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别傻了!金融城精装21000元/平,就是豪宅白菜价?

贰爷房产投资 2018-09-28 10:31:58

开发公司操盘手;成都楼市实战专家;

20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套;

教你复制50万变5000万的房产投资实战经验;

【本文约2500字,预计阅读时间5】

在成都,金融城的楼盘,是高端、高贵、高价的代名词。

金融城已经很久没有开出新盘了,而此次开出的招商大魔方属于金融城,但是它是“金融城三期”概念,不是传统意义上,大众所理解的中海城南一号片区的金融城。该板块位于天府大道以东;红星路南延线以西;北面是正在修建的地铁9号线、土豪金的成都金融城大楼、银泰泰悦湾;南面是绕城高速。

▲总平图(住宅是月亮形地块)

招商大魔方由央企招商蛇口打造的百万方城市艺术综合体,成都中轴线天府大道与锦城大道交汇处。占地189.9亩,总建筑面积约110万㎡,规划商业体量17万方,涵盖“中国西南室内演艺中心、品质住宅、酒店、购物中心、写字楼、公寓”六大业态。住宅一共7栋,约900户。

注:招商局蛇口工业区控股股份有限公司(简称:招商蛇口)是招商局集团(中央直接管理的国有骨干企业)。

招商蛇口,在深圳等地开发了诸多的豪宅项目。

购房资格:高新区购房资格;

来看看预售房源情况:

开出价格:21000元/平;

上述房源中提供40套用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房,214套用于刚需家庭优先摇号、优先选房。棚改货币化安置住户选房范围为当期全部准售房源,刚需家庭选房范围为当期全部准售房源中棚改货币化安置住户选房后剩余的房源。

基本信息:

楼盘位置:科华南路1366号

物业类别:住宅

房源:396套

楼栋:1#、4#、7#楼

楼层:1#-35层、4#-43层、7#-38层

梯户:2梯3户及3梯4户

产权年限:70年

户型:116-180㎡

容积率:6.0

绿化率:15%

装修情况:精装(新风系统、地暖、日立中央空调、伊莱克斯厨电、史丹利衣柜等)

物业费:住宅:3.88元/㎡·月

交房时间:年底交房

开发商:成都招商远康房地产开发有限公司

物业公司:招商局物业管理有限公司成都分公司

▲样板间客厅实拍

▲实拍

【周边配套】:

便捷的立体交通体系:

  • 距离地铁1号线孵化园站525米;

  • 距离地铁1号线锦城广场站810米;

  • 距离地铁1号线金融城站1041米;

  • 地铁6号线、地跌9号线、地铁18号线在建中;

▲实拍

▲实拍

注:地铁9号线及18号线规划站点所处1号楼所在位置

纵四横区位(四纵:剑南大道、益州大道、天府大道、红星路南延线,四横:三环线、府城大道、锦城大道、绕城高速)

学校:

小学学区:

根据2018年成都市中心城区小一入学划片范围对应学校是:锦晖小学,锦晖小学应试成绩在高新区名列前茅。

锦晖小学离招商大魔方步行距离2.2公里。

中学学区:

成都市2018年小学毕业生初中入学划片范围,锦晖小学对口中学是单校划片随机排位入学对应的学校是:玉林中学(石羊校区)。初中学区没有优势,缺乏名校效应。

传说中的谢菲尔德学校:

从计划来看,是类似蒙彼利埃和位于凯德世纪名邸的丹麦霍森斯小学,属于公立国际学校性质,学费低廉,国际化教育理念。

谢菲尔德也是欧洲著名的大学城,有谢菲尔德大学和谢菲尔德哈勒姆大学两所知名大学。

2015年,位于谢菲尔德市的谢菲尔德—成都小学已经开始招生。虽然按照计划成都的谢菲尔德小学将于2018年动工,项目目前有打围,但是没有实际进展。实际情况是:因该规划的小学所在区域为金融城片区,是由成都金融城投资发展有限责任公司实施范围,目前成都金融城投资发展有限责任公司还在与高新区协商有关建设工作,目前没有实质性进展。

▲实拍(几无动静的谢菲尔德幼儿园建设)

