：纯板式结构，南北通透，大阳台，客厅、主卧全朝中庭花园，超大楼间距（南北160m）、虽然全朝中庭，但是朝北，不进阳光、152东边套为的户型。缺憾在于客厅主卧等主要功能区北向。
价格预估：如果12000±元左右的清水房价格，那就是非常有竞争力的产品，无论投资还是自住都值得参与摇号；
如果纠结北大资源紫境府和天府公馆，那么就要看购买目的，如果自住追求高品质，要坚定剑指北大资源紫境府（后续文章解读），如果预算低，那么天府公馆是全成都好板块里的好楼盘。
五：土地数据分析。
▲新川板块近两年住宅用地土拍数据（来源：贰爷房产投资）
到底有多少已拍土地被雪藏？
从上面贰爷团队数据可以看出，2017年和2018年度至今的住宅或者住兼商地块供应情况，已剔除人才公寓和西藏银行完全自持的地块。住宅用地560亩，其中可建面积为80万方，扣除商业部分和无偿移交的供应量，后续可建商品住宅面积为63万方。如果按每套120平米计算，可供应住宅5200套住宅。这将是在未来3年内上市的数量，如果按三年计算，每年只有1700套的供应量。
而新川板块已经成为高新南区新商品住宅的主力，除此之外，大源西还需要一年左右的时间来完成基础建设，具备五通一平。供应量主要都依赖新川板块。
最近两年，高新区土地供应的主力只能是新川板块，土地是房地产之母，土地带动楼市，新川板块也将随着土地热度增加，开发热火朝天，而整个板块必然会蓬勃发展。
本文为贰爷房产投资原创，版权所有
贰爷房产投资2018-08-23 21:38:56
