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九龙仓丨绿城丨中海丨大怡心湖项目啥样了?

贰爷房产投资 2018-08-31 04:03:40

开发公司操盘手;成都楼市实战专家;

20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套;

教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。

【本文约3000字,预计阅读时间 3】

中海早早进入大怡心湖板块,从中信城、中海右岸、到中海云麓世家,可以说是这里的大地主;中铁建早早就把定位高端的国樾放在此,并且有可能最近开盘创造新的高价;绿城进入成都住宅块地和城投(中房)合作,绿城的粉丝们望穿秋水,期待代表江浙沪精髓的绿城产品尽快落地成都。

【九龙仓时代上城】九龙仓时代上城位于牧华路与剑南大道交汇处,开发商是港企九龙仓集团。项目总共14栋住宅及临街底商构成,均为23-32层的高层住宅。现主推2期1批次房源。社区采用围合式组团布局,占地面积约112亩,总建筑面积约30万平米。

△售楼部实拍

△效果图

一、区位、板块规划分析

九龙仓时代上城位于大怡心湖板块,临近五环路,南面跨过五环路就是怡心湖。这个板块因为地块平整,配套比较完善,且后续有大量土地储备,后续发展潜力巨大,以来都2017年土拍亮眼,各大开发商云集,并纷纷参与土拍,而此板块房价已经由8年前的4000元/平,逐步上涨到10000元以上,绿城、中海、德商、九龙仓、保利等大开发商入驻,使得片区发展热火朝天。

九龙仓时代上城所在区域:双流,11区购房指标。

位于牧华大道和顺兴路交汇处。

二、周边配套、实踩

从地图和现场踩盘来看,周边的已有的配套包括:

△实拍

  • 地铁:距离修建中的地铁5号线南湖立交站直线距离为800米;(预计明年年底通车)步行5至10;

剑南大道全程无红绿灯设置;

剑南大道后期规划有从华阳至神仙树的BRT快速公交车;

剑南大道两端都设有地铁口;

距离地铁1号线海昌路和广福站4.5km;

  • 医院:距离华府医院2.7km;

距离武警警官学院医院2.9km;

距离四川石油管理局总医院3km;

距离成都市天府新区人民医院3.8km;

距离双流县第二医院3.8km

△实拍

  • 幼儿园:距离叶语幼儿园416m;

距离协和幼儿园970m;

距离广亚幼儿园1.9km;

距离华阳镇清河幼儿园1.7km;

距离成都市天府新区幼儿园2.4km

  • 小学:距离双流区协和实验小学1.3km;

距离华阳镇中心小学清河完小1.5km;

距离成都龙江路小学(天府校区)1.6km;

距离天府三小1.6km;

距离成都市天府新区华阳小学(南区)2.2km;

距离石笋街小学(天府校区)2.5km;

距离双流区公兴小学3.2km;

距离成都市天府新区华阳小学3.4km。

商场:距离项目800米左右的距离后期会呈现出10万平米的中信商业配套,里面有河马生鲜超市、电影院、商场等一系列配套。

距离福买得购物中心2.8km;

距离摩尔新世纪(丁字街)3.5km;

距离商业广场二期4.2km

△实拍

九龙仓时代上城二期工地的十字路口,有临时菜市和规划的学校用地。

  • 公园:距离南湖湿地公园2.7km;

距离龙港公园4.7km

距离怡心湖公园直线距离100m;与怡心湖只有一街之隔,牧华路对面即是怡心湖,可以优享湖居带来的美好惬意的生活。同时怡心湖不是一个单纯的湖景,整个占地8.4平方公里,另外还规划了7个公园及一条贯穿整个怡心湖的银杏大道;

从上图可以看出整个怡心湖是一个产业湖,湖区内规划甲级办公楼、五星酒店、商业街。

三、大开发商,百花齐放

二手房:德商华府天骄、保利叶语、南湖逸家、万锦城、中海右岸;

新盘:西派国樾、绿城项目、金地项目、中海云麓世家等。

德商华府天骄位于九龙仓时代上城一期西面;

中海云麓世家

△实拍

中海云麓世家:

由9栋高层和叠拼别墅组成,主打改善需求、低总价圆别墅梦。

中海今年的全新的高端项目,整个项目占地152亩,位于华府大道和万顺路交汇处,在中海右岸附近。紧临天府新区,天府新区非直管区,11区户口或者社保都可以够买,紧挨怡心湖,怡心湖配套完善,步行10可到地铁5号线二江寺,110-140精装平层,155-165清水别墅,送来下三四百平米,9月会对外开放售楼部。后期预计推出200套房源。目前工地施工进度处于前期基础阶段,后续我们会一直关注。

