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谁是成都楼市板块的“杨超越”?

吴思竹 2018-09-05 11:33:15

政策解读 | 市场预判 | 买房观点| 楼盘点评

本文约2700字,阅读需要4分半钟

去年7月,我连续写了三篇关于城市潜力板块的文章,分别是新川板块《成都三大潜力板块(上)》;三圣乡板块《成都三大潜力板块(中)》和武侯新城板块《无城市格局,不足以谈板块潜力》。

然而江山代有人才出,各领风骚数百年。

随着成都经济的快速发展和城市化进程的不断演进,每一年,又会有新的城市板块不断崛起,成为新的潜力板块。同时也会有一些成熟的板块走向衰落,从而形成新陈代谢,价值更迭。

掌握每一个板块的生命周期,是成熟购房者的必修课。

今天,我说说怡心湖板块。

它位于双流区与天府新区交界处,东侧为剑南大道,西侧为物联大道-华府大道,北侧为牧华路,南侧为青栏路,总规划面积8.4平方公里,在地图上像一个阿拉伯数字“7”。

我看过无数城市板块的诞生和崛起,跌宕起伏的居多,一蹴而就的偏少。而怡心湖板块,我认为属于后者,就像城市板块中的“杨超越”一般,遇神杀神,遇佛杀佛,所有的好运气它都占齐了。

01 天府新区的大腿,够粗

城市的宿命,是国家战略。

如果说深圳能够从小渔村成长为经济发达的一线城市,是国家意志的结果。那么城市板块的宿命,就是城市战略。

如果没有城市向南,没有天府新区爆红,恐怕也就没有怡心湖板块。

众所周知,怡心湖板块隶属双流区,与天府新区仅隔一条剑南大道。

按照成都大多数行政交界处的宿命来看,80%以上是“灯下黑”的黯淡结局。毕竟“两不管”和“三不管”地带,谁都没有主动发展,为他人作嫁的意愿。

但是双流区很聪明。

天府新区可是新区,它代表的是城市未来的发展方向,提出的口号是“再造一个产业成都”,其资源配置,来自国家、省、市三级的支持,其发展速度和强度,在整个西南都是首屈一指的。

这样的东风不借,这样的大腿不抱?天理不容吧!

所以,双流将怡心湖板块主动融入天府新区,借势发展,本身就是一种战略成功。不信,大家可以去怡心湖周围转一圈,这里只有天府怡心湖,没有双流怡心湖。

02 房地产的周期,正好

2014年10月,天府新区作为新区获批;2015年双流就开始了怡心湖板块的设计规划筹备;2016年通过规委会,方案正式出台。你看,时间正好与这一轮房价的上涨周期吻合。

这就是历史的机遇。

短短一两年时间,与怡心湖板块只隔一条牧华路的华府板块,房价翻了三倍,地价则翻了五倍。这天上掉下来的馅饼,就好像你的老板突然给你工资涨5倍,你的吃穿用度一瞬间就会大变样。而这样的机遇,相当于做实了怡心湖板块的价值,毕竟大家愿意真金白银买你的房子,买你的地。而有了较好的土地出让条件,就有了钱,那么后续的基础设施打造、产业入驻的反哺等需要花钱的地方,那就从容多了,这就叫良性循环。

03 怡心湖板块自身,够硬

占据了天时、地利,但打铁还需自身硬。

这一点上,怡心湖板块也没有让人失望。

首先,是城市定位。

在双流区的规划中,提出了“一港三心四组团”的城市规划格局,“怡心湖”就属于这“三心”之一,重点打造集城市商务区、居住、休闲于一体的高端城市新区。而站在更大的城市格局来看,怡心湖板块是整个城南5号线上,的一个产业带。这对以居住为主的5号线来说,是一个有益的补充。人们不再需要从天府大道西侧跨到东侧去上班,就凭这一点,我相信也会吸引很多企业入驻怡心湖。

