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刚刚,成都“地王”拿证了,这是高价地时代终结的信号

想住成都 2018-10-12 23:06:55

刚刚,成都武侯区红牌楼片区东原印长江项目获得预售许可。预售均价20950元/㎡,包含约5450元/㎡的装修标准。




东原印长江是东原地产旗下最高端的“印”系产品。印长江产品起于重庆,现东原1981印长江,坐落于重庆南岸区南滨路,与解放碑隔江相望,享重庆一线江景资源,售价高达5万元/㎡,一度被誉为重庆高端大平层的标杆级作品。


重庆东原1981印长江实景


成都东原印长江则是其全国第二个“印”系产品,似乎是要沿袭“印”系品质。


从土地源头上,成都东原印长江项目,就具有很强的话题性,主要源于其与2017年的地王有着莫大的关系。


截止目前,成都最高的楼面地价为17200元/㎡,由东原地产于2017年4月6日竞得。当日,同样还诞生了成都历史第二的高价地,现武侯金茂府项目,成交楼面价17160元/㎡。


2017年4月6日成都土拍

早在去4月6日土拍之前时,就已有传闻,该地块隔壁远雄盛世风华园地块就已被东原收入囊中,这是5年前,远雄以10000元/㎡拍出的年度地王,占地面积约30亩。后期东原收购该地块100%开发权,实得楼面价约13800元/㎡。



在去年4月6日土拍当日,成都共计出让8宗地块,此次土拍报名开发商达到了上百家,创下了成都土拍报名竞拍数记录。东原这宗地块经历竞拍、熔断、抽签。最终,东原在上百家开发商中脱颖而出。


两宗连襟地块:16亩楼面地价17200元/㎡的地王,联合收购的30亩地块。便诞生了项目东原印长江。


虽为一个项目,但由于市政道路规划,故分为两期打造。当然,从项目两个批次的规划来看,首批次推出的房源,地块规模更大,规划更合理,应当是首选。毕竟,东原印长江,还是有“地王”的基因的。


从成都市场以往地王项目的打造来看,还是少有简单应付,复刻套娃的产品。


从2010年攀成钢的伊泰天骄、2013年滨江路的望江名门、2017年武侯新城的金茂府,无一不是板块标杆级高端产品。地王项目也从来不缺话题,不管是“产品高端程度”,又或者捅破天花板的售价。尽管都顶着“地王”的皇冠,但没有一个能风风光光的谢幕。


回看成都东原印长江项目的产品本身,全系打造170-240㎡大平层,一批次共7栋8-9层小高层,整个项目以大门为中轴,呈对称排布。此批次所有房源也为原远雄地块上,约30亩,二批次地块约16亩。


东原印长江首批次效果图(楼面价13800元/㎡)


项目二批次效果图(楼面价17200元/㎡)


此次首开一批次2、3、4号楼,共计173套,9层,户型建面133-201㎡,纯板式大平层,一梯两户,电梯入户,精装标准约5450/㎡。所开房源虽临路,但并非主干道,噪音不大,且该区域并未感受到航线噪音。虽然装修标准或多或少有利润,但是如今市面“惊装”横行,东原还算有良心了,具体往下看。


户型图:建面178㎡,四室五区双厨三卫

建面约178㎡


电梯刷卡入户,南北通透户型,双标间、双玄关、双厨房设计,并且次主卧还别出心裁,采用隐藏门设计,均为交付标准。完全可保证三代同堂居住。


由于项目加装了实体样板间,未来的交付标准基本可见、可触。


项目样板间实景


装修材料基本采用进口品牌,除了基础的新风、地暖、中央空调外,项目还设中西式厨房,开放式西厨,封闭式中厨。地面铺设以石材为主,主卧男女分区步入式衣帽间,浴缸,均为装修交付。


酒店场景住宅,物管费7元/㎡/月



酒店式场景住宅,单纯从字面意思上就很好理解。虽然为纯住宅产品,但是业主享受的将会是星级酒店的全方位服务。当然,项目产品在入户大堂、装修风格、物业服务上均按照星级酒店水平打造。


在实际的体验中,项目内部6、7号楼一楼打造了,用于业主使用的琴房、烘焙室、咖啡厅、茶艺室、私宴厅和小剧场等,业主可以和管家预约使用。如:寄送给业主的快递,都会经过物业安全清洁,再由专人送到家里。


所以,7元/㎡/月的物业费就很容易被理解。当然,这种住宅产品和物业服务都是给有需求的人设计的。


生不逢时,身为地王,却骑虎难下



如今的成都豪宅市场,面临限购、限价两大难题。再改需求人群很可能因住房太多限制购买,项目本身可能因为严格限价导致亏损。


此前,曾有传闻称,武侯新城金茂府项目已获批25000元/㎡的预售价,却因项目自身开发成本太高,而拒绝上市。


如果东原没有收购远雄地块,均摊开发成本,我想,它单凭17200元/㎡的地价,很难在当下市场上突围。这个位于武侯区红牌楼的项目,没有一线的江景资源,也没有优质的学区配套,只能靠产品硬实力和价格来吸引购房者。


当然,在未来,印长江还将迎来武侯区金茂府、西派城、博翠府、璞玉等大量改善类产品的竞争。虽然印长江位于三环内,区域会更胜一筹,但是产品特色就各有千秋了。


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