目前基坑完毕,工程进度:±0、2F;

预计价格:如果2018年底前销售;

绿城项目进度:

2017年11月14日,绿城项目175亩,楼面价10900元。

从目前来看,部分商业房已修建至3楼。

从绿城的图纸来看,依然设计是亮点,横厅、南北通透将是绿城大怡心湖项目的标配,居住舒适度高,把挑剔的江浙沪要求,真正运用到成都的产品之中。

2018年可以亮相,但是开盘的可能性并不大。

四、九龙仓时代上城工程进度

上图)实拍

具体工程施工进度:地下室和地下停车场初步完成;三栋住宅楼已经达到4F高度。从施工状态来看,开发商如果捂盘,那么开盘时间完全可以拖到2019年。

五、九龙仓时代上城工程概况

九龙仓时代上城建筑面积为62657.43㎡;

结构形式为框架结构;

建筑层数:2-32层;

工程地点:成都市双流区公兴街道牧华路三段1111号

建设单位:龙嘉房地产开发(成都)有限公司;

设计单位:成都基准方中建筑设计有限公司;

监理单位:四川三信建设咨询有限公司;

施工单位:中天建设集体有限公司西南公司;

六、这批次预推楼盘信息

十字形建筑,三面采光

楼盘占地112亩,一共1968户,车位2440个,车位比在1:13,最短楼间距80米左右,整个绿化面积3万平。根据实地踩盘可以看出整个项目在一个坡地之上。

周边缓坡,是轻微不利因素:

(上图)实拍

这批次开出房源:338套

容积率:3

梯户:两梯四户

层高:3m

楼层:1#楼32F、2#楼23F、3#楼31F

建筑密度:18.96%

开盘时间:售楼部预计9月中旬拿预售

价格:预计12000左右

装修情况:清水

物业费:2.15元/月/平米

采光:三面采光

七、本次预推户型图及户型分析

分析:格局方正、三面采光、享受7.2米大阳台。(上图)

分析:大横厅方正开阔、深景观阳台阔尺宽居、主卧带独立衣帽间、半开放式厨房。(上图)

分析:四房设计、传统竖厅、客厅+主卧+次卧朝南。(上图)

分析:7.2米横厅,扁平户型,通透、客餐厅+2主卧+次卧朝南。(上图)

楼王选择:2#的128户型,横厅设计,南北通透,采光面大,舒适度非常高。

八、九龙仓时代上城二期综合分析

首开价格:2014年/5600元;

2016年底:9500元;

2017年:12500元;

▲小区内部实拍(中庭环境)

▲小区内部实拍(小区环境)

一期整体来看,所处位置好,容积率低,户型不错,但园林景观设计、小区环境一般;目前预计这批次推出均为清水房,后期不会出现装修维权这种情况,这于目前而言,也是大多数购房者所希望的。预计开出价格为12000左右,1期目前7月二手房价在17000左右。

▲数据来自链家

▲(上图为九龙仓时代上城与中铁骑士府邸对比)

九、怡心湖停工了吗?

怡心湖工地确实停工。

怡心湖片区位于“新双流”的东侧,属空港高新技术产业功能区的公兴南组团。本次施工的b区域(图片紫色区域)为花园商务核心区,边界北侧以牧华路,西侧以迎宾大道,南侧以天保大道,东侧以剑南大道为界。怡心湖片区市政道路一期工程ppp项目包含区域内12条市政道路的道路、综合管廊、交通、人行下穿通道、桥梁、箱涵、排水、电气、景观等工程的施工,其中有两座桥梁(天保大道桥和环湖路桥,均为28m+40m+28m三跨现浇连续箱梁)、三座人行下穿通道(环湖路与b14道路、b17道路、b19道路交口)、三座箱涵(大湖堰穿道路b9、道路b10、道路b13)、污水干管迁改总长1801.4米,综合管廊总长1857米,道路总长8.19公里,总投资4.18亿元

▲怡心湖项目工地水淹(现状)

怡心湖工地停工了?

怡心湖项目目前主要进行基础建设,包括:桥梁、道路、管廊、水电气配套等基础设施,都必须在蓄水前完成。四川地区,传统工地施工,从5月就进入雨季,今年成都5--8月降雨时间长降雨量大,造成部分城区积水,而怡心湖这种“泥巴”工地,受影响会更大,无法大规模开展施工,凑合开工必将带来大量工人"窝工“的现象,这是很不经济的。而根据相关情况,需要等到11月甚至年底才会才能大规模复工。

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