楼市“逆周期”投资摸底考:金牛区为何是投资企业眼中的“三好生”?

进入9月，开发企业的“逆周期投资”市场研判动作也正式进入“开学季”，刚刚从“三四线”城市收回快速扩张动作的开发商们，也需要找到市场“逆周期”中的“三好生”——“成绩单”要好，“素质课”要好，“志愿书”更要好，以此确保投资拿地动作踩准了节奏，选准了目标。

地产开发企业寻找的投资目标区域，究竟怎样才算得上“三好”？金牛区又为何会成为投资企业眼中的“三好生”？

成绩单

宏观经济指标、常住人口、基建配套、产业落地指标、市场容量和竞争压力，这几乎囊括了开发商在对一个城市区域做是否进入的价值研判时最重要的指标，在这些方面，金牛区交出的成绩单，非常具有说服力。

1、宏观经济指标方面：2017年金牛区GDP首次突破1000亿元，同比保持了7.7%的增速，固投总额488亿元，同比增速更达到了14%。此外，截至2017年底，金牛区第三产业占比达到近80%的比重，现代商务商贸业发展大区的地位在成都异常稳固。

△金牛区2017年主要宏观经济发展指标

2、常住人口方面：2017年底，金牛区常住人口为121万人，是成都传统五城区中人口的区域。更应该注意到的是人口结构的一些显著变化。自2017年开始，金牛区全面落实“成都人才新政12条”和“金牛区鼓励高层次人才创新创业的若干政策”，大力招揽人才。全年金牛区新增创新型企业2100家，高新技术企业18家，本科以上人才落户近8000人。仅环交大菁蓉创业谷2017年入孵初创企业就已超300家，而全年超2000家新增创新型企业为区域吸引的就业人群量级则在3-5万左右，这也意味着未来几年金牛区的常住人口数量还将有较大幅度的增长。

3、基建配套方面：金牛是成都五城区中轨道交通线路运营里程最长、开通站点的城区，也是五城区最能体现“轨道交通引领城市发展”的区域。当前，金牛区规划轨道交通线路达17条，到2020年投入运营的线路将达到7条。17条轨道交通线路密织，在金牛区留下了104个轨道交通站点，这意味着，金牛区的绝大部分楼盘，都将随着轨道交通建设的一步步兑现而成为真正的地铁盘，而尚待出让的土地，则先天带有“地铁物业”的价值光环。

依托区域内丰富的轨道资源及站点周边较多的可利用土地，金牛区率先提出TOD开发模式，实施站点周边、地上与地下统一规划、综合开发，将逐步形成5个TOD核心圈，9个TOD重要节点和N个TOD一般站点的TOD交通枢纽体系。目前正在建设中的龙湖人北TOD项目，就处于5个TOD核心圈之一的火车北站区域。这个TOD项目的建设将起到“缝合城市”的重大作用，利用轨道交通上盖贯通人民北路这条城市中轴，打破南北空间的长期阻隔，促进成都“中优”“北改”区域联动发展。

△金牛区在轨道交通方面具备非常明显的优势

据了解，在今年三四季度，金牛区将陆续推出约300亩建设用地，其中茶花片区商住地块、凤凰山韦家碾102亩大体量纯住宅地块等重点土地，即位于已开通运营的地铁线路站点旁，可充分分享金牛区轨道交通和TOD开发模式带来的城市红利，尤其值得开发商关注。

茶花片区B地块商兼住地块位于金牛大道与中环路一品天下大街交汇处，距茶店子地铁站500米，处于环交大智慧城-环交大智慧商务区核心位置。该产业功能区依托中环商路及西南交大、中电10所、中电29所等高水平科研院所，片区将打造军民融合、产城一体的智慧商务高地和宜居宜业宜人的智慧社区。产业资源整合、高端人才聚集、产城一体，是这宗商兼住重点地块的关键词。

凤凰山韦家碾102亩纯住宅地块位于北三环路内侧，临近韦家碾地铁口，为北部新城产业生态圈配套居住用地。地块通过地铁北接北新板块科创新谷、文创产业走廊、高新技术产业园区，西接环交大以电子商务、现代商贸集群为产业主导的五块石智慧商贸区。依托地铁1号线和三环路，地块所在区域将有效聚集环交大智慧城和北部新城两大城区庞大的产业人口，分享金牛区高端产业发展的红利。

4、产业落地指标方面：2017年金牛区新引进重大项目31个，新签约引进重大项目数、

新签约引进重大项目落地率均居全市。截至今年6月，金牛区新签约引进重大项目24个，实际到位内资192.6亿元，利用外资实际到位4.7亿元。产业招引方面的成果，对投资企业而言是最无可辩驳的城市发展价值的实证，更让房地产开发企业看到了未来区域内产业人群对住宅、商业空间的庞大需求。

