房天下 >   资讯中心   > 吴思竹 >   正文

手机看新闻

2万是个坎,金融城“神盘”带精装也迈不过去

吴思竹 2018-09-29 13:39:44

政策解读 | 市场预判 | 买房观点 | 楼盘点评

本文约3500字,阅读需要约5

就在刚刚,位于金融城的招商大魔方取证,截止发稿,房协首页暂未挂出公示,不过,在购房者入口选择“高新南区”已经可以看到。

其实早在9月11日我就得到该项目要拿预售的消息,按捺不住激动,当时就在朋友圈公布了这条喜讯。

之所以这么激动,原因主要有三个:

1、招商大魔方应该是成都本轮调控以来,金融城的预售楼盘。

2、招商大魔方的价格或将比预期的更低,性价比之高不得不关注。

3、金融城作为成都的城市板块开闸,标志楼市大餐终于来了。

基于此,12号我就溜去项目上踩盘,不仅打探了本批次的推售房源信息、精装标准、申报价格,我还跑去工地看了看公区装修,去顶层看了看窗外的江景和城市景观。力求以最真实的感受来评判招商大魔方的优点和缺点。

01

396套,大魔方住宅收官之作

首先我们来了解一下,招商大魔方的基本情况。

它位于高新区天府大道与锦城大道交汇处,西侧为天府大道,东侧为红星路南延线;北侧为锦城大道,南侧为锦悦东路。

△项目地理位置示意图

这里就是成都公认的城市板块金融城,天府大道一街之隔就是成都市政府,周边还汇聚了银泰中心、交子公园、花瓣、环球中心等。如果说一座城市有封面,那么这里,就是成都的封面。

而招商大魔方自身,也不是这封面上“蹭流量”的泛泛之辈。

它是一个占地190亩,总建筑面积110万平方米的城市综合体,包含了一个形如“超级碗”的演艺中心、购物中心、超甲写字楼、五星级酒店、公寓,以及今天我们要写的主角——住宅。

△项目新推楼栋位置示意图

招商大魔方总共只有7栋住宅,沿着锦江的曲线,一字排开。

目前只剩下最后的1、4、7号楼,共计396套房源,这次开盘将会全部推出,卖完就收官。

这三栋楼中,我个人觉得4号楼,几乎没有遮挡,既能看江景,又能看金融城;7号楼其次,优势在于纯南北朝向,但西侧有写字楼影响;1号楼的优点是江景漂亮,但西北侧受公寓楼影响。

而产品定位上,1号楼为两梯三户,4、7号楼为三梯四户,面积段116-180平米,层高3.15米,定位改善。其中116、136为三房户型;169、180为四房户型,全精装交付,且装标较高。

02

瑕不掩瑜,大魔方三大无价之处

坦白讲,招商大魔方并不完美。

1、容积率太高。

招商大魔方的综合容积率为6.0,除开比较低密的演艺中心后,住宅部分的容积率恐怕会更高。虽然采用一字形布局,不影响采光和视野,但也注定与景观大中庭无缘。

2、诟病的交通。

大魔方位于两条城市中轴之间,在上下班的高峰时期,堵车和噪音会有一定的影响。再加上附近的会展、环球中心和它自身的演艺中心,一旦遇上大型的展览、演唱会、演艺活动等,那更是人山人海。

3、一些小瑕疵。

从我个人的感受讲,不太喜欢招商大魔方外立面的颜色。而在工地探访中,我也发现招商大魔方的部分公区和房间里的局部吊顶比较低矮,估计是建筑结构的原因,导致3.15米的豪宅层高感受有所降低。

但是,这并不妨碍招商大魔方会被抢购的事实,因为至少从三个层面看,它都是无价的。

1、无价的金融城。

不管城市如何演变,至少就目前来看,成都金融城依然是当之无愧的板块,能够住进金融城,本身就是社会地位、身份和实力的象征。

但金融城真正的居住板块,主要集中在益州大道和剑南大道之间,生活氛围成熟但缺乏城市封面的气场,且早已断货多年。而真正立定于天府大道中轴上的住宅,在金融城板块,除了银泰中心、招商大魔方和双塔之外,再无其他。