公园:

距离锦城湖1664米;

距离桂溪生态公园1320米;

距离锦城公园1762米;

商业:

集大型典礼、赛事、演出于一体的大魔方演艺中心;

自身规划商业体量17万方;

距离环球中心912米;

距离银泰中心1127米;

距离乐天百货929米;

……

【小区情况】:

▲小区内部情况

要点:

  • 整个小区呈“月亮形”,建筑物呈单边布局,内部空间狭小;

  • 小区东门和西门,都有阶梯;

  • 出东门是步梯,向下是双向八车道的红星路南延线;红星路南延线再往东是府河;府河往东是复地金融岛(复地金融岛还有两栋住宅未开盘);

  • 实测4#楼离小区围墙和保安岗亭处,距离50米;

【工程进度】:

▲实拍

属于准现房,仅有少量的内部装修扫尾工程,预计最快年底达到交房标准。

【户型分布图】:

楼盘整体布局呈长条状,不具备开阔的小区中庭空间,也不具备大的游乐空间,左右是道路和商业。

▲(4#、7#楼3梯4户)

  • 4号楼43层,7号楼38层,3T4户,从朝向来看:180平米、169平米、136平米户型都是东南向,朝向不错,可以看府河,视野无遮挡,但是面临红星路南延线的噪音,关窗后,室内噪音高达40分贝。116平米户型朝向是西向,正对6F高的商业综合体以及“大碗”。

▲(1#楼2梯3户)

  • 1号楼共35层,朝正南向,视野开阔,不足在于临路以及绕城高速带来的噪音。

【户型】:

【户型分析】:

  • 169/180户型,4#和7#分别是是东向、南向,客厅横厅设计,布局扁平化,可以做到通透。主卧和次卧1及客厅、餐厅朝向好,横厅设计是亮点。客厅外配备2.4米*7.2米大阳台,彰显大气。

  • 172户型,亮点在于餐厅外接阳台,增加客厅通透性;不足在于客厅是传统竖厅设计;

  • 116/135/136户型,则是传统三房设计,缺少亮点,金融城板块未来主力户型将是四房。

【价格分析】:

相邻的银泰泰悦湾,以及世纪城的龙湖世纪峰景可作为重要参考,目前银泰泰悦湾的二手房成交价中位数在27000元/平,而龙湖世纪峰景的二手房成交价在24000元左右。

▲实拍

注:

  • 银泰泰悦湾地块同属“月亮形”布局,但是边界尺寸大于招商大魔方,整体品质略高;

  • 龙湖世纪峰景同是“月亮形”布局,紧邻公园、公路、会展,小区单边建筑物布局,无中庭,噪音较大;

    ▲数据来自链家

▲上图来自房协

综合来看,此次开盘价21000元/平米,装修配备中央空调、地暖、新风,中档装修,室内是高性价比,但是小区和周边环境并不特别优质。价格剪刀差7000元。

【不利因素】:

  • 地块呈“月亮形”,被多条大道和商业围合;

  • 无中庭,活动空间非常有限;

  • 噪音较大,低楼层,关门室内噪音达到40分贝;

  • 周边80%以商、办类物业为主,板块的人文气息及居住人性化降低;

  • 日常出行小区,小区大门即有梯步,虽然有电梯配备,严重影响老年人和小孩出行;

  • 缺少深度居住的基因;

【置业建议】:

  • 目前存在合理的价格剪刀差,投资租赁投资为主,可以考虑;

  • 不要错误以为出身在金融城的楼盘,都属于高端楼盘。招商大魔方把该楼盘是一个“中档”的楼盘更为贴切;

  • 如果70%以上的目的是为了自住,那么一定要参考:银泰泰悦湾和龙湖世纪峰景的现状,这二者的投资回报不够好是有目共睹,龙湖世纪峰景在市场最热销的时候,依然销售困难,去化周期长;

  • 噪音是明显不利因素,必须考虑每个家庭的接受度,或者把中高楼层作为目标;

  • 大魔方成都张现售证,很快交房,周期短是优势;

本文为贰爷房产投资原创,版权所有,特此声明!

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