5、市场容量和竞争力方面：金牛区的房地产市场可以用有房、有地、有价来概括。2017年金牛区上市土地578亩，2018年金牛区可售房源将居五城区前列；金牛区可利用土地超3万亩，是五城区土地资源最富集的区域，光是轨道交通沿线的土地就多达202宗，总量1.4万亩；金牛区土地和住宅价格在传统主城区中一直属于被低估区域，龙湖西宸天街、华润龙湾御府、龙湖上城城市TOD综合体等项目在2017-2018年相继入市，其市场表现更让投资者看到了金牛区居住产品价格上存在的巨大溢价空间。

素质课

城市有什么样的资源，将发展成什么样子，关系着项目投资实施后的命运。随着2017年金牛区“两轴两廊、一核三城”的城市发展规划编制完成，规划这只大手，给金牛区城市发展打下的底子，已经初现端倪。

人民北路城市发展功能轴和金牛大道天府文化景观轴为整个金牛区的城市发展格局拉开了骨架；金牛活力绿廊和锦江生态绿廊则将有效提升城市品质；人北中央商务区重点引入和打造现代商贸、现代金融、商务服务等新兴业态，进一步发挥金牛区在现代商务商贸业上的发展优势，并以人北中央商务区TOD枢纽型商务商业中心形成引领和辐射效应；环交大智慧城、国宾高科新城、北部新城则发力知识经济、现代高科技产业，推动金牛区在产业发展方面向新经济领域实现转型，全面提升发展质量。

△金牛区已规划形成“两轴两廊、一核三城”的城市空间发展格局

产业是支撑区域发展的骨骼，产业的特色决定了城市更开阔的前景。未来金牛区将着力构建“1+3”都市型现代产业体系。其中的“1”指的是以总部经济为龙头，带动产业聚集和产业生态圈的形成，“3”则是指现代商贸商务、科技服务、都市文旅三大主导产业。

在现代商贸商务业方面，金牛区将聚焦北部新城商贸商务集聚区、人北商业商务集聚区、环交大智慧商务集聚区三大产业功能区，实现金牛区从传统商贸商务大区向现代商贸商务强区的发展转型。

在科技服务业方面，金牛区将主要在轨道交通产业、电子信息产业、医药健康产业等根基深厚、比较优势明显、科研实力雄厚的产业方向上发力。

在都市文旅产业方面，金牛区将积极培育创意设计等新业态新模式，形成一批独具金牛特色和金牛元素的旅游品牌，将都市文旅产业培育成为金牛区经济发展的重要增长点。

志愿书

从金牛区的产业体系构建上，不难发现其依托于轨道交通、地理信息、电子信息、医药健康产业等具有核心竞争力的产业形态，推动区域产业地理重构，实现产业结构转型发展的宏愿。

这样的宏愿将把金牛区的未来带向何方？无疑，金牛区瞄准的并不仅仅是成都市范围内的一个产业发展大区、强区，而是要将金牛区发展成为中国中西部综合实力的领先城区，以此增强区域经济发展的辐射能力，提高产业、资源、人才相金牛区聚集的吸附能力，使金牛区“科贸金牛，文化北城”的这张城市名片更加亮眼。

一座城市怀揣着什么样的发展“志愿”，便会吸引什么样量级的投资者。金牛区这一轮的城市空间发展格局和产业体系构建，自2015年就已经拉开帷幕，期间除落地中铁轨道交通产业园、西部地理信息产业园这样在同类型产业领域具备领军意义的产业园区外，还同步推进了多个重大城市功能配套项目的建设实施，金牛区承担不同发展使命的产业功能区也逐渐清晰，而这也正是过去的两年中，万科、保利、龙湖、碧桂园、首开、中南建设、华侨城等等国内一线房地产品牌开发企业纷纷进驻金牛区或加码在金牛区的投资的原因所在。

在“逆周期”投资思维再度成为房地产开发企业选择投资目的地的市场周期中，金牛区通过过去几年发展探索而交出的“成绩单”、“素质课”、“志愿书”的“三好答卷”，必然将受到更多独具投资眼光的企业的垂注。

往期精彩阅读推荐

报告分享| 战区降维，高地价下的产品设计新思路

今天三宗地拍卖结果你已经知道了，但更该知道的是这些……

这次不捆绑车位了？断货已久的攀成钢500套精装改善住宅或于11月摇号

9月新盘预告：20楼盘超9000套房源将入市，可以慢慢慢慢挑了

主城区土地供应收紧 是否还有价值洼地？

眉山这两宗“肥地” 延期20天后又在今日终止拍卖

战区降维之后，产品升维成品牌房企的另一场狭路相逢

下沉的产品线奏效了吗？不同区域客户的产品价值敏感点到底在哪

高价地入市临界期，哪些产品创新真正抓住了客户痛点？

马上要拍卖的这十宗人才公寓供地 透露了天府奥体城进展

流！流！流！你们的底价，真是太难猜了

天府新区的网红“湖” ，到底给了城市怎样的兴奋点？