银泰中心•华悦府,除了半亿级且极为稀少的楼王单元外,住宅早已清盘;双塔遥遥无期,前途未卜;可以说大魔方这396套房源,就是金融城最后的家底。

错过它,错过的就不是房子,而是被金融城拒之门外的尴尬。

2、无价的学区。

很多时候我一直给读者强调,买房不是为了买房而买房,而是为了需求而买房。而所有的需求中,我认为学校需求,是至高无上的。相信这是大多数为人父母的共同心声。

而招商大魔方的学区或将是谢菲尔德小学。

大家可以去查一下关于英国谢菲尔德小学的相关新闻,这是成都继法国蒙彼利埃小学、丹麦霍森斯小学之后的第三所公立的国际学校,看仔细,是公立的。

高新区与谢菲尔德市早在2016年就已经签约,确定了谢菲尔德幼儿园和谢菲尔德小学的引进,选址就在名都路附近,建设用地约30亩,计划2018年动工。

△网传谢菲尔德小学位置,图中红框区域

如果该消息属实,那么招商大魔方距离谢菲德尔小学直线距离仅600米。

3、无价的景观。

景观分两种,一种是自然景观,一种是城市景观,这有点像鱼和熊掌的故事,两者不可得兼。

但招商大魔方偏偏就有这样的运气,从东侧南侧望出去,就是千米无遮挡且蜿蜒流淌的锦江;而向西向北远眺,则是宏大的金融城城市景观。一动一静,让自然与繁华的切换,只是房间里的一个转身罢了。

△项目效果图

△项目实景图

对于我个人而言,有了这三个务虚的理由,其他都不过是细节而已了,但是既然是写给广大购房者看的,那我就再说一些务实的内容,供大家参考。

03

生逢其时,这里没有最差的房子

现阶段买房,当然是自住为主,而自己住的房子,一定要关心三个问题:交通、配套和品质。

1、交通。

交通关系到我们每天的上下班出行。没有方便快捷的交通,房子就要打折扣。

招商大魔方的交通主要由三个体系构成,主干道+轨道交通+P+R换乘系统。

主干道不用多说,天府大道和红星南延线都是城市级的主干道,开车出行是没有问题的。

轨道交通目前拥有地铁1号线,距离最近的锦城广场站直线距离600米,以我1.8米的大长腿,大概10左右可以步行到达。而另一个站点孵化园站,距离约700米,两个站大体相当。此外,未来会有地铁9号线与大魔方无缝接驳;6号线、18号线也在项目辐射范围内。

而P+R换乘系统,位于招商大魔方南侧20米左右,地面为绿化公园;地下为停车场、公交枢纽、城市航站楼和出租车港湾站,且与多条地铁线路相交,无缝接驳全城与机场。

可以说,无论是上下班通勤的上班族,还是常年往返机场的商务人士,就交通发达和便捷而言,成都无出其右。

2、配套。

这里主要说一下商业配套,毕竟与生活息息相关。

招商大魔方周边,几乎全是一站式的大型商业购物中心,如亚洲的单体建筑环球中心、银泰in99、奥克斯广场、九方、悠方、仁和春天等,都在步行或10内。而不要忘记的是,招商大魔方作为一个综合体,自身就带有17万平方米的大型商业购物中心,下楼就能买买买。

△招商大魔方周边实景图

3、品质。

相信大家都听过一句话,现在我们买到的房子,可能是质量最差的。

这也不是危言耸听,在限价背景之下,一些开发商为了节约成本,偷工减料,降低建筑品质,并非不可能的事情。

但值得购房者庆幸的是,招商大魔方并没有这样的机会。

因为它是在楼市前景的时候修建的,而目前已经是准现房了,预计今年年底就能交房入住。我在工地探访中也看到,目前工程进度已经在做内部装修了,吊顶基本完成,部分墙体在做龙骨。

