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首付50万元内的购房者,入住怡心湖,没有选择困难症

吴思竹 2018-09-29 13:31:42

政策解读 | 市场预判 | 买房观点 | 楼盘点评

本文约2000字,阅读需要约3

昨天,位于怡心湖板块的九龙仓时代上城项目取得了新的预售证。

这是近三天来,怡心湖板块入市的第四个项目,前三个分别是格林城、中铁骑士府邸和中国铁建•西派国樾。

从百度地图上来看,前两个项目与九龙仓时代上城地理位置十分接近,但九龙仓时代上城距离怡心湖更近,只有一条牧华路之隔,更能直接享受到板块的红利。

但从配套资源的享有上来看,三个项目是没有差异的,再加上产品套型上有一定程度的重叠,让不少购房者在这三个项目中纠结不已。

△项目地理位置示意图

此前,我们已经在多篇稿件中对项目所在的怡心湖板块做过分析,对于板块,我就不再赘述,建议大家可以在此前发布的《谁是成都楼市板块里的杨超越?》一文中进行温习。

当地段、配套等宏观指标相差不大的情况下,如何判断这个楼盘是否符合你的需求,就要落地到项目本身的微观指标上来判断了。

所以,今天这篇踩盘稿件,我将着重从项目本身出发,以九龙仓时代上城为主,中铁骑士府邸和格林城项目为辅,对三个项目的土地指标、项目规划、产品表现和开发品质进行梳理,帮助大家进一步判断。

土地指标

九龙仓时代上城项目总占地面积112亩,地块是一个整体的正方形,规划容积率3.0,商业占比20%。

△项目总平图

格林城总占地面积96亩,容积率3.5,规划有2万平方米商业;中铁骑士府邸占地116亩,容积率3.64,商业占比也是20%。

从地块规模来看,三个项目差异不大,但从容积率的角度来看,九龙仓时代上城的容积率是三个项目中的,因此其建筑密度也要更低一些。

项目规划

九龙仓时代上城总体规划有14栋高层住宅,分二期开发,其中1期位于临德商华府天骄一侧,已于2016年交房,此次销售的是二期首批次,共3栋高层,具体位置如下图。

九龙仓时代上城采用的是大围合的布局方式,14栋高层住宅围合而成两个住宅组团,大部分楼栋做到了南北朝向的设计,整体布局从容,楼栋之间间距合理,还有两个大中庭。

对比来看,格林城和中铁骑士府邸也是全高层的建筑形态,采用的也是围合式布局,但受限于地块指标的影响,两个项目的布局都较为局促,尤其是中铁骑士府邸,地块规模比九龙仓时代上城还要大,但是明显建筑密度更高,且没有中庭景观。

产品表现

我们先来看下三个项目此次预售的产品信息。

九龙仓时代上城此次取得预售的是其中1、2、3号楼共338套房源,其中98和114平方米产品均是三房双卫设计、128和129平方米产品是四房双卫设计,2梯4户,层高3米,清水交付。

格林城此次推出的仅有一栋6号楼,产品面积从75—115平方米不等,包含75平方米两房单卫产品,93平方米三房双卫产品、114平方米三房双卫产品和115平方米三房双卫产品,2梯6户,清水交付。

中铁骑士府邸此次推出二期1号、2号、8号和9号楼共计949套房源,产品面积从67—96平方米不等,包含三房单卫、三房双卫和四房双卫三种类型的产品,3梯8户,层高2.95米,清水交付 。

这样一对比一目了然,如果仅从产品指标来看,论居住品质,我认为九龙仓时代上城>格林城>中铁骑士府邸。

具体来看九龙仓时代上城的户型表现,以下是该批次4个户型图。

4个户型都十分方正,设计紧凑,保证功能性的同时,也兼顾了一定的舒适度,更适合对品质要求较高的刚需或刚改客群关注。

开发品质

仅从品牌的开发实力来看,明显九龙仓时代上城是高于其他两个项目的,但这三个项目都是老盘推新,前期均有房源已经交房入住,目前网络上,均可以搜到不少相关的维权报道,涉及到的内容包括产品品质、物业管理等等。

既然已经有实景呈现,我希望对该板块感兴趣的购房者都能到实地考察一番,听别人说,不如自己去看。

购买建议

1、先说下购买人群,关于这点,我在中铁骑士府邸项目的踩盘报告中有说过,项目周边满足基本生活的配套不缺,但是目前品质都不高,因此我更建议在城南工作,以城南为主要生活半径,或是地铁5号线沿线上的,支付能力较低的刚需或刚改人群关注。

2、如果你符合个条件,那么我们来看门槛。

可能有的读者会说,九龙仓时代上城项目明显定位要高于其他两个项目,这点,我不否认,但从入住门槛来看,三个项目差异却不大,我们以同样三房产品为例来看下三个项目的入住门槛。

九龙仓时代上城98平方米三房双卫产品,按照12800元的均价计算,的门槛在37万元左右。

格林城93平方米三房双卫产品,均价约13600元/平方米,入住门槛大约在36万元左右。

中铁骑士府邸96平方米三房产品,均价也是12800元/平方米,首付门槛也在36万元左右。

可以看到,同面积段、同套型的产品,三个项目门槛几乎一致,物业费用也相当,集中在2—2.15元/㎡/月,那有什么理由不选择居住舒适度更高的那一个呢?

3、如果你的首付能力确实太低,低于我上面说的标准,那我建议你根据实际情况来选择了,但如果是垫垫脚就能达到的,我希望大家都能慎重选择。

PS:以下为该项目本次预售信息,来源为成都房协官方网站。

本次将推出338套房源,其中34套房源将用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房,183套房源将用于刚需家庭优先摇号、优先选房。

网上登记时间为2018年9月28日—9月30日(共3天)(9:00—18:00)

资格核验时间为2018年10月8日—10月10日(共5天)(9:00—18:00)

选房时间预计为2018年11月8日—11月10日(准确时间以选房细则为准)

文/邱霜

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