其次,是板块规划。

怡心湖板块是由著名的城市规划公司“阿特金斯”历时半年设计完成。板块的核心,当然就是拥有500亩水面的大型人工湖,是成都东湖的2.7倍。此外,还规划有5公里长的生态绿谷、怡心湖公园、大尺度瀑布以及叠水景观等,总之生态环境不错,深谙绿水青山就是金山银山的道理。

而8.4平方公里的规划面积,7.9万常住人口,并不贪大,也不求多,给了它合理的边界,而我一直强调有边界的板块才有价值,也让这样的体量可以匹配更好的城市资源。

在空间布局规划上划分了4个板块,分别是活力运动生活区(A区)、湖滨中心商务区(B区)、学研创综合产业区(C区)、生态办公区(D区)。充分实现了产城湖一体的有机融合。

第三,是产业规划。

怡心湖板块构建了“5+4+N”产业服务体系,包含科技研发、商务服务、金融服务+专业服务、制造服务电子商务+完善的生活服务,其中N项完善的生活服务则包括教育、医疗、餐饮、购物、娱乐、文化、休闲、度假、健身、体育、居住等元素。教育资源上,或将规划幼儿园10所、小学4所、初中3所、高中2所。

04 开发商参与阵营,豪华

我们常说一句话,政府搭台,企业唱戏。

在板块的发展上,更是如此。例如攀成钢,如果没有仁恒、吉宝、新鸿基、合景泰富、伊泰、绿地等知名开发商扎堆,攀成钢也不会有今天的城市地位。

而怡心湖板块的开发商参与阵营,也可以说是全明星阵容了。

的赢家当然是万科,700亿打造“万科梦想城”,万科也是成都怡心湖建设发展有限公司的股东之一,所以我们可以这样理解:怡心湖是万科和双流共同打造的。而万科作为中国房地产开发企业三甲和龙头,我们完全有理由对怡心湖板块平添几份信心。

而另一位“明星”则是在成都以高端物业见长,口碑极佳的蔚蓝卡地亚,他们斥资80亿元,拿下怡心湖B区滨湖位置1425亩地,打造“怡心湖现代城”,形成集文化艺术、休闲商业、酒店为一体的高端都市商务中心。

而在天府怡心湖的周边,中铁建·西派国樾率先提出了房地产概念上的“怡心湖板块”,得到了众多开发商的响应。中铁建·西派国樾、中海·云麓世家、绿城·诚园,三大巨头的豪华阵容,进一步发酵了怡心湖的影响力,而这一概念也得到了市场的认同。

现在,你随便去问几个购房者,西派国樾在哪里?

十个人里有九个会告诉你,在怡心湖。

这就是企业齐心,合力打造板块的结果,这也是怡心湖的运气,不服都不行。  

05 最后说说缺点

我个人认为,怡心湖板块已经具备了潜力板块的所有特质,崛起只是时间问题。

这个观点,我在此前的一些媒体对我的采访中,也表达过。

但是,也有一些小小的担忧,说出来供大家参考。

1、区县级的产城区,能量到底能有多大?

如果怡心湖的产业能够高大上,人口结构就能高大上,居住品质自然也高大上。

但是如何让高大上的产业落地,是一个比较困难的事情。远的不说,新川板块也是类似的产城一体规划,也有新川之心公园,甚至还隶属于高新区这个最有钱的主,但依然没有太实质性的呈现。此外,怡心湖离天府新区太近,竞争在所难免,甚至无异于虎口夺食,所以产业的落地是一个难题。更多借助万科等企业的力量,或许是一个办法。

2、房价已高,对普通购房者来说有压力。

从房地产的角度讲,怡心湖的产业其实不重要,就像新川一样,不妨碍买房。但缺点也是明显的,就是越来越高的建仓成本。一方面是地价因素,二方面也是产品因素。对于改善以上购房者来说,相对还好,而对普通刚需购房者,可能就不那么容易够的着了。个人认为,在当前的限价环境下,怡心湖板块高层房价的合理范围,应该在1.5-2万之间(含3000以上装修标准),仅供参考。

文/吴思竹

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