此外,在公区的部分,我仔细检查了负一楼和顶楼的地面砖和墙砖的铺贴情况,发现无论用材和工艺,既没有减配,工艺水准也符合要求,完全对得起改善这样的定位。

所以对广大购房者来说,买的早不如买的巧,生逢其时运气好。

△招商大魔方实景图

04

中规中矩,五种户型和超值装修

户型嘛,都是中规中矩的成熟设计,不多说,自己看图。

▼116㎡三房双卫户型

▼136㎡四房双卫户型

▼169㎡四房双卫户型

▼179㎡五房三卫户型

装修的部分。

在招商大魔方售楼部公示的装修标准中,有两档,其中116-136是一档,169-180是一档,大户型的配置要略高一些。

根据装修清单,我简单评估了一下。

首先是有三大件的,即中央空调、地暖和新风,而且品牌居然用了日立和威能。 

天地墙应该用的是仿石材砖、复合实木地板和乳胶漆,在工地现场我有看到吊顶和灯带。可以说除了墙面没有用墙纸外,其他没有可挑剔的。

厨卫部分除了传统的烟机灶具,居然还带了消毒柜、嵌入式冰箱、垃圾处理器、3M净水器,这个配置可以说相当厚道了。而卫生间的品牌也是比较好的,用了toto、高仪等。

最后就是柜体部分,有衣柜、鞋柜、卫浴柜的配置。

所以根据上述的大件来看,在没有看到样板间的前提下,我个人经验,精装标准是厚道的,远远超过市面上大多数精装房的标准。

在这里只能说,央企责任,真是一个好东西。

05

价格评估和购买建议

关于招商大魔方这个项目,我的观点和介绍应该算比较详细了,接下来,就是最关键的价格了。

根据刚刚出炉的预售信息,招商大魔方这批次的清水预售均价约17300元/平,含配置不低的精装,根据售楼部现场公示,精装标准为3980元和4198元每平两档。但是,据非常可靠、准确的消息,在实际的销售过程中,这批次房源最终实际均价为19920元/㎡!这个价格,跟送钱没区别。

从历史开盘价格看,招商大魔方上一批次开盘拿证是2016年8月26日,精装单价2.8万元/平,这意味着这一批次的房源,不仅价格回到了2016年8月以前,还足足低了8000元/平。此时,没有房票的我,内心是崩溃的。

从横向对比来看,金融城的二手房,以离大魔方最近的银泰•泰悦湾的价格来对比,银泰•泰悦湾的精装二手价格在3.5万元/平,剪刀差高达1.5万/平。此时,我已经写不下去了……

拼着最后一口气,说一句——买到这个房子的朋友,记得回来请我吃饭!

PS:以下为该项目本次预售信息,来源为成都房协官方网站。

本次将推出396套房源,其中40套房源将用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房,412套房源将用于刚需家庭优先摇号、优先选房。

网上登记时间为2018年9月28日—9月30日(共3天)(9:00—18:00)

资格核验时间为2018年10月8日—10月12日(共5天)(9:00—18:00)

选房时间预计为2018年11月11日—11月13日(准确时间以选房细则为准)

文/吴思竹

声明

1.本微信公众号正文及答复等全部内容,均为公众号运营者对相关问题的个人分析,旨在传达观点,交流意见,不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。“楼市有风险,买卖需谨慎”

2.文中所涉内容如有事实错误或侵权的,请告知我们,我们将依法核实后处理。

3.法律顾问:北京市惠诚(成都)律师事务所刘星律师

免责声明:本文系注册用户(作者)在房产圈发布,房天下未对内容作任何修改或整理。本文仅代表作者观点,不代表房天下立场,若侵犯了您的合法权益,请进行投诉。对作者发布之内容,未经许可,不得转载。

精彩评论(0)

回复 还可以输入200

关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com
返回顶部
意见反馈