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金九银十,开发商为何“凶猛”推盘?

吴思竹 2018-09-14 10:14:18

政策解读 | 市场预判 | 买房观点| 楼盘点评

本文约2600字,阅读需要3分半钟

本周,截止这篇发稿前,成都已经连发了23张预售证,其中不乏多个高性价比楼盘,让广大购房者直呼“幸福来的太快就像龙卷风”。而根据官方的数据,9月将整体供应3.1万套房源,其中主城区1.5万套,郊区1.6万套。

我们抛开三圈层的郊区不说,仅就主城区1.5万套来看,已经比一般的正常月份增长了50%-100%的供应量。按一个楼盘平均500套来算,意味着至少有30个楼盘面市。

不仅如此,从我们自身掌握的预售情况看,10月的供应数量和质量,与9月相比也将不遑多让。这标志着成都“金九银十”供应潮的到来,也与我之前的预判一致。

详情请链接至吴思竹7月9日发布的《成都公寓降价潮,或已打响第一枪》

那么,开发商为何要在九、十月份“凶猛”推盘呢?是对后市预期不好,降价甩卖跑路了吗?

上图这位读者的想法,应该代表了不少购房者的心声。

今天这篇文章,我会重点回答购房者比较关心的三个问题:

1、金九银十,开发商为何急着出货?

2、金九银十,开发商为何愿出好货?

3、楼盘太多,购房者如何摇号买房?

01

金九银十,开发商为何急着出货?

首先,我们不排除5.15新政之后,市场的预期发生了变化,开发商对后市的判断逐渐趋于冷静和理性,开始接受调控和限价的事实。

其次,年底一般会有工程款等方面的重大支出,对开发商的资金和回款要求比较高。

但这些都不是最主要的原因。

相信大家可以发现,最近积极拿证推货的,大多数是央企、国企、上市房企等有规模、较正规的开发商,如中国铁建、华润、中海、保利、招商等,基本都是多项目同时开盘,出货意图明显。

这些大佬根本不缺钱,所以他们出货的最主要原因是——KPI考核

作为央企国企,他们会有集团公司下达的销售考核指标,一个区域公司要完成多少亿?每个城市公司要完成多少亿?每个项目要分配多少亿?

总之,就好像任务摊派一样,完成了的奖励,没完成的处罚,年底能拿到多少薪水或奖金,全部在此一举。

而这个KPI的考核,又会分为签约金额考核和回款金额考核,签约金额,就是合同签下来的就算数;回款金额,就是要银行把贷款放下来的才算数。

所以大家就可以理解为什么开发商会在“金九银十”凶猛出货了。

9、10月卖房,可以完成签约任务,但银行放贷款可能会有1-2个月的周期,所以,如果11月、12月再来卖房,恐怕就不能完成年度回款任务了。

△图片来源于网络

02

金九银十,开发商为何愿出好货?

不知道老读者们是否有印象?我在今年的6月14日,写过一篇《像刺客一样去买房》,对“金九银十”就有一个提前的预判。

里面提到了一句“一些核心区域的优质楼盘,或将在这个阶段集中亮相。而将‘好货’放到年底来推,也不会承担‘卖早了,卖贱了’的营销风险”。

现在看来,似乎又是一次精准的判断。

9-10月,我们已经知道将要开盘的,包括华润·润府、华润·金悦湾、华润·云庭、人居·花照云庭、中铁建·西派城、中铁建·西派国樾、青秀未遮山、中海·云麓世家、中海·锦江城、招商·大魔方、北大资源·颐和翡翠华府、麓湖等等,哪一个不让人“垂涎欲滴”啊?

而开发商为什么愿意把这些“私藏”的“好货”拿出来分享?说到底,还不是憋的没办法了嘛。

第一,我前面说了,要完成任务,这个是铁板钉钉的事情;

第二,光靠公寓、商业、远郊楼盘,在当前的市场环境下,显然不可能完成任务,这时候就不得不把捏在手里的核心区域的住宅产品拿出来,供应市场;

第三,而在年底供应优质住宅,不会承担营销失误的责任。这一点大家千万别小看。

在国企央企体系内,如果过早的销售优质资产导致该卖的价格没卖足,可是有造成国有资产流失之嫌哦。所以,放在年底来卖,是最安全、最保险、也是最合理的营销策略。

03

楼盘太多,购房者如何摇号买房?

那么以上两点,跟购房者有什么关系呢?

第一、如果金九银十不买房,那2018年也就基本结束了。

我说了,开发商为了抢回款,会在9-10月强推,11月也可能会抢最后的临门一脚。但再往后,基本就没有任何推盘动力了。到了12月,开发商该休年假的休年假,该各种聚会的各种聚会。部分开发商会在新年1月抢一波返乡潮,然后就要等来年的金三银四了。

所以,9-10月,是近期购房者入手的最好时机,错过,就等明年3、4月吧。

第二、如果金九银十不买房,那么这一轮好货也就无缘了。

等年度kpi一截止,明年又是新的kpi,到时候可能又要重新按照“好货留到最后推”的逻辑,再刚一年。我相信对于大多数普通购房者来说,是没有这个胆气的。所以,别纠结,该上就上了。

当然,很多购房者可能会说,不是我不想买啊,而是我买不了啊。这些好楼盘,抢的人一定多,中签率一定低,摇号N连跪,膝盖都不是自己的了。

△图片来源于网络

这里我说一些小原则,看能否帮助大家提高中签率。

1、9-10月,至少保证摇号2个楼盘。

按照一个楼盘锁定期1个月左右的时间推算,金九银十我们有机会可以摇2次,这将最大限度提高我们的中签率。

2、除非你是棚改户,或者是“非某楼盘不买”的刚需,否则不建议去排一些性价比极高,但套数极少的楼盘。

例如最近北大资源颐和翡翠华府的别墅项目,确实性价比太高了,但只有那么几十套啊,棚改和刚需可以试试,普通购房者就自己掂量掂量了。

3、合理运用报名撤销的时间。

如果某个楼盘帮你锁定了大量的竞争对手,那么剩下的楼盘,必定会中签率高很多。此前我预判人居盛和林语和长冶南阳御龙府就是这样的思路,最后长冶的中签率比人居可是高了N倍。

所以如果一旦发现某个楼盘有大量购房者报名,中签率已经非常渺茫,那么尽快在有效期内撤销自己的报名,也不失为以退为进的好办法。

4、合理使用错位竞争。

大家应该都知道田忌赛马的故事,这个棚改就是上等马,刚需就是中等马,普通就是下等马;而中签率,也往往是豪宅中签率最高,改善中签率居中,刚需盘中签低最低。

那么毫无疑问,棚改作为上等马,可以通吃;刚需作为中等马,如果去摇豪宅和改善盘,是胜算比较大的,所以预算充足的刚需,是有错位竞争机会的;而普通购房者,摇性价比极高的楼盘,几率非常小,基本就是当分母的命,所以也不妨多关注一些性价比稍微低一些,但品质比较好的楼盘。

5、当然了,人算不如天算,天算不如不算。我最大的建议,还是大家根据自身的需求去买房,而不要过多的去考虑谁的性价比高,就一定要去摇谁。

买房子,都是为了满足人的某些需求,例如工作生活的半径、小孩读书、家庭成员的空间需求等等,这些,应该排在所谓的“性价比”之前。适合自己的,才是最好的。

最后,祝广大购房者好好享受金九银十的买房盛宴。

坦白说,我挺羡慕你们的,毕竟我连房票都没有啊。

文/吴思竹

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