9月19日，雅安川达房地产开发有限公司竞得雅安雨城区大兴片区58.72亩土地，该地块容积率不小于1.0且不大于2.2，为城镇居住用地（兼容商业不超过计容建筑面积10%），其起拍楼面价为2781元/㎡，成交楼面价为3183元/㎡，溢价率14%。
相较于早几个月前川内不少三四线城市土拍的火爆，这个溢价率已经算是很温柔的了。算上新获取的这个项目，领地已经在雅安布局了四个项目，很明显，领地笃定地认为“雅安是机会”。
其实这正是睿合泰机构自8月底开始一直在跟行业内强调的“逆周期”操作逻辑。在当下三四线城市土地频频流拍的情况下，雅安土地仍能溢价成交，不少开发商会问，为什么？我们在这里给大家重温一下8月份的一场公开课上，睿合泰机构解决方案总经理王珏分享过的一个市场研究报告中的一些关键数据。
事实上，那时我们就已经建议大家重点关注雅安了，只是在当时大家集体“回撤”的情况下，可能没太引起大家的重视。
先说开发商最为敏感的开发利润空间，也就是地价房价差。我们的市调数据显示，雅安市是川内住宅成交均价与土地楼面均价差值空间的城市，高达7662元/㎡，领地、金科在雅安的项目其实早已尝到了高价值溢价空间的甜头。
为何雅安的房价地价差会有那么大？2018年前7个月的土地供销数据其实已经揭示了重要的原因：
随着成都限购限价政策的持续，开发商自2017年开始就陆续将目光瞄准了成都周边的大部分三四线城市，而这些城市似乎也感受到了前所未有的“春天”气息，2018年土地放量嗖嗖嗖就上去了，开发商的争抢，使得地价迅速飙升，开发获利的溢价空间迅速被挤压，部分城市甚至出现地价房价倒挂的情况。
但是雅安市在今年的前7个月里，一直保持着低位的土地供应量，基本不给开发商抢地、轮番抬高地价的机会。
就人口吸附力来说，川内因为有成都这个超级“吸血”城市的存在，多数周边城市都不得不面临人口连年净流出的事实。统计数据显示，川内除西昌、攀枝花、成都三个城市是呈现人口净流入状态，其它城市全部属于净流出。但在净流出城市里边，雅安是一个人口流出率小于1%的城市，而排在雅安后面的乐山人口流出率已高达7%。
睿合泰机构解决方案总经理王珏用了一个很有意思的维度去观察一个城市的进入机会：人均GDP单方购买力。
数据统计结果，雅安的人均GDP单平方米购买系数在21市州里属于，也就是说，对于领地蘭台府这样的在雅安当地卖到8000元/㎡以上的房子，雅安人民购买起来觉得挺轻松，相比而言，成都的房价只能排在中流位置，买房人还月供时的幸福感，还远远不及雅安、攀枝花等人民。
对于雅安当前的城市进入机会，睿合泰机构解决方案总经理王珏表示：
“雅安目前正处于城市功能更新和结构升级换代的阶段，当人城市的产城能级提升，区域的规划边界，人均的经济收入持续上升，老与新的需求更迭就将开始，而当老城区的开发建设密度、道路及市政配套无法满足时，新的区域就会出现，比如雅安的大兴，如果说人口红利收割是城市发展的动力，那么政策及规划红利也是衡量纬度的重中之重。”
当下，地产行业面临楼市下行的周期化调整，城市不同情况不同，提升维度横向比较，择优选之适时开发。对此，王珏也建议企业在此量体裁衣，充分分析，适度把握，决策果断，勇猛出击，建仓布局，为下一个周期的辗转腾挪做好充足的准备。时日还长，不慌不忙。
巧的是，刚刚，某科今天的推文说“龙湖已经开始抄底了”。
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地产全说2018-09-20 22